Pflegeimmo Journal
Die Attraktivität ländlicher Lagen für Pflegeimmobilien
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Einleitung [Titel]
In der Welt der Immobilieninvestitionen gilt oft das Mantra "Lage, Lage, Lage" als entscheidender Faktor für den Erfolg. Insbesondere bei Wohnimmobilien konzentrieren sich Investoren häufig auf städtische Gebiete, in der Annahme, dass diese die attraktivsten Renditen bieten. Doch ist diese Denkweise auch bei Pflegeimmobilien anwendbar?

Im Gegensatz zu herkömmlichen Wohnimmobilien unterliegen Pflegeimmobilien einer anderen Dynamik der Nachfrage. Während Faktoren wie Nähe zu Arbeitsplätzen, Unterhaltungsmöglichkeiten und Verkehrsanbindungen bei der Wahl einer Wohnung oft ausschlaggebend sind, stehen bei Pflegeimmobilien andere Aspekte im Vordergrund. Die Bedürfnisse von Senioren und Pflegebedürftigen unterscheiden sich grundlegend von denen der allgemeinen Bevölkerung, was sich auch auf die Standortwahl von Pflegeeinrichtungen auswirkt.
In der Pflegeimmobilienbranche ist dieses Verständnis weit verbreitet, doch für Außenstehende mag es eine neue Perspektive sein. Dieser Artikel möchte daher einen Beitrag leisten, um Investoren und Interessierte über die besonderen Merkmale und Chancen von Pflegeimmobilien in ländlichen Gebieten aufzuklären. Es ist an der Zeit, den Blick zu weiten und die Vorteile zu erkennen, die abseits der Ballungszentren liegen.

Im Folgenden werden wir uns eingehend mit den Faktoren beschäftigen, die ländliche Lagen für Pflegeimmobilien attraktiv machen. Von der demografischen Entwicklung über wirtschaftliche Aspekte bis hin zur Lebensqualität der Bewohner – es gibt viele Gründe, warum Investoren das Potenzial ländlicher Pflegeimmobilien nicht unterschätzen sollten.
Neubetrachtung
Das Prinzip "Lage, Lage, Lage" ist also bei Pflegeimmobilien nicht auf die selbe Art und Weise anwendbar wie bei Wohn- und Geschossbau.

Das liegt daran, dass es sich bei Pflegeimmobilien um eine Kapitalanlage handelt, die von anderen Faktoren beeinflusst wird als klassische Wohn- und Geschossbauprojekte. Für diesen Geldanlagebereich sind insbesondere die demografische Entwicklung des Standorts, also die zu erwartende Altersstruktur der Bevölkerung in den nächsten 10 bis 40 Jahren von entscheidender Bedeutung. Glücklicherweise lassen sich diese Daten sehr gut prognostizieren: Das Statistische Bundesamt stellt fundierte Bevölkerungsvorausberechnungen zur Verfügung, die einen tiefen Einblick in die zukünftige Entwicklung der Altersgruppen geben.
Für Investoren in Pflegeimmobilien sind diese Informationen Gold wert, denn sie ermöglichen eine präzise Einschätzung der zu erwartenden Nachfrage nach Pflegeplätzen und betreuten Wohnformen.

Auch Bauträger nutzen diese Daten um im Vorfeld zu bestimmen, ob ein Bauprojekt an einem Standort ein gewisses Potenzial birgt und wirtschaftlich Sinn macht. Zeitgleich wird hier der sogenannte "Kaufkraftindex" der Gemeinden genutzt, welcher ein Faktor für die Bestimmung der wirtschaftlichen Potenz des Standortes ist. Diesen finden Sie bei Inseraten von Deutsche Pflegeimmo standardmäßig unter jedem Objekt.

Es gilt also: Die Lage spielt natürlich auch bei Pflegeimmobilien eine wichtige Rolle - allerdings in einem etwas anderen Sinne als im klassischen Wohnungsbau. Hier geht es weniger um Prestige, sondern vielmehr um Faktoren wie Alstersstruktur, Erreichbarkeit, Kaufkraft, eine gute Infrastruktur und Lebensqualität. Hinzu kommend sind eine ortsnahe Anbindung an das Gesundheitssystem, also die Nähe zu Ärzten und Krankenhäusern, sowie ein attraktives Umfeld für die Bewohner.

Urbane Herausforderungen
Was die eben genannten Zahlen anbelangt, sprechen diese eine deutliche Sprache:
Laut Prognosen des Statistischen Bundesamts wird der Anteil der über 65-Jährigen in vielen ländlichen Regionen Deutschlands bis 2035 auf über 30 Prozent ansteigen. In manchen Landkreisen wird sogar jeder Dritte dieser Altersgruppe angehören. Eine beeindruckende Entwicklung, die zeigt, dass der demografische Wandel keineswegs auf die Städte beschränkt ist.

Während sich Metropolen also zu Zentren wirtschaftlicher Dynamik entwickeln, werden gleichzeitig die Kehrseiten dieses Prozesses immer deutlicher sichtbar. Diese werfen ein Licht auf die sozialen, ökonomischen und ökologischen Herausforderungen, denen urbanisierte Gebiete gegenüberstehen:

Steigende Grundstücks- und Baukosten in Städten

Der anhaltende Trend zur Urbanisierung hat in vielen Ballungsräumen zu einem massiven Anstieg der Grundstückspreise geführt. Geeignete Flächen für den Bau von Pflegeimmobilien sind rar und entsprechend teuer. Auch die Baukosten selbst fallen in städtischen Lagen oft deutlich höher aus als im ländlichen Raum. Dies schmälert die Renditeaussichten für Bauträger merkbar


Mangel an Fläche für Neubauten und Erweiterungen

Der Platz in Städten ist begrenzt. Neben den hohen Kosten stehen Investoren oft vor der Herausforderung, überhaupt geeignete Grundstücke für Neu- oder Anbau zu finden. Bestehende Pflegeeinrichtungen haben häufig kaum Möglichkeiten, sich räumlich auszudehnen, um auf steigende Nachfrage zu reagieren.


Zunehmende Verkehrs- und Umweltbelastung

Die hohe Konzentration von Menschen, Fahrzeugen und Wirtschaftsaktivitäten in Städten führt unweigerlich zu Verkehrsproblemen und Umweltbelastungen. Lärm, Luftverschmutzung und Staus können die Lebensqualität der Bewohner von Pflegeeinrichtungen beeinträchtigen, das Wohlbefinden der oft gesundheitlich anfälligen Senioren belasten und sogar langfristig die Attraktivität von Pflegeheimen in städtischen Gebieten negativ beeinflussen.

Ländlicher Raum bietet enormes Potenzial für Pflegeimmobilien
Ein Blick auf die Zahlen zeigt, dass der ländliche Raum in den letzten Jahren einen regelrechten Aufschwung erlebt hat. Laut einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) verzeichneten viele ländliche Regionen in den 2010er Jahren sogar höhere Bevölkerungszuwächse als die Städte. Insbesondere Familien im Alter von 30−50 zieht es vermehrt ins Grüne, auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum und einer hohen Lebensqualität.

Einer der Hauptfaktoren hierfür wurde durch die Corona-Pandemie angestoßen. Die vermehrten Möglichkeiten für Homeoffice erlaubten der arbeitenden Bevölkerung ihren Hauptsitz an einen Ort mit geringeren Mietpreisen zu versetzen.

Hinzu kommt, dass viele ältere Menschen den Wunsch haben, im vertrauten Umfeld ihrer Heimatregion zu bleiben, anstatt in eine Großstadt umzuziehen. Ländliche Pflegeimmobilien können diesen Bedarf nach Vertrautheit und Nähe zum gewohnten Lebensumfeld erfüllen. Für Investoren bedeutet dies eine stabile, langfristige Nachfrage, die nicht von Trends zur Urbanisierung abhängig ist.

Dieses Comeback ist durchaus Belegbar:
Eine Studie der Bertelsmann Stiftung verzeichnete ab 2019 eine Positive Bilanz der Wanderung in ländliche und sehr ländliche Gebiete["].
Die Zukunft von Regionen auf dem Land wird mehr und mehr gefördert
Wenn es um Investitionen in ländliche Pflegeimmobilien geht, ist es wichtig, auch einen Blick auf die politischen Rahmenbedingungen zu werfen. Denn die Regierung hat die Bedeutung des ländlichen Raums erkannt und setzt gezielt Förderprogramme um, die die Attraktivität dieser Regionen steigern.

So stellte die Europäische Union allein im Zeitraum von 2014 bis 2020 über
9,4 Milliarden Euro an Mitteln für die Entwicklung des ländlichen Raums bereit. Programme wie der Europäische Landwirtschaftsfonds für die Entwicklung des ländlichen Raums (ELER) oder die Gemeinschaftsaufgabe "Verbesserung der Agrarstruktur und des Küstenschutzes" (GAK) unterstützen dabei nicht nur die Landwirtschaft, sondern auch die Schaffung von Infrastruktur und Dienstleistungen.

Gefördert werden beispielsweise Existenzgründungen und Investitionen in Kleinunternehmen, der ländliche Tourismus sowie die Verbesserung der Lebensqualität durch den Ausbau von Versorgungsangeboten.


Auch für die Zukunft ist geplant, die Förderung des ländlichen Raums fortzusetzen. Bis 2029 sollen weitere Mittel bereitgestellt werden, um die Entwicklung dieser Gebiete weiter voranzubringen. Für Investoren in Pflegeimmobilien bedeutet dies, dass die ländlichen Regionen zunehmend an Attraktivität gewinnen werden, sowie vielversprechende Perspektiven für lohnenswerte Projekte.

Quelle der Zahlen und Fakten: BMEL
Wenn also:
  • Die Miet- und Grundstückspreise in Städten zu hoch ist
  • Ländliche Gebiete immer mehr Zuwanderung erfahren
  • Ältere Menschen tendenziell in ruhigere, ländliche Orte ziehen
  • Die jüngere Bevölkerung nach und nach in städtische Gebiete ziehen möchte
  • Ländliche Gebiete spezielle Förderungen erhalten, um eine noch bessere Infrastruktur zu bieten
stellt dies eine ausgezeichnete Basis für den Bereich Pflege in dörflichen/ländlichen Gebieten dar.

Die Bevölkerungsstruktur wird sich Bundesweit insofern verändern, dass Deutschland zu den Staaten mit dem höchsten Durchschnittsalter gehören wird.

- Ein Blog von Siawash Danshian

Abschlussgedanken
Die Welt steht vor vielfältigen Herausforderungen: demografischen Veränderungen, gesundheitlichen Krisen und geopolitischen Spannungen. In diesem Umfeld haben Pflegeimmobilien ihre Widerstandsfähigkeit Ereignis für Ereignis unter Beweis gestellt.

Natürlich, wie bei jeder Investition, gibt es Risiken, und es wäre unklug, diese zu ignorieren. Doch die nüchterne Betrachtung zeigt, dass diese Risiken im Kontext der Pflegeimmobilien überschaubarer ausfallen. Die Aufgabe für Investoren besteht darin, diese Risiken zu verstehen, zu managen und in eine langfristige Strategie einzubetten, die finanziell sinnvoll ist.

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