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28 Mikroapartments – ab 231.748 €
Attraktive Mikroapartments mit langfristigem Globalmieter in Ehningen
📍 Altdorfer Weg 2
71139 Ehningen
(Landkreis Böblingen | Baden-Württemberg)
71139 Ehningen
(Landkreis Böblingen | Baden-Württemberg)
Exposé zur Immobilie, Rendite und Kaufablauf
Darstellung aller Informationen, Daten und Fakten zur Immobilie und Pflegekonzept, Standort, Betreiber sowie Wirtschaftlichkeit - inkl. Kaufoption!
Analyse: Immobilie, Konzept, Standort, Betreiber, Rendite
Objektive Auswertung wichtiger Faktoren der Immobilie, Rendite und Finanzierungsmodelle. Analyse der Chancen und Risiken sowie Auswirkung des Eigenkapitals auf Cashflow, Netto-Rendite und Vermögensaufbau
Renditeanalyse auf einen Blick:
Wirtschaftlichkeit, Finanzierung, Zukunftspotenzial
Modellierter Kaufpreis in Höhe von 200.000 €. Kostenstruktur, Flächenbezug, Miete, Rendite sowie steuerliche Bewertung. Diese Daten bilden die Grundlage für alle weiteren Berechnungen und die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung.
Berechnung des monatlichen und jährlichen Cashflows auf Basis der Kaltmiete. Abgezogen werden Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage. Diese Netto-Miete bildet den finanziellen Überschuss vor Finanzierung und vor Steuern.
Steuern wirken sich direkt auf den Nettoertrag aus: Mieteinnahmen müssen versteuert werden, Ausgaben und AfA reduzieren die Steuerlast. Diese Tabelle zeigt den tatsächlichen Cashflow nach allen laufenden Kosten und steuerlichen Effekten – je nach Steuersatz.
Finanzierung beeinflusst Rendite und Liquidität entscheidend. Je nach Eigenkapitaleinsatz verändern sich Zinskosten, steuerlicher Vorteil und der Netto-Cashflow. Diese Übersicht vergleicht typische Finanzierungsmodelle von 60 % bis 100 %.
Diese Tabelle zeigt die anfängliche monatliche Tilgung im ersten Jahr bei unterschiedlichen Sätzen und Finanzierungsquoten. Bei einem Annuitätendarlehen bleiben die Raten über die Laufzeit konstant – die Tilgung steigt monatlich, während die Zinslast sinkt.
Diese Entwicklung zeigt die wirtschaftliche Dynamik Ihrer Immobilie: Wertzuwachs, steigende Miete und Cashflow bei inflationsangepassten Kosten. Die Mietrendite bezieht sich auf den Einstiegspreis – zur transparenten Bewertung der Performance.
Ihre nächsten Schritte zur Immobilieninvestition
Bereit für die nächste Phase? Jetzt Objektunterlagen anfordern, persönliche Rendite berechnen und bei Bedarf von unseren Experten beraten lassen
Übersicht wichtiger Daten der Immobilie
Relevante Daten und Fakten der Immobilie, Vermietung und Rendite. Wichtigen Kennzahlen übersichtlich aufbereitet – für Ihre fundierte Investmententscheidung
Immobilie
Vermietung
Rendite
weitere Daten und Fakten
2 % lineare AfA auf 95 %
95 % des Kaufpreises entfallen auf das Gebäude, welches mit 2 % p.a. abgeschrieben wird (AfA)
Zusätzlich werden die Außenanlagen mit 10 % p.a. abgeschrieben
Zusätzlich werden die Außenanlagen mit 10 % p.a. abgeschrieben
400.000 € Rücklage
Befinden sich auf dem Konto der Eigentümergemeischaft als Rücklage für Instandhaltung oder ähnliche Ausgaben
5 % Grunderwerbsteuer
In Niedersachsen fällt auf den Kaufpreis der Immobilie 5 % Grunderwerbsteuer an, die ca. 1 Monat nach Beurkundung gezahlt werden muss
Zahlung nach Beurkundung und sofortige Mieteinnahmen
Bei allen Bestandsobjekten ist der gesamte Kaufpreis nach Beurkundung fällig. Die Mieteinnahmen stehen ab Datum der Zahlung dem Eigentümer zu
Gutachten liegt vor
Ein Sachverständigengutachten wurde vor dem Verkauf der Immobilie erstellt. Dort aufgeführte Mängel wurden vom Verkäufer beseitigt.
Baubegleitende Immobilienprüfung
Kontinuierliche Überwachung, Qualitätssicherung und Abnahme der Bauqualität durch unabhängige Gutachter
Betriebskosten zahlt Betreiber
Einzige Kosten für Sie als Eigentümer: Hausverwaltung (ca. 30 € mtl.) und Instandhaltungsrücklage (ca. 1 € pro m² mtl.)
Double Net Lease
Dach und Fach-Vertrag. Sämtliche Kosten für Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten, bis auf Dach und Außenwand, obliegen dem Pächter/Betreiber
Mietbürgschaft
Zur Sicherung stabiler Mieteinnahmen, erhalten Sie von uns eine Mietkautionsbürgschaft. In Bar hinterlegt, 3 Monatsmieten, für die erste Vertragslaufzeit
Sozialgesetzbuch XI - Absicherung
Der Staat trägt die Kosten. Die Immobilie bzw. der Betreiber ist durch das SGB-XI vor Mietausfall abgesichert, falls Bewohner nicht zahlen kann
Deutschlandweites Bevorzugtes Belegungsrecht
Besteht für alle Erwerber sowie nächste Familienangehörige, in allen von der Bonitas GmbH betriebenen Einrichtungen - unabhängig vom Standort
5 % Grunderwerbsteuer
In Niedersachsen fällt auf den Kaufpreis der Immobilie 5 % Grunderwerbsteuer an, die ca. 1 Monat nach Beurkundung gezahlt werden muss
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Über die Immobilie
Im Herzen von Ehningen, nahe Stuttgart, bietet diese gepflegte Bestandsimmobilie aus dem Jahr 2009 28 vollständig möblierte Mikroapartments, die ursprünglich als Aparthotel konzipiert wurden und heute langfristig an die Kreiskliniken Böblingen gGmbH vermietet sind. Die Liegenschaft wurde in hochwertiger Massivbauweise errichtet und fortlaufend instand gehalten. Sie besteht aus einem viergeschossigen Hauptgebäude und einem dreigeschossigen Seitenflügel. Die Aufteilung der Apartments über drei Obergeschosse sorgt für eine übersichtliche Struktur und ein angenehmes Wohnumfeld.
Die Wohneinheiten variieren zwischen ca. 35 und 42 m² Wohnfläche und verfügen jeweils über einen durchdachten Grundriss mit integriertem Wohn-, Ess- und Kochbereich, separatem Schlafbereich sowie einem modernen Bad. Jede Einheit ist zusätzlich einem Abstellraum zugeordnet. Gemeinschaftlich genutzt werden ein Waschraum, ein großzügiges Foyer sowie eine gepflegte Außenterrasse mit Steingarten, Sitzplätzen und Spielbereich. Für den ruhenden Verkehr stehen 24 PKW-Stellplätze zur Verfügung, davon neun überdacht, sowie Fahrradabstellflächen.
Die Immobilie ist vollständig nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt, wobei jeder Einheit ein rechnerischer Anteil an den Gemeinschaftsflächen zugeordnet ist. Die Mietabrechnung erfolgt entsprechend anteilig. Eine professionelle externe Hausverwaltung übernimmt sämtliche Verwaltungsaufgaben.
Der Einstieg ist bereits ab rund 231.000 € möglich. Die Einheiten sind durch einen Globalmietvertrag bis mindestens 2038 fest vermietet – die Miete wird auf Basis der Gesamtfläche inkl. Gemeinschaftsanteil berechnet und jährlich indexiert. Die Verwaltung erfolgt zentral durch SEM Eichhorn GmbH, die Objektbetreuung liegt vollständig in deren Händen.
Die Wohneinheiten variieren zwischen ca. 35 und 42 m² Wohnfläche und verfügen jeweils über einen durchdachten Grundriss mit integriertem Wohn-, Ess- und Kochbereich, separatem Schlafbereich sowie einem modernen Bad. Jede Einheit ist zusätzlich einem Abstellraum zugeordnet. Gemeinschaftlich genutzt werden ein Waschraum, ein großzügiges Foyer sowie eine gepflegte Außenterrasse mit Steingarten, Sitzplätzen und Spielbereich. Für den ruhenden Verkehr stehen 24 PKW-Stellplätze zur Verfügung, davon neun überdacht, sowie Fahrradabstellflächen.
Die Immobilie ist vollständig nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt, wobei jeder Einheit ein rechnerischer Anteil an den Gemeinschaftsflächen zugeordnet ist. Die Mietabrechnung erfolgt entsprechend anteilig. Eine professionelle externe Hausverwaltung übernimmt sämtliche Verwaltungsaufgaben.
Der Einstieg ist bereits ab rund 231.000 € möglich. Die Einheiten sind durch einen Globalmietvertrag bis mindestens 2038 fest vermietet – die Miete wird auf Basis der Gesamtfläche inkl. Gemeinschaftsanteil berechnet und jährlich indexiert. Die Verwaltung erfolgt zentral durch SEM Eichhorn GmbH, die Objektbetreuung liegt vollständig in deren Händen.
- Voll möbliert inkl. Küchenzeile, Bad und Abstellraum
- Funktionale Grundrisse für moderne Wohnansprüche
- Sonnenterrasse, gepflegte Außenanlagen und Fahrradstellplätze
- Aufteilung in WEG mit klar definierter Mietlogik
Durchdachtes Konzept
Die Mikroapartments in Ehningen sind langfristig an die Kreiskliniken Böblingen gGmbH vermietet – ein kommunal getragener Betreiber mit hoher regionaler Relevanz und Teil des renommierten Klinikverbunds Südwest. Dieser betreibt insgesamt sechs Krankenhäuser an fünf Standorten sowie medizinische Gesundheitszentren in den Landkreisen Böblingen und Calw und zählt zu den größten öffentlichen Trägern im süddeutschen Raum.
Mit rund 6.000 Mitarbeitenden, 125 Berufsgruppen und einem Versorgungsauftrag für etwa 550.000 Menschen stellt der Klinikverbund die stationäre und ambulante Versorgung in der Region sicher. Besonderes Augenmerk liegt auf einer wohnortnahen Betreuung, einer strukturierten Versorgung komplexer Erkrankungen und der Verknüpfung spezialisierter Fachabteilungen. In zwei akademischen Lehrkrankenhäusern erfolgt zudem eine fundierte Ausbildung des medizinischen Nachwuchses.
Die vermieteten Einheiten dienen vorrangig der Unterbringung von Pflege- und Klinikpersonal. Dadurch wird die Wohnraumversorgung systemrelevanter Berufsgruppen gefördert und gleichzeitig die Personalbindung gestärkt – ein Aspekt, der insbesondere im Umfeld des neuen Flugfeldklinikums von zentraler Bedeutung ist. Die Nutzung ist ausschließlich dem Betreiber vorbehalten, der die Auswahl der Bewohner eigenständig vornimmt.
Zur Qualitätssicherung setzt der Verbund auf kontinuierliche Fortbildungen, interdisziplinäre Zusammenarbeit und eine Pflegeorganisation, die individuelle Betreuung mit fachlicher Kompetenz verbindet. Die Kreiskliniken Böblingen stehen für Kontinuität, kommunale Verantwortung und nachhaltige Versorgungsstrukturen.
Mit rund 6.000 Mitarbeitenden, 125 Berufsgruppen und einem Versorgungsauftrag für etwa 550.000 Menschen stellt der Klinikverbund die stationäre und ambulante Versorgung in der Region sicher. Besonderes Augenmerk liegt auf einer wohnortnahen Betreuung, einer strukturierten Versorgung komplexer Erkrankungen und der Verknüpfung spezialisierter Fachabteilungen. In zwei akademischen Lehrkrankenhäusern erfolgt zudem eine fundierte Ausbildung des medizinischen Nachwuchses.
Die vermieteten Einheiten dienen vorrangig der Unterbringung von Pflege- und Klinikpersonal. Dadurch wird die Wohnraumversorgung systemrelevanter Berufsgruppen gefördert und gleichzeitig die Personalbindung gestärkt – ein Aspekt, der insbesondere im Umfeld des neuen Flugfeldklinikums von zentraler Bedeutung ist. Die Nutzung ist ausschließlich dem Betreiber vorbehalten, der die Auswahl der Bewohner eigenständig vornimmt.
Zur Qualitätssicherung setzt der Verbund auf kontinuierliche Fortbildungen, interdisziplinäre Zusammenarbeit und eine Pflegeorganisation, die individuelle Betreuung mit fachlicher Kompetenz verbindet. Die Kreiskliniken Böblingen stehen für Kontinuität, kommunale Verantwortung und nachhaltige Versorgungsstrukturen.
- Kommunal getragener Betreiber: Kreiskliniken Böblingen gGmbH
- Wohnraumbindung fördert Fachkräftegewinnung und -bindung
- Nutzung der Apartments durch Pflege- und Klinikpersonal
- Betreuung durch professionell strukturiertes Klinikmanagement
Warum sich dieses Investment lohnt
Die Mikroapartments in Ehningen bieten Anlegern eine strategisch kluge Möglichkeit, Kapital in einem wachstumsstarken Umfeld anzulegen. Die Kombination aus stabiler Vermietung, transparenter Struktur und regionaler Anbindung macht dieses Investment besonders planbar.
Ein zentrales Argument für den Erwerb ist der langjährige Globalmietvertrag mit der Kreiskliniken Böblingen gGmbH. Die kommunale Trägerschaft garantiert eine solide Mietzahlung – unabhängig von der Auslastung einzelner Einheiten. Mit einer Laufzeit von 15 Jahren und einer Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre ermöglicht der Vertrag langfristige Einnahmesicherheit. Die Indexierung des Mietzinses sorgt zusätzlich für eine Wertanpassung bei Inflation.
Die Rendite beträgt anfänglich ca. 3,8 % p.a. bezogen auf den Kaufpreis – ein im aktuellen Marktvergleich attraktives Verhältnis aus Ertrag und Risiko. Die Mietzahlung beginnt unmittelbar nach Kaufpreiszahlung, sodass kein Leerstandsrisiko besteht. Verwaltung und Instandhaltung sind vertraglich organisiert, Eigentümer haben keinen administrativen Aufwand.
Ein weiterer Vorteil: Die Apartments befinden sich in einer wirtschaftlich starken Region mit hoher Kaufkraft. Die Nähe zum IBM-Campus sowie zum neuen Flugfeldklinikum stärkt die regionale Infrastruktur und Nachfrage nach Mitarbeiterwohnungen nachhaltig. Die Nutzung durch Klinikpersonal sichert nicht nur die Mieteinnahmen, sondern fördert auch die regionale Gesundheitsversorgung.
Für langfristig denkende Anleger stellt diese Immobilie eine durchdachte Investition dar – mit steuerlicher Planbarkeit, zuverlässigem Mietfluss und realistischer Exit-Perspektive durch mögliche Steuerfreiheit nach zehn Jahren Haltedauer.
Ein zentrales Argument für den Erwerb ist der langjährige Globalmietvertrag mit der Kreiskliniken Böblingen gGmbH. Die kommunale Trägerschaft garantiert eine solide Mietzahlung – unabhängig von der Auslastung einzelner Einheiten. Mit einer Laufzeit von 15 Jahren und einer Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre ermöglicht der Vertrag langfristige Einnahmesicherheit. Die Indexierung des Mietzinses sorgt zusätzlich für eine Wertanpassung bei Inflation.
Die Rendite beträgt anfänglich ca. 3,8 % p.a. bezogen auf den Kaufpreis – ein im aktuellen Marktvergleich attraktives Verhältnis aus Ertrag und Risiko. Die Mietzahlung beginnt unmittelbar nach Kaufpreiszahlung, sodass kein Leerstandsrisiko besteht. Verwaltung und Instandhaltung sind vertraglich organisiert, Eigentümer haben keinen administrativen Aufwand.
Ein weiterer Vorteil: Die Apartments befinden sich in einer wirtschaftlich starken Region mit hoher Kaufkraft. Die Nähe zum IBM-Campus sowie zum neuen Flugfeldklinikum stärkt die regionale Infrastruktur und Nachfrage nach Mitarbeiterwohnungen nachhaltig. Die Nutzung durch Klinikpersonal sichert nicht nur die Mieteinnahmen, sondern fördert auch die regionale Gesundheitsversorgung.
Für langfristig denkende Anleger stellt diese Immobilie eine durchdachte Investition dar – mit steuerlicher Planbarkeit, zuverlässigem Mietfluss und realistischer Exit-Perspektive durch mögliche Steuerfreiheit nach zehn Jahren Haltedauer.
- Langfristiger Globalmietvertrag mit kommunalem Pächter (15 + 5 Jahre)
- Indexierte Miete mit automatischer Anpassung ab dem 3. Jahr
- Mietrendite von ca. 3,8 % p.a., sofortige Ausschüttung nach Kauf
- Kein Verwaltungsaufwand, klar geregelte Zuständigkeiten
Bauqualität und Ausstattung
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Kennzahlen und Statistiken zum Standort und Region
Gute regionale Anbindung, vorhandene Infrastruktur, solide wirtschaftliche und demografische Entwicklung. Beste Voraussetzungen für kontinuierliche Nachfrage nach Pflegeplätzen und nachhaltig stabile Kapitalanlage
Straße: Altdorfer Weg 2
Ort: 71139 Ehningen
Gemeinde: Ehningen
Landkreis: Böblingen
Bundesland: Baden-Württemberg
in Google Maps öffnen →
in Apple Karten öffnen →
Ort: 71139 Ehningen
Gemeinde: Ehningen
Landkreis: Böblingen
Bundesland: Baden-Württemberg
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Inmitten der wirtschaftlich starken Metropolregion Stuttgart liegt die baden-württembergische Gemeinde Ehningen – ein gefragter Wohn- und Arbeitsstandort mit hohem Entwicklungspotenzial. Im Ortsteil Altdorfer Weg 2 entstehen hier 28 moderne Mikroapartments, die gezielt als Wohnraum für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des kommunalen Klinikverbunds Südwest konzipiert sind. Für Investoren eröffnet sich damit die Möglichkeit, in ein zukunftsorientiertes Wohnkonzept mit langfristigem Mietvertrag und kommunalem Mieter einzusteigen.
Die Gemeinde Ehningen gehört zum Landkreis Böblingen und zählt rund 9.100 Einwohner. Sie liegt nur 25 Autominuten südwestlich der Stuttgarter Innenstadt und profitiert von einer hervorragenden Verkehrsanbindung über die A81 und die S-Bahnlinie S1. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich mit Böblingen, Sindelfingen und Herrenberg starke Mittelzentren mit hoher medizinischer, sozialer und wirtschaftlicher Infrastruktur. Auch der Flughafen Stuttgart ist in weniger als 30 Minuten erreichbar.
Der Standort am Altdorfer Weg verbindet die Vorzüge einer ruhigen Wohnlage mit direktem Zugang zu urbanen Infrastrukturen. Das Objekt liegt in einem gepflegten Wohngebiet mit kleinteiliger Bebauung und fußläufiger Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Apotheke und Gastronomie. Vis-à-vis entsteht aktuell der neue IBM-Technologiecampus – ein klares Bekenntnis zur Zukunftsfähigkeit und wirtschaftlichen Relevanz des Standorts.
Mit dem in Bau befindlichen Flugfeldklinikum in Sindelfingen entsteht nur zehn Autominuten entfernt eines der größten Gesundheitsprojekte Süddeutschlands. Die neue Zentrale des Klinikverbunds Südwest, der zugleich auch der langfristige Globalmieter der Apartments ist, wird künftig eine Vielzahl an Arbeitsplätzen und Bedarf nach qualifiziertem Wohnraum generieren – ein solides Fundament für stabile Mieterträge.
Das Bundesland Baden-Württemberg unterstützt Investitionen in den Gesundheits- und Pflegesektor gezielt durch Förderprogramme und infrastrukturelle Planung. Der Landkreis Böblingen selbst zählt zu den einkommensstärksten Regionen Deutschlands mit einem hohen Anteil älterer Menschen und wachsendem Pflegebedarf – eine demografische Entwicklung, die den Standort Ehningen zunehmend in den Fokus rückt.
Für Kapitalanleger bietet sich damit die Gelegenheit, in eine Pflegeimmobilie mit verlässlicher Mieterstruktur, erstklassiger Lage und langfristiger Perspektive zu investieren – eingebettet in eine zukunftsorientierte Region mit starker Nachfrage und wachsendem Versorgungsbedarf.
Die Gemeinde Ehningen gehört zum Landkreis Böblingen und zählt rund 9.100 Einwohner. Sie liegt nur 25 Autominuten südwestlich der Stuttgarter Innenstadt und profitiert von einer hervorragenden Verkehrsanbindung über die A81 und die S-Bahnlinie S1. In unmittelbarer Nachbarschaft befinden sich mit Böblingen, Sindelfingen und Herrenberg starke Mittelzentren mit hoher medizinischer, sozialer und wirtschaftlicher Infrastruktur. Auch der Flughafen Stuttgart ist in weniger als 30 Minuten erreichbar.
Der Standort am Altdorfer Weg verbindet die Vorzüge einer ruhigen Wohnlage mit direktem Zugang zu urbanen Infrastrukturen. Das Objekt liegt in einem gepflegten Wohngebiet mit kleinteiliger Bebauung und fußläufiger Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Apotheke und Gastronomie. Vis-à-vis entsteht aktuell der neue IBM-Technologiecampus – ein klares Bekenntnis zur Zukunftsfähigkeit und wirtschaftlichen Relevanz des Standorts.
Mit dem in Bau befindlichen Flugfeldklinikum in Sindelfingen entsteht nur zehn Autominuten entfernt eines der größten Gesundheitsprojekte Süddeutschlands. Die neue Zentrale des Klinikverbunds Südwest, der zugleich auch der langfristige Globalmieter der Apartments ist, wird künftig eine Vielzahl an Arbeitsplätzen und Bedarf nach qualifiziertem Wohnraum generieren – ein solides Fundament für stabile Mieterträge.
Das Bundesland Baden-Württemberg unterstützt Investitionen in den Gesundheits- und Pflegesektor gezielt durch Förderprogramme und infrastrukturelle Planung. Der Landkreis Böblingen selbst zählt zu den einkommensstärksten Regionen Deutschlands mit einem hohen Anteil älterer Menschen und wachsendem Pflegebedarf – eine demografische Entwicklung, die den Standort Ehningen zunehmend in den Fokus rückt.
Für Kapitalanleger bietet sich damit die Gelegenheit, in eine Pflegeimmobilie mit verlässlicher Mieterstruktur, erstklassiger Lage und langfristiger Perspektive zu investieren – eingebettet in eine zukunftsorientierte Region mit starker Nachfrage und wachsendem Versorgungsbedarf.
Demografische Entwicklung und Altersstruktur
Ehningen, eine Gemeinde mit rund 9.100 Einwohnern im wirtschaftsstarken Landkreis Böblingen (Baden-Württemberg), ist Teil eines dynamisch wachsenden Ballungsraums. Die Bevölkerung des Landkreises ist in den letzten Jahrzehnten kontinuierlich gestiegen – von etwa 351.000 im Jahr 1995 auf über 393.000 im Jahr 2022. In Baden-Württemberg lag der Anteil der über 65-Jährigen 2021 bei ca. 21 %, mit steigender Tendenz. Aufgrund der demografischen Alterung wird für den Kreis Böblingen bis 2040 ein signifikanter Anstieg pflegebedürftiger Menschen erwartet.
Die rechnerische Pflegequote (ca. 6,5 % der Gesamtbevölkerung) lässt in Ehningen allein rund 590 Pflegebedürftige erwarten – Tendenz steigend. Damit ist der Ort für ambulante und stationäre Pflegeangebote sowie betreutes Wohnen grundsätzlich attraktiv.
Versorgungssituation im Pflegebereich
Im direkten Gemeindegebiet Ehningen ist die Pflegeinfrastruktur begrenzt. Die kreiseigene Versorgung konzentriert sich vor allem auf die Zentren Böblingen und Sindelfingen. Mit dem entstehenden Flugfeldklinikum und der engen Einbindung in den Klinikverbund Südwest entstehen neue Bedarfs- und Versorgungsschnittstellen, insbesondere für Mitarbeitende im Gesundheitswesen. Die Mikroapartments am Altdorfer Weg 2 greifen diesen Bedarf gezielt auf.
Zudem besteht in Ehningen laut Mikromarktanalyse eine unterdurchschnittliche Versorgungsdichte im stationären Bereich. Dies kann – bei wachsendem Bedarf – mittelfristig Chancen für neue Angebote in der Pflege schaffen. Im Radius von 10–20 km befinden sich zahlreiche stationäre Einrichtungen, doch deren Auslastung ist vielerorts bereits hoch.
Wettbewerbssituation und Trägervielfalt
Der Landkreis Böblingen weist eine vielfältige Trägerlandschaft auf – von großen Wohlfahrtsverbänden über private Träger bis hin zu kommunalen Anbietern. Für Investoren interessant: In Ehningen selbst bestehen derzeit kaum konkurrierende Pflegeangebote, insbesondere nicht mit vergleichbarer Zweckbindung wie bei den Mikroapartments mit kommunalem Klinikbezug.
Der Globalmieter Kreiskliniken Böblingen gGmbH ist ein Teil des Klinikverbunds Südwest und damit direkt kommunal getragen. Die Zweckbindung für Mitarbeiterwohnen sichert eine kontinuierliche Nachfrage und minimiert Leerstandsrisiken. Für Pflegebetreiber ergibt sich mittel- bis langfristig ein attraktives Umfeld, insbesondere im Zusammenhang mit dem neuen Gesundheitscampus auf dem Flugfeld Sindelfingen/Böblingen.
Fazit: Nachfrage- und Betreiberpotenzial
Ehningen, eine Gemeinde mit rund 9.100 Einwohnern im wirtschaftsstarken Landkreis Böblingen (Baden-Württemberg), ist Teil eines dynamisch wachsenden Ballungsraums. Die Bevölkerung des Landkreises ist in den letzten Jahrzehnten kontinuierlich gestiegen – von etwa 351.000 im Jahr 1995 auf über 393.000 im Jahr 2022. In Baden-Württemberg lag der Anteil der über 65-Jährigen 2021 bei ca. 21 %, mit steigender Tendenz. Aufgrund der demografischen Alterung wird für den Kreis Böblingen bis 2040 ein signifikanter Anstieg pflegebedürftiger Menschen erwartet.
Die rechnerische Pflegequote (ca. 6,5 % der Gesamtbevölkerung) lässt in Ehningen allein rund 590 Pflegebedürftige erwarten – Tendenz steigend. Damit ist der Ort für ambulante und stationäre Pflegeangebote sowie betreutes Wohnen grundsätzlich attraktiv.
Versorgungssituation im Pflegebereich
Im direkten Gemeindegebiet Ehningen ist die Pflegeinfrastruktur begrenzt. Die kreiseigene Versorgung konzentriert sich vor allem auf die Zentren Böblingen und Sindelfingen. Mit dem entstehenden Flugfeldklinikum und der engen Einbindung in den Klinikverbund Südwest entstehen neue Bedarfs- und Versorgungsschnittstellen, insbesondere für Mitarbeitende im Gesundheitswesen. Die Mikroapartments am Altdorfer Weg 2 greifen diesen Bedarf gezielt auf.
Zudem besteht in Ehningen laut Mikromarktanalyse eine unterdurchschnittliche Versorgungsdichte im stationären Bereich. Dies kann – bei wachsendem Bedarf – mittelfristig Chancen für neue Angebote in der Pflege schaffen. Im Radius von 10–20 km befinden sich zahlreiche stationäre Einrichtungen, doch deren Auslastung ist vielerorts bereits hoch.
Wettbewerbssituation und Trägervielfalt
Der Landkreis Böblingen weist eine vielfältige Trägerlandschaft auf – von großen Wohlfahrtsverbänden über private Träger bis hin zu kommunalen Anbietern. Für Investoren interessant: In Ehningen selbst bestehen derzeit kaum konkurrierende Pflegeangebote, insbesondere nicht mit vergleichbarer Zweckbindung wie bei den Mikroapartments mit kommunalem Klinikbezug.
Der Globalmieter Kreiskliniken Böblingen gGmbH ist ein Teil des Klinikverbunds Südwest und damit direkt kommunal getragen. Die Zweckbindung für Mitarbeiterwohnen sichert eine kontinuierliche Nachfrage und minimiert Leerstandsrisiken. Für Pflegebetreiber ergibt sich mittel- bis langfristig ein attraktives Umfeld, insbesondere im Zusammenhang mit dem neuen Gesundheitscampus auf dem Flugfeld Sindelfingen/Böblingen.
Fazit: Nachfrage- und Betreiberpotenzial
- Hohe Arbeitsplatzdichte im Gesundheitssektor, insbesondere durch Klinikverbund Südwest
- Demografischer Wandel mit wachsendem Pflegebedarf im Landkreis Böblingen
- Begrenzter lokaler Wettbewerb im Pflege- und Betreuungssegment innerhalb Ehningens
- Langfristige Versorgungsperspektive durch Gesundheitscampus und Klinikfusion
Starke Wirtschaftsregion mit hoher Zukunftsfähigkeit
Ehningen liegt im Landkreis Böblingen, einer der wirtschaftlich leistungsfähigsten Regionen Deutschlands. Im „Zukunftsatlas 2022“ belegte der Kreis Platz 6 von 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten – im Bundesland Baden-Württemberg sogar Platz 1. Diese Spitzenplatzierung basiert auf hoher Innovationskraft, überdurchschnittlichem Pro-Kopf-Einkommen sowie exzellenter Standortattraktivität für Unternehmen.
Mit einem durchschnittlichen Jahresbruttoverdienst von über 50.000 € (Stand 2020) liegt der Landkreis Böblingen landesweit an der Spitze. Der hohe Lohnstandard korrespondiert mit einer ebenso hohen Kaufkraft von durchschnittlich 30.800 € je Einwohner (Ehningen: 28.093 € im Quartier), was für Investoren stabile wirtschaftliche Rahmenbedingungen signalisiert.
Zentrale Arbeitgeber und Zukunftsprojekte
Zu den bedeutendsten Arbeitgebern zählen globale Technologiekonzerne wie IBM, dessen neue Deutschlandzentrale mit über 3.500 Arbeitsplätzen derzeit direkt gegenüber dem Objekt entsteht. Das Projekt „IBM Technology Campus“ mit über 42.000 m² Bürofläche stärkt die Standortdynamik erheblich. Ebenfalls ortsansässig ist der Entwicklungsdienstleister Bertrandt mit überregionaler Bedeutung.
Ein weiteres Schlüsselprojekt ist das neue Flugfeldklinikum Sindelfingen/Böblingen, das 2025 in Betrieb gehen soll. Mit einem Budget von 573 Millionen Euro zählt es zu den größten Klinikneubauten im Land und schafft langfristige Arbeitsplätze sowie Anziehungskraft für medizinische Dienstleistungen und Pflegeanbieter.
Bedeutung für Investoren und Betreiber
Die Kombination aus Technologiestandort, Gesundheitswirtschaft und zukunftsgerichteter Infrastruktur bildet eine solide Grundlage für Pflege- und Betreuungsangebote. Das strukturstarke Umfeld bietet nicht nur eine breite Personalbasis für potenzielle Betreiber, sondern erhöht auch die Stabilität der Mietnachfrage – sowohl durch lokale Pflegekräfte als auch durch medizinisches Fachpersonal mit Wohnraumbedarf.
Fazit: Wirtschaftliche Tragfähigkeit und Zukunftspotenzial
Ehningen liegt im Landkreis Böblingen, einer der wirtschaftlich leistungsfähigsten Regionen Deutschlands. Im „Zukunftsatlas 2022“ belegte der Kreis Platz 6 von 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten – im Bundesland Baden-Württemberg sogar Platz 1. Diese Spitzenplatzierung basiert auf hoher Innovationskraft, überdurchschnittlichem Pro-Kopf-Einkommen sowie exzellenter Standortattraktivität für Unternehmen.
Mit einem durchschnittlichen Jahresbruttoverdienst von über 50.000 € (Stand 2020) liegt der Landkreis Böblingen landesweit an der Spitze. Der hohe Lohnstandard korrespondiert mit einer ebenso hohen Kaufkraft von durchschnittlich 30.800 € je Einwohner (Ehningen: 28.093 € im Quartier), was für Investoren stabile wirtschaftliche Rahmenbedingungen signalisiert.
Zentrale Arbeitgeber und Zukunftsprojekte
Zu den bedeutendsten Arbeitgebern zählen globale Technologiekonzerne wie IBM, dessen neue Deutschlandzentrale mit über 3.500 Arbeitsplätzen derzeit direkt gegenüber dem Objekt entsteht. Das Projekt „IBM Technology Campus“ mit über 42.000 m² Bürofläche stärkt die Standortdynamik erheblich. Ebenfalls ortsansässig ist der Entwicklungsdienstleister Bertrandt mit überregionaler Bedeutung.
Ein weiteres Schlüsselprojekt ist das neue Flugfeldklinikum Sindelfingen/Böblingen, das 2025 in Betrieb gehen soll. Mit einem Budget von 573 Millionen Euro zählt es zu den größten Klinikneubauten im Land und schafft langfristige Arbeitsplätze sowie Anziehungskraft für medizinische Dienstleistungen und Pflegeanbieter.
Bedeutung für Investoren und Betreiber
Die Kombination aus Technologiestandort, Gesundheitswirtschaft und zukunftsgerichteter Infrastruktur bildet eine solide Grundlage für Pflege- und Betreuungsangebote. Das strukturstarke Umfeld bietet nicht nur eine breite Personalbasis für potenzielle Betreiber, sondern erhöht auch die Stabilität der Mietnachfrage – sowohl durch lokale Pflegekräfte als auch durch medizinisches Fachpersonal mit Wohnraumbedarf.
Fazit: Wirtschaftliche Tragfähigkeit und Zukunftspotenzial
- Top-Wirtschaftsstandort mit Platz 6 im Prognos-Zukunftsatlas 2022
- IBM-Technologiecampus und Flugfeldklinikum als Investitionsmotoren mit starker Sogwirkung
- Hohe Kaufkraft und Lohnniveaus, geringe Arbeitslosigkeit
- Langfristige Stabilität für Pflegeimmobilieninvestitionen durch kommunale Gesundheitsprojekte
Wohn- und Lebensqualität im Quartier
Ehningen gilt als eine der attraktivsten Gemeinden im Landkreis Böblingen. Die ruhige, kleinstädtische Umgebung mit gleichzeitig sehr guter Erreichbarkeit großer Arbeitgeber und städtischer Infrastrukturen schafft ein ausgewogenes Lebensumfeld – insbesondere auch für ältere Menschen, Pflegebedürftige und das betreuende Personal.
Das unmittelbare Umfeld des Objekts ist geprägt durch kleinteilige Wohnbebauung, viel Grün und eine wohnliche Atmosphäre. Es handelt sich um ein gewachsenes Wohnquartier mit einer Mischung aus Ein- und Mehrfamilienhäusern. Das Bild wird durch die landschaftlich reizvolle Lage zwischen dem Heckengäu und dem Naturpark Schönbuch ergänzt – ein deutlicher Pluspunkt für Erholung und Alltagsqualität.
Nahversorgung und medizinische Infrastruktur
Die fußläufige Nahversorgung ist für ein kleines Quartier sehr gut: Apotheke, Supermarkt, Arztpraxen und weitere alltägliche Angebote befinden sich in einem Umkreis von 500 bis 800 Metern. Auch die ÖPNV-Anbindung ist direkt gegeben – mit einer Bushaltestelle vor der Tür und dem Bahnhof Ehningen in etwa zehn Gehminuten Entfernung.
Für Angehörige und Besucher bietet der Standort eine gute Erreichbarkeit und ein angenehmes Umfeld. Gleichzeitig ist die Nähe zu medizinischen Einrichtungen wie dem neuen Flugfeldklinikum ein bedeutender Standortvorteil – insbesondere im Hinblick auf interdisziplinäre Versorgungs- und Kooperationsmöglichkeiten im Pflegekontext.
Soziale Teilhabe und Lebensumfeld für Senioren
Neben funktionaler Erreichbarkeit punktet der Standort auch durch weiche Standortfaktoren. Die Gemeinde Ehningen verfügt über ein aktives Vereinsleben, kirchliche Einrichtungen, einen Marktplatz mit Cafés und soziale Treffpunkte. Auch kulturelle Angebote und Freizeitmöglichkeiten sind – gemessen an der Größe der Gemeinde – gut vorhanden.
Für Pflegekräfte und medizinisches Personal, die in den Mikroapartments wohnen, ergibt sich daraus ein angenehmes und identitätsstiftendes Wohnumfeld. Gleichzeitig unterstützt das soziale Gefüge vor Ort eine gute Integration pflegebedürftiger Menschen in das Quartier.
Fazit: Standortqualität für Pflege und Wohnen
Ehningen gilt als eine der attraktivsten Gemeinden im Landkreis Böblingen. Die ruhige, kleinstädtische Umgebung mit gleichzeitig sehr guter Erreichbarkeit großer Arbeitgeber und städtischer Infrastrukturen schafft ein ausgewogenes Lebensumfeld – insbesondere auch für ältere Menschen, Pflegebedürftige und das betreuende Personal.
Das unmittelbare Umfeld des Objekts ist geprägt durch kleinteilige Wohnbebauung, viel Grün und eine wohnliche Atmosphäre. Es handelt sich um ein gewachsenes Wohnquartier mit einer Mischung aus Ein- und Mehrfamilienhäusern. Das Bild wird durch die landschaftlich reizvolle Lage zwischen dem Heckengäu und dem Naturpark Schönbuch ergänzt – ein deutlicher Pluspunkt für Erholung und Alltagsqualität.
Nahversorgung und medizinische Infrastruktur
Die fußläufige Nahversorgung ist für ein kleines Quartier sehr gut: Apotheke, Supermarkt, Arztpraxen und weitere alltägliche Angebote befinden sich in einem Umkreis von 500 bis 800 Metern. Auch die ÖPNV-Anbindung ist direkt gegeben – mit einer Bushaltestelle vor der Tür und dem Bahnhof Ehningen in etwa zehn Gehminuten Entfernung.
Für Angehörige und Besucher bietet der Standort eine gute Erreichbarkeit und ein angenehmes Umfeld. Gleichzeitig ist die Nähe zu medizinischen Einrichtungen wie dem neuen Flugfeldklinikum ein bedeutender Standortvorteil – insbesondere im Hinblick auf interdisziplinäre Versorgungs- und Kooperationsmöglichkeiten im Pflegekontext.
Soziale Teilhabe und Lebensumfeld für Senioren
Neben funktionaler Erreichbarkeit punktet der Standort auch durch weiche Standortfaktoren. Die Gemeinde Ehningen verfügt über ein aktives Vereinsleben, kirchliche Einrichtungen, einen Marktplatz mit Cafés und soziale Treffpunkte. Auch kulturelle Angebote und Freizeitmöglichkeiten sind – gemessen an der Größe der Gemeinde – gut vorhanden.
Für Pflegekräfte und medizinisches Personal, die in den Mikroapartments wohnen, ergibt sich daraus ein angenehmes und identitätsstiftendes Wohnumfeld. Gleichzeitig unterstützt das soziale Gefüge vor Ort eine gute Integration pflegebedürftiger Menschen in das Quartier.
Fazit: Standortqualität für Pflege und Wohnen
- Ruhige, gepflegte Wohnlage mit hoher Lebensqualität
- Sehr gute Nahversorgung und medizinische Anbindung
- Grünes Umfeld mit Erholungsqualität durch Naturraum Schönbuch
- Gute soziale Infrastruktur für Begegnung, Alltag und Teilhabe
Verkehrsanbindung und Mobilität
Der Standort Ehningen ist hervorragend in das regionale und überregionale Verkehrsnetz eingebunden. Die Autobahnanschlussstelle „Hildrizhausen“ an der A81 liegt nur etwa 1 km entfernt und ermöglicht eine schnelle Anbindung an Stuttgart, Böblingen, Sindelfingen und den weiteren Großraum. Für Autofahrer ergibt sich damit eine direkte Verbindung zu zentralen Verkehrsachsen in Baden-Württemberg.
Der Bahnhof Ehningen ist zu Fuß in rund zehn Minuten erreichbar. Von dort bestehen regelmäßige S-Bahn-Verbindungen in Richtung Stuttgart und Herrenberg (S1-Linie). Der Flughafen Stuttgart ist mit dem Auto in etwa 20 Minuten erreichbar und stellt auch für weiter entfernte Angehörige oder Fachpersonal eine komfortable Anreisemöglichkeit dar.
ÖPNV und lokale Erreichbarkeit
Eine Bushaltestelle befindet sich direkt gegenüber des Objekts („Abzweig Ehningen“), wodurch die Mikrolage auch im Nahbereich gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden ist. Die Nahmobilität ist durch gepflegte Gehwege, klare Verkehrsführung und eine insgesamt ruhige Verkehrssituation begünstigt.
Im direkten Umfeld ist die fußläufige Erreichbarkeit von Nahversorgern, Ärzten, Apotheken und sozialen Treffpunkten gegeben. Das sorgt für kurze Wege und hohe Alltagsqualität – ein relevanter Faktor sowohl für Pflegepersonal als auch für Bewohner mit eingeschränkter Mobilität.
Nähe zu medizinischen Zentren
Ein besonderer Standortvorteil ergibt sich aus der Nähe zum entstehenden Flugfeldklinikum Sindelfingen/Böblingen, das ab 2025 sämtliche medizinischen Fachbereiche unter einem Dach vereint. Dieses Großprojekt ist nur rund 10 Autominuten entfernt und wird ergänzt durch die neue Zentralverwaltung des Klinikverbunds Südwest – eine langfristig bedeutsame infrastrukturelle Verbindung für Pflegeangebote.
Fazit: Logistische Qualität und Mobilitätsvorteile
Der Standort Ehningen ist hervorragend in das regionale und überregionale Verkehrsnetz eingebunden. Die Autobahnanschlussstelle „Hildrizhausen“ an der A81 liegt nur etwa 1 km entfernt und ermöglicht eine schnelle Anbindung an Stuttgart, Böblingen, Sindelfingen und den weiteren Großraum. Für Autofahrer ergibt sich damit eine direkte Verbindung zu zentralen Verkehrsachsen in Baden-Württemberg.
Der Bahnhof Ehningen ist zu Fuß in rund zehn Minuten erreichbar. Von dort bestehen regelmäßige S-Bahn-Verbindungen in Richtung Stuttgart und Herrenberg (S1-Linie). Der Flughafen Stuttgart ist mit dem Auto in etwa 20 Minuten erreichbar und stellt auch für weiter entfernte Angehörige oder Fachpersonal eine komfortable Anreisemöglichkeit dar.
ÖPNV und lokale Erreichbarkeit
Eine Bushaltestelle befindet sich direkt gegenüber des Objekts („Abzweig Ehningen“), wodurch die Mikrolage auch im Nahbereich gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden ist. Die Nahmobilität ist durch gepflegte Gehwege, klare Verkehrsführung und eine insgesamt ruhige Verkehrssituation begünstigt.
Im direkten Umfeld ist die fußläufige Erreichbarkeit von Nahversorgern, Ärzten, Apotheken und sozialen Treffpunkten gegeben. Das sorgt für kurze Wege und hohe Alltagsqualität – ein relevanter Faktor sowohl für Pflegepersonal als auch für Bewohner mit eingeschränkter Mobilität.
Nähe zu medizinischen Zentren
Ein besonderer Standortvorteil ergibt sich aus der Nähe zum entstehenden Flugfeldklinikum Sindelfingen/Böblingen, das ab 2025 sämtliche medizinischen Fachbereiche unter einem Dach vereint. Dieses Großprojekt ist nur rund 10 Autominuten entfernt und wird ergänzt durch die neue Zentralverwaltung des Klinikverbunds Südwest – eine langfristig bedeutsame infrastrukturelle Verbindung für Pflegeangebote.
Fazit: Logistische Qualität und Mobilitätsvorteile
- Schnelle Autobahnanbindung (A81, 1 km) für regionalen Individualverkehr
- Direkter Zugang zu ÖPNV mit Bushaltestelle vor Ort und Bahnhof in Laufnähe
- Flughafen Stuttgart nur 18 km entfernt, gut erreichbar für auswärtige Besucher
- Optimale Nähe zu Klinikneubau und medizinischem Versorgungszentrum
Bevölkerungs- und Altersentwicklung
Baden-Württemberg zählt mit über 11,3 Millionen Einwohnern (Stand 2024) zu den bevölkerungsreichsten und wirtschaftsstärksten Bundesländern Deutschlands. Die demografische Entwicklung ist geprägt von einem kontinuierlichen Alterungsprozess: Der Anteil der über 65-Jährigen liegt derzeit bei rund 22 %, Tendenz steigend. Bis 2040 wird in Baden-Württemberg ein Zuwachs der Altersgruppe 80+ um etwa 50 % erwartet – mit erheblichen Auswirkungen auf die Nachfrage nach stationären und ambulanten Pflegeangeboten.
Insbesondere im südwestdeutschen Raum – darunter auch der Regierungsbezirk Stuttgart – steigt der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum und Pflegeplätzen deutlich an. Die langfristige Versorgungssicherung älterer Menschen ist deshalb ein zentrales Thema der Landesplanung.
Wirtschaftskraft und Strukturwandel
Baden-Württemberg ist eines der wirtschaftlich stärksten Bundesländer mit einem Bruttoinlandsprodukt (BIP) von über 600 Milliarden Euro (2023). Die Region ist geprägt durch einen starken Mittelstand, zahlreiche Weltmarktführer (Hidden Champions), global agierende Konzerne und eine hohe Innovationsdichte.
Der Strukturwandel in Richtung Gesundheitswirtschaft und Pflegeberufe gewinnt an Bedeutung. Die Gesundheitsbranche ist mit über 800.000 Beschäftigten (2022) einer der wichtigsten Wirtschaftszweige des Landes – mit weiterem Wachstumspotenzial. Pflegeeinrichtungen profitieren dadurch von einer zunehmenden politischen und wirtschaftlichen Unterstützung.
Pflegebedarf und Prognosen
Die Zahl der Pflegebedürftigen in Baden-Württemberg lag 2021 bei rund 600.000 Menschen. Bis 2040 wird ein Anstieg auf über 850.000 erwartet. Die größte Dynamik wird dabei in den urbanen Regionen rund um Stuttgart, Freiburg, Mannheim und Karlsruhe verzeichnet – gleichzeitig ist auch im ländlichen Raum ein struktureller Angebotsausbau notwendig.
Die Landesregierung fördert bedarfsgerechte Pflegeangebote gezielt über Landesförderprogramme, u. a. im Rahmen der Pflegekonzeption Baden-Württemberg, um sowohl kommunale als auch private Träger bei der Versorgung älterer Menschen zu unterstützen.
Förderprogramme und politische Rahmenbedingungen
Baden-Württemberg bietet eine Vielzahl von Fördermöglichkeiten für Pflegeimmobilien, insbesondere über die L-Bank, das Ministerium für Soziales, Gesundheit und Integration sowie kommunale Partnerschaften. Dazu zählen zinsgünstige Darlehen, Investitionskostenzuschüsse oder Förderungen für innovative Wohnformen (z. B. Pflege-Wohngemeinschaften, betreutes Wohnen).
Die politischen Rahmenbedingungen stehen damit deutlich im Zeichen einer alternden Bevölkerung und eines ausbaufähigen Pflegeangebots – mit klaren Chancen für Investoren, die auf nachhaltige Versorgungskonzepte setzen.
Fazit: Landesebene als Fundament
Baden-Württemberg zählt mit über 11,3 Millionen Einwohnern (Stand 2024) zu den bevölkerungsreichsten und wirtschaftsstärksten Bundesländern Deutschlands. Die demografische Entwicklung ist geprägt von einem kontinuierlichen Alterungsprozess: Der Anteil der über 65-Jährigen liegt derzeit bei rund 22 %, Tendenz steigend. Bis 2040 wird in Baden-Württemberg ein Zuwachs der Altersgruppe 80+ um etwa 50 % erwartet – mit erheblichen Auswirkungen auf die Nachfrage nach stationären und ambulanten Pflegeangeboten.
Insbesondere im südwestdeutschen Raum – darunter auch der Regierungsbezirk Stuttgart – steigt der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum und Pflegeplätzen deutlich an. Die langfristige Versorgungssicherung älterer Menschen ist deshalb ein zentrales Thema der Landesplanung.
Wirtschaftskraft und Strukturwandel
Baden-Württemberg ist eines der wirtschaftlich stärksten Bundesländer mit einem Bruttoinlandsprodukt (BIP) von über 600 Milliarden Euro (2023). Die Region ist geprägt durch einen starken Mittelstand, zahlreiche Weltmarktführer (Hidden Champions), global agierende Konzerne und eine hohe Innovationsdichte.
Der Strukturwandel in Richtung Gesundheitswirtschaft und Pflegeberufe gewinnt an Bedeutung. Die Gesundheitsbranche ist mit über 800.000 Beschäftigten (2022) einer der wichtigsten Wirtschaftszweige des Landes – mit weiterem Wachstumspotenzial. Pflegeeinrichtungen profitieren dadurch von einer zunehmenden politischen und wirtschaftlichen Unterstützung.
Pflegebedarf und Prognosen
Die Zahl der Pflegebedürftigen in Baden-Württemberg lag 2021 bei rund 600.000 Menschen. Bis 2040 wird ein Anstieg auf über 850.000 erwartet. Die größte Dynamik wird dabei in den urbanen Regionen rund um Stuttgart, Freiburg, Mannheim und Karlsruhe verzeichnet – gleichzeitig ist auch im ländlichen Raum ein struktureller Angebotsausbau notwendig.
Die Landesregierung fördert bedarfsgerechte Pflegeangebote gezielt über Landesförderprogramme, u. a. im Rahmen der Pflegekonzeption Baden-Württemberg, um sowohl kommunale als auch private Träger bei der Versorgung älterer Menschen zu unterstützen.
Förderprogramme und politische Rahmenbedingungen
Baden-Württemberg bietet eine Vielzahl von Fördermöglichkeiten für Pflegeimmobilien, insbesondere über die L-Bank, das Ministerium für Soziales, Gesundheit und Integration sowie kommunale Partnerschaften. Dazu zählen zinsgünstige Darlehen, Investitionskostenzuschüsse oder Förderungen für innovative Wohnformen (z. B. Pflege-Wohngemeinschaften, betreutes Wohnen).
Die politischen Rahmenbedingungen stehen damit deutlich im Zeichen einer alternden Bevölkerung und eines ausbaufähigen Pflegeangebots – mit klaren Chancen für Investoren, die auf nachhaltige Versorgungskonzepte setzen.
Fazit: Landesebene als Fundament
- Demografisch klares Wachstum bei 65+ und 80+
- Pflegebedarfsanstieg um ca. 40 % bis 2040 erwartet
- Starkes Wirtschaftsumfeld mit wachsender Gesundheitswirtschaft
- Politisch geförderter Ausbau von Pflegeangeboten
- Investorenfreundliches Klima im Pflegebereich
Bevölkerungsentwicklung und Pflegebedarfsprognose
Der Landkreis Böblingen verzeichnet seit Jahrzehnten ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum. Von rund 351.000 Einwohnern im Jahr 1995 stieg die Zahl auf über 393.000 im Jahr 2022. Die Region gehört zu den wenigen Landkreisen in Deutschland mit anhaltend positiver demografischer Dynamik. Prognosen gehen bis 2040 von einem weiteren leichten Bevölkerungszuwachs aus – bei gleichzeitig stark wachsendem Anteil älterer Menschen.
Die Zahl der Pflegebedürftigen im Landkreis wird bis 2040 voraussichtlich um etwa 30–40 % zunehmen. Besonders relevant ist der überdurchschnittlich hohe Anteil an Hochaltrigen (80+), der in den kommenden Jahren deutlich ansteigen wird. Das schafft einen zunehmenden Druck auf die Pflegeinfrastruktur – insbesondere in nachfragestarken Teilräumen wie Böblingen, Sindelfingen, Herrenberg und dem nahen Einzugsbereich Ehningen.
Bestand und Auslastung der Pflegeinfrastruktur
Der Landkreis verfügt über eine vergleichsweise dichte Pflegeinfrastruktur mit zahlreichen stationären Einrichtungen, ambulanten Diensten und betreuten Wohnformen. Diese konzentrieren sich allerdings überwiegend auf die städtischen Zentren. In kleineren Gemeinden wie Ehningen ist das Angebot begrenzt – was regionale Versorgungslücken verursacht, die durch gezielte Projekte geschlossen werden müssen.
Die Auslastung bestehender Einrichtungen ist im Regelfall hoch. In vielen Fällen bestehen Wartelisten oder Aufnahmerestriktionen. Dies zeigt, dass zusätzliche wohnortnahe Angebote dringend erforderlich sind – auch im Hinblick auf den zukünftigen Bedarf durch die alternde Bevölkerung.
Wirtschaftsstruktur und Arbeitsmarkt
Der Landkreis Böblingen ist ein industriell geprägter Hochtechnologiestandort mit starker Innovationskraft. Unternehmen wie Daimler, IBM, HP und viele mittelständische Weltmarktführer prägen die Region. Das Pro-Kopf-Einkommen liegt über dem Landesdurchschnitt, ebenso wie die Steuerkraft der Kommunen.
Für Pflegeanbieter bedeutet das: hohe Finanzkraft der öffentlichen Hand, gute Voraussetzungen für Fachkräftebindung und ein solides soziales Umfeld. Gleichzeitig stellt der umkämpfte Arbeitsmarkt auch eine Herausforderung für die Personalgewinnung in der Pflege dar – was wiederum innovative Wohnkonzepte für Pflegepersonal (wie in Ehningen) attraktiv macht.
Medizinische Versorgung und Mobilität
Die medizinische Versorgungsstruktur ist hervorragend. Mit dem Flugfeldklinikum entsteht zudem ein neues zentrales Gesundheitszentrum, das künftig eine noch engere Verzahnung zwischen Pflege, Akutmedizin und Verwaltung ermöglicht.
Der Landkreis ist verkehrstechnisch gut angebunden: Autobahnen, Bahnlinien (u. a. S-Bahn nach Stuttgart), Regionalbuslinien und kurze Wege zu Flughäfen machen den Standort auch logistisch leistungsfähig – für Pflegekräfte, Angehörige und Betreiber.
Fazit: Landkreisebene mit Potenzial
Der Landkreis Böblingen verzeichnet seit Jahrzehnten ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum. Von rund 351.000 Einwohnern im Jahr 1995 stieg die Zahl auf über 393.000 im Jahr 2022. Die Region gehört zu den wenigen Landkreisen in Deutschland mit anhaltend positiver demografischer Dynamik. Prognosen gehen bis 2040 von einem weiteren leichten Bevölkerungszuwachs aus – bei gleichzeitig stark wachsendem Anteil älterer Menschen.
Die Zahl der Pflegebedürftigen im Landkreis wird bis 2040 voraussichtlich um etwa 30–40 % zunehmen. Besonders relevant ist der überdurchschnittlich hohe Anteil an Hochaltrigen (80+), der in den kommenden Jahren deutlich ansteigen wird. Das schafft einen zunehmenden Druck auf die Pflegeinfrastruktur – insbesondere in nachfragestarken Teilräumen wie Böblingen, Sindelfingen, Herrenberg und dem nahen Einzugsbereich Ehningen.
Bestand und Auslastung der Pflegeinfrastruktur
Der Landkreis verfügt über eine vergleichsweise dichte Pflegeinfrastruktur mit zahlreichen stationären Einrichtungen, ambulanten Diensten und betreuten Wohnformen. Diese konzentrieren sich allerdings überwiegend auf die städtischen Zentren. In kleineren Gemeinden wie Ehningen ist das Angebot begrenzt – was regionale Versorgungslücken verursacht, die durch gezielte Projekte geschlossen werden müssen.
Die Auslastung bestehender Einrichtungen ist im Regelfall hoch. In vielen Fällen bestehen Wartelisten oder Aufnahmerestriktionen. Dies zeigt, dass zusätzliche wohnortnahe Angebote dringend erforderlich sind – auch im Hinblick auf den zukünftigen Bedarf durch die alternde Bevölkerung.
Wirtschaftsstruktur und Arbeitsmarkt
Der Landkreis Böblingen ist ein industriell geprägter Hochtechnologiestandort mit starker Innovationskraft. Unternehmen wie Daimler, IBM, HP und viele mittelständische Weltmarktführer prägen die Region. Das Pro-Kopf-Einkommen liegt über dem Landesdurchschnitt, ebenso wie die Steuerkraft der Kommunen.
Für Pflegeanbieter bedeutet das: hohe Finanzkraft der öffentlichen Hand, gute Voraussetzungen für Fachkräftebindung und ein solides soziales Umfeld. Gleichzeitig stellt der umkämpfte Arbeitsmarkt auch eine Herausforderung für die Personalgewinnung in der Pflege dar – was wiederum innovative Wohnkonzepte für Pflegepersonal (wie in Ehningen) attraktiv macht.
Medizinische Versorgung und Mobilität
Die medizinische Versorgungsstruktur ist hervorragend. Mit dem Flugfeldklinikum entsteht zudem ein neues zentrales Gesundheitszentrum, das künftig eine noch engere Verzahnung zwischen Pflege, Akutmedizin und Verwaltung ermöglicht.
Der Landkreis ist verkehrstechnisch gut angebunden: Autobahnen, Bahnlinien (u. a. S-Bahn nach Stuttgart), Regionalbuslinien und kurze Wege zu Flughäfen machen den Standort auch logistisch leistungsfähig – für Pflegekräfte, Angehörige und Betreiber.
Fazit: Landkreisebene mit Potenzial
- Stabile Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitig starkem Alterungsprozess
- Regionale Versorgungslücken im Pflegebereich außerhalb der Zentren
- Hohe wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, gute Steuerkraft
- Starke medizinische Infrastruktur und Verkehrsnetze
- Relevante Chancen für wohnortnahe, nachhaltige Pflegeinvestitionen
Nahversorgung, Ärzte und soziale Infrastruktur
Der 30-Kilometer-Radius rund um Ehningen umfasst wirtschaftsstarke Mittel- und Oberzentren wie Böblingen, Sindelfingen, Herrenberg, Tübingen, Reutlingen und den südwestlichen Rand von Stuttgart. In diesem Einzugsgebiet findet sich eine sehr gut ausgebaute Versorgungsinfrastruktur: Krankenhäuser, Facharztzentren, Pflegeeinrichtungen, Apotheken, Rehazentren und Seniorentreffs sind breit vertreten.
Im Radius von 10–15 km sind alle Versorgungsebenen abgedeckt:
Verkehrsanbindung, Erreichbarkeit, Pendelmöglichkeiten
Das Umfeld profitiert von der Nähe zur A81, der Bundesstraße B464 sowie mehreren Bahnverbindungen (z. B. S1 Stuttgart–Herrenberg). Innerhalb des 30-km-Radius befinden sich gleich mehrere S-Bahn- und Regionalzuglinien. Zudem sind mit dem Flughafen Stuttgart und der Messe zwei überregionale Verkehrsknotenpunkte innerhalb von 20–30 Minuten erreichbar.
Die Pendelmöglichkeiten für Pflegepersonal sind durch den gut ausgebauten ÖPNV und die kurzen Wege zwischen den Städten ausgezeichnet. Dies erhöht die Attraktivität des Standorts für berufstätige Fachkräfte im Gesundheitswesen.
Wettbewerbsanalyse (Pflegeanbieter im Radius)
Innerhalb des Betrachtungsradius existiert ein breites Angebot an Pflegeeinrichtungen unterschiedlicher Trägerschaft. Die größten Anbieter sind:
Lebensqualität für Senioren & Pflegepersonal
Das Umfeld bietet durch seine naturnahe Lage im Übergang zwischen Schönbuch und Heckengäu, durch Kulturangebote in Tübingen und Stuttgart sowie durch moderne Nahversorgungszentren ein insgesamt sehr gutes Lebensumfeld. Für Pflegekräfte stellt das Zusammenspiel aus guter Erreichbarkeit, bezahlbarem Wohnraum und funktionalem Wohnumfeld ein wichtiges Kriterium dar – das am Standort Ehningen positiv erfüllt wird.
Fazit: Regionale Einbettung mit hoher Pflege- und Lebensqualität
Der 30-Kilometer-Radius rund um Ehningen umfasst wirtschaftsstarke Mittel- und Oberzentren wie Böblingen, Sindelfingen, Herrenberg, Tübingen, Reutlingen und den südwestlichen Rand von Stuttgart. In diesem Einzugsgebiet findet sich eine sehr gut ausgebaute Versorgungsinfrastruktur: Krankenhäuser, Facharztzentren, Pflegeeinrichtungen, Apotheken, Rehazentren und Seniorentreffs sind breit vertreten.
Im Radius von 10–15 km sind alle Versorgungsebenen abgedeckt:
- Kliniken in Böblingen, Sindelfingen, Herrenberg
- Fachärztliche Versorgung in Tübingen und Stuttgart
- Einkaufsmöglichkeiten in mehreren regionalen Versorgungszentren
- Ambulante Dienste und betreutes Wohnen in zahlreichen Gemeinden
Verkehrsanbindung, Erreichbarkeit, Pendelmöglichkeiten
Das Umfeld profitiert von der Nähe zur A81, der Bundesstraße B464 sowie mehreren Bahnverbindungen (z. B. S1 Stuttgart–Herrenberg). Innerhalb des 30-km-Radius befinden sich gleich mehrere S-Bahn- und Regionalzuglinien. Zudem sind mit dem Flughafen Stuttgart und der Messe zwei überregionale Verkehrsknotenpunkte innerhalb von 20–30 Minuten erreichbar.
Die Pendelmöglichkeiten für Pflegepersonal sind durch den gut ausgebauten ÖPNV und die kurzen Wege zwischen den Städten ausgezeichnet. Dies erhöht die Attraktivität des Standorts für berufstätige Fachkräfte im Gesundheitswesen.
Wettbewerbsanalyse (Pflegeanbieter im Radius)
Innerhalb des Betrachtungsradius existiert ein breites Angebot an Pflegeeinrichtungen unterschiedlicher Trägerschaft. Die größten Anbieter sind:
- Klinikverbund Südwest (kommunal)
- Samariterstiftung, Stiftung Liebenau, Evangelische Heimstiftung (freigemeinnützig)
- Charleston, Pro Seniore, Kursana, Orpea (privatwirtschaftlich)
Lebensqualität für Senioren & Pflegepersonal
Das Umfeld bietet durch seine naturnahe Lage im Übergang zwischen Schönbuch und Heckengäu, durch Kulturangebote in Tübingen und Stuttgart sowie durch moderne Nahversorgungszentren ein insgesamt sehr gutes Lebensumfeld. Für Pflegekräfte stellt das Zusammenspiel aus guter Erreichbarkeit, bezahlbarem Wohnraum und funktionalem Wohnumfeld ein wichtiges Kriterium dar – das am Standort Ehningen positiv erfüllt wird.
Fazit: Regionale Einbettung mit hoher Pflege- und Lebensqualität
- Medizinisch und pflegerisch voll versorgtes Umfeld mit starker Infrastruktur
- Sehr gute Erreichbarkeit und Pendelverbindungen
- Attraktiver Mix aus Stadt und Natur für Senioren und Personal
- Moderater Wettbewerb in kleineren Gemeinden wie Ehningen
- Hohes Kooperationspotenzial mit regionalen Gesundheitsdienstleistern
- Der Standort profitiert deutlich von seiner Lage im starken Südwesten – mit hochwertiger Umgebung, guter Anbindung und realen Versorgungslücken im direkten Pflegebereich.
Altersstruktur, Bevölkerungsdynamik und kommunale Planung
Ehningen ist mit knapp über 9.100 Einwohnern eine wachsende Gemeinde im Speckgürtel von Böblingen und Stuttgart. Die Altersstruktur weist bereits heute einen überdurchschnittlichen Anteil älterer Menschen auf, während gleichzeitig durch Zuzug von Familien und Fachkräften eine gewisse demografische Balance erhalten bleibt. Die kommunale Entwicklung wird geprägt durch eine aktive Wohnbaupolitik und gezielte Standortentwicklung – unter anderem in Kooperation mit IBM und dem Klinikverbund Südwest.
Mit der Ansiedlung neuer Unternehmen und dem Ausbau des Gesundheitssektors wächst auch der Bedarf an Wohnformen für Mitarbeitende und ältere Menschen. Die Gemeinde erkennt diesen Bedarf zunehmend und unterstützt entsprechende Nutzungsformen, etwa durch Bereitstellung von Bauland oder Integration in Quartierskonzepte.
Soziale Infrastruktur, Sicherheit und Lagequalität
Die Gemeinde bietet eine solide soziale Infrastruktur mit Kindergärten, Schulen, Seniorenangeboten und einem aktiven Vereinsleben. Die Ortsmitte ist geprägt von kleineren Geschäften, Cafés und Dienstleistungen – alles in fußläufiger Entfernung erreichbar. Die Sicherheitslage ist als gut einzustufen; die Gemeinde gilt als ruhig und familienfreundlich.
Die Mikrolage rund um den Altdorfer Weg ist besonders attraktiv: Das Wohnquartier ist ruhig, von kleinteiliger Wohnbebauung geprägt und liegt gleichzeitig verkehrsgünstig. Die unmittelbare Nähe zur IBM-Zentrale und zum Ortskern macht den Standort sowohl für Mitarbeiter als auch für Pflegepersonal attraktiv.
Nähe zu Zentren und Pendlerpotenzial
Innerhalb von 5–10 Kilometern liegen die größeren Zentren Böblingen, Sindelfingen und Herrenberg – mit umfassender Infrastruktur, Klinikstandorten und Facharztpraxen. Die S-Bahn-Station Ehningen sowie die Anbindung an die A81 sorgen dafür, dass auch weiter entfernte Orte wie Stuttgart oder Tübingen schnell erreichbar sind.
Das Pendlerpotenzial ist hoch: Pflegepersonal und Dienstleister aus dem Umland können den Standort gut erreichen, sowohl mit dem Auto als auch per Bahn. Dies erhöht die Standortattraktivität für Betreiber, da Personalbindung logistisch erleichtert wird.
Lokale Besonderheiten und Standortprofil
Ehningen positioniert sich zunehmend als technologieorientierter, aber zugleich lebensnaher Wohnort. Die Kombination aus IBM-Innovationscampus, kommunal getragenem Klinikverbund und naturnaher Umgebung macht die Gemeinde einzigartig im Landkreis. Dies spiegelt sich auch im lokalen Immobilienmarkt wider, der durch hohe Nachfrage, stabile Preise und geringe Leerstände gekennzeichnet ist.
Fazit: Mikrolage mit hoher Lebens- und Nutzungstauglichkeit
Ehningen ist mit knapp über 9.100 Einwohnern eine wachsende Gemeinde im Speckgürtel von Böblingen und Stuttgart. Die Altersstruktur weist bereits heute einen überdurchschnittlichen Anteil älterer Menschen auf, während gleichzeitig durch Zuzug von Familien und Fachkräften eine gewisse demografische Balance erhalten bleibt. Die kommunale Entwicklung wird geprägt durch eine aktive Wohnbaupolitik und gezielte Standortentwicklung – unter anderem in Kooperation mit IBM und dem Klinikverbund Südwest.
Mit der Ansiedlung neuer Unternehmen und dem Ausbau des Gesundheitssektors wächst auch der Bedarf an Wohnformen für Mitarbeitende und ältere Menschen. Die Gemeinde erkennt diesen Bedarf zunehmend und unterstützt entsprechende Nutzungsformen, etwa durch Bereitstellung von Bauland oder Integration in Quartierskonzepte.
Soziale Infrastruktur, Sicherheit und Lagequalität
Die Gemeinde bietet eine solide soziale Infrastruktur mit Kindergärten, Schulen, Seniorenangeboten und einem aktiven Vereinsleben. Die Ortsmitte ist geprägt von kleineren Geschäften, Cafés und Dienstleistungen – alles in fußläufiger Entfernung erreichbar. Die Sicherheitslage ist als gut einzustufen; die Gemeinde gilt als ruhig und familienfreundlich.
Die Mikrolage rund um den Altdorfer Weg ist besonders attraktiv: Das Wohnquartier ist ruhig, von kleinteiliger Wohnbebauung geprägt und liegt gleichzeitig verkehrsgünstig. Die unmittelbare Nähe zur IBM-Zentrale und zum Ortskern macht den Standort sowohl für Mitarbeiter als auch für Pflegepersonal attraktiv.
Nähe zu Zentren und Pendlerpotenzial
Innerhalb von 5–10 Kilometern liegen die größeren Zentren Böblingen, Sindelfingen und Herrenberg – mit umfassender Infrastruktur, Klinikstandorten und Facharztpraxen. Die S-Bahn-Station Ehningen sowie die Anbindung an die A81 sorgen dafür, dass auch weiter entfernte Orte wie Stuttgart oder Tübingen schnell erreichbar sind.
Das Pendlerpotenzial ist hoch: Pflegepersonal und Dienstleister aus dem Umland können den Standort gut erreichen, sowohl mit dem Auto als auch per Bahn. Dies erhöht die Standortattraktivität für Betreiber, da Personalbindung logistisch erleichtert wird.
Lokale Besonderheiten und Standortprofil
Ehningen positioniert sich zunehmend als technologieorientierter, aber zugleich lebensnaher Wohnort. Die Kombination aus IBM-Innovationscampus, kommunal getragenem Klinikverbund und naturnaher Umgebung macht die Gemeinde einzigartig im Landkreis. Dies spiegelt sich auch im lokalen Immobilienmarkt wider, der durch hohe Nachfrage, stabile Preise und geringe Leerstände gekennzeichnet ist.
Fazit: Mikrolage mit hoher Lebens- und Nutzungstauglichkeit
- Aktives Gemeindeprofil mit positiver demografischer Entwicklung
- Hohe Lebensqualität, gute Sicherheitslage, soziale Stabilität
- Optimale Einbindung in regionale Zentren mit kurzen Wegen
- Wachsende Nachfrage nach Mitarbeiterwohnen und Pflegeangeboten
Versorgungsstruktur
Das direkte Wohnumfeld rund um den Altdorfer Weg in Ehningen ist gut versorgt und erfüllt zentrale Anforderungen an den täglichen Bedarf – sowohl für Pflegebedürftige als auch für Betreuungspersonal:
Medizinische Infrastruktur
Das Quartier ist ruhig, aber nicht abgeschieden. In der Nähe befinden sich:
Mobilität & Erreichbarkeit
Stimmung & Image des Quartiers
Das Umfeld vermittelt ein gepflegtes, ruhiges und angenehmes Wohngefühl:
Fazit: Fußläufiges Umfeld mit hoher Alltagsqualität
Das direkte Wohnumfeld rund um den Altdorfer Weg in Ehningen ist gut versorgt und erfüllt zentrale Anforderungen an den täglichen Bedarf – sowohl für Pflegebedürftige als auch für Betreuungspersonal:
- Supermärkte & Einzelhandel: Ein Rewe-Markt (ca. 800 m entfernt) und kleinere Fachgeschäfte im Ortskern decken den Lebensmittelbedarf ab.
- Apotheke: Die nächste Apotheke befindet sich ca. 500 m entfernt.
- Banken & Geldautomaten: Mehrere Bankfilialen (Volksbank, Kreissparkasse) liegen im Ortszentrum (ca. 800–900 m).
- Post, Friseur, Bäcker, Gastronomie: Ebenfalls fußläufig erreichbar im Kernbereich Ehningens.
Medizinische Infrastruktur
- Hausärzte & Fachärzte: Allgemeinärzte und Zahnärzte befinden sich im Umkreis von ca. 400–600 m. Fachärztliche Versorgung (z. B. Orthopädie, HNO) ist in Böblingen (ca. 6 km) gut erreichbar.
- Krankenhausanbindung: Die Kreiskliniken Böblingen/Sindelfingen sind rund 10 Minuten mit dem Auto entfernt. Mit dem entstehenden Flugfeldklinikum verbessert sich die Nähe zur spezialisierten stationären Versorgung noch weiter.
- Pflegedienste & Therapeuten: Ambulante Dienste und Physioeinrichtungen sind im Ort und nahen Umfeld verfügbar.
Das Quartier ist ruhig, aber nicht abgeschieden. In der Nähe befinden sich:
- Kirchliche Einrichtungen, einladend für seelsorgerische Angebote
- Cafés und Restaurants im Ortskern (ca. 800–1.000 m)
- Vereinsräume und Treffpunkte für soziale Interaktion
- Parks und Spielplätze sowie eine gepflegte öffentliche Sonnenterrasse und Steingarten direkt am Objekt
Mobilität & Erreichbarkeit
- Bushaltestelle direkt vor dem Objekt
- Bahnhof Ehningen in etwa 10 Gehminuten erreichbar
- Gute Gehwegqualität und ruhige Nebenstraßen ermöglichen sichere Mobilität für Menschen mit Einschränkungen
- Barrierefreies Umfeld im Quartier überwiegend vorhanden, ohne nennenswerte Steigungen
Stimmung & Image des Quartiers
Das Umfeld vermittelt ein gepflegtes, ruhiges und angenehmes Wohngefühl:
- Sauberkeit und Ordnung im Straßenbild
- Grüner Charakter mit Hecken, Vorgärten und begrünten Bereichen
- Hoher subjektiver Sicherheitsfaktor – wichtig für Angehörige und alleinlebende Senioren
- Vis-à-vis des IBM-Technologiecampus, was das Quartier als Teil eines zukunftsgerichteten Standorts positioniert
Fazit: Fußläufiges Umfeld mit hoher Alltagsqualität
- Kurze Wege zur Nahversorgung und ärztlichen Betreuung
- Hohe Lebens- und Aufenthaltsqualität im Quartier
- Sichere, barrierearme Mobilitätsmöglichkeiten
- Soziale und infrastrukturelle Einbindung gewährleistet
Eine gute verkehrliche und räumliche Anbindung erhöht die Attraktivität eines Pflegeimmobilienstandorts für Bewohner, Angehörige, Personal und Betreiber. Die nachfolgende Tabelle gibt Auskunft über Entfernungen und Fahrtzeiten zu Kreisstädten, Metropolen und Verkehrsknoten in der Region
Die Qualität eines Pflegeimmobilienstandorts wird maßgeblich durch die Nahversorgung bestimmt. Die folgende Tabelle dokumentiert zentrale Infrastrukturpunkte wie medizinische Versorgung, Mobilität und Einkaufsmöglichkeiten im unmittelbaren Umfeld – mit realistischen Geh- und Fahrzeiten
Die Versorgungssituation mit Pflegeeinrichtungen, ambulanten Diensten und barrierefreiem Wohnraum beeinflusst maßgeblich die Investitionschancen in Pflegeimmobilien. Die folgende Tabelle bietet eine strukturierte Analyse der vorhandenen Kapazitäten und Marktlage
Quellen zu Zahlen, Daten und Fakten, denen man Vertrauen kann
Eine solide Analyse der Altersstruktur, Bevölkerungsentwicklung und Pflegeprognose bildet die Basis für fundierte Investitionsentscheidungen. Die nachstehende Übersicht zeigt die relevanten demografischen Parameter für die Region
Das durchschnittliche Pflegeheim in der Region hat etwa 62,7 Plätze.
Das durchschnittliche Pflegeheim in der Region hat etwa 62,7 Plätze.
Eine solide Analyse der Altersstruktur, Bevölkerungsentwicklung und Pflegeprognose bildet die Basis für fundierte Investitionsentscheidungen. Die nachstehende Übersicht zeigt die relevanten demografischen Parameter für die Region
Die demografischen Eckdaten liefern zentrale Hinweise auf die langfristige Nachfrage nach Pflegeplätzen und seniorengerechtem Wohnraum. Nachfolgend finden Sie die relevanten Kennzahlen zur Bevölkerungsstruktur und deren Entwicklung am Standort
Die wirtschaftliche Stabilität und Kaufkraft eines Standorts beeinflussen die Zahlungsfähigkeit der Zielgruppe sowie die Entwicklungsperspektiven einer Pflegeimmobilie. Nachfolgend finden Sie die zentralen Kennzahlen zur wirtschaftlichen Struktur der Region
Investorenblick: Wettbewerb, Zielgruppe & Pflegekräftemarkt
Standort im regionalen Kontext
Der Standort Ehningen im Landkreis Böblingen positioniert sich strategisch zwischen wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit, medizinischer Infrastruktur und hoher Lebensqualität. Mit dem langfristig gesicherten Mietverhältnis durch die Kreiskliniken Böblingen gGmbH und der Nähe zu zwei Großprojekten – dem IBM-Campus und dem Flugfeldklinikum – entsteht ein investorenfreundliches Umfeld, das sowohl auf Stabilität als auch auf Zukunftspotenzial setzt.
Die Gemeinde profitiert dabei von der Kombination aus funktionaler Nahversorgung, guter ÖPNV-Anbindung, hohem Freizeitwert und wachsendem Bedarf an Wohnraum für Pflegepersonal und Klinikmitarbeiter.
Relevante Standortfaktoren
Chancen:
Im Vergleich zu anderen Standorten innerhalb eines 20–30 km-Radius (z. B. Böblingen, Sindelfingen, Herrenberg) überzeugt Ehningen durch geringeren Wettbewerb, eine überdurchschnittliche Mikrolagequalität und die Einbindung in strategische Zukunftsprojekte. Während andere Standorte über mehr Pflegeeinrichtungen verfügen, punktet Ehningen mit Bedarfslücke, strategischer Nähe zur Klinikstruktur und überschaubaren Risiken.
Empfehlung für Kapitalanleger
Die Pflegeimmobilie in Ehningen ist besonders geeignet für sicherheitsorientierte Anleger, die auf langfristige Mieteinnahmen mit indexierter Anpassung und kommunaler Stabilität setzen. Die Struktur des Globalmietvertrags, die infrastrukturelle Lage sowie die kommunale Verankerung des Betreibers bieten hohe Investitionssicherheit.
Empfehlung:
Für Kapitalanleger im Segment „Pflege & Gesundheit“ stellt Ehningen einen zukunftsfesten Mikrostandort mit nachhaltiger Tragfähigkeit dar – sowohl demografisch als auch wirtschaftlich. Die Immobilie eignet sich zur Beimischung in ein konservatives, renditestabiles Portfolio.
Der Standort Ehningen im Landkreis Böblingen positioniert sich strategisch zwischen wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit, medizinischer Infrastruktur und hoher Lebensqualität. Mit dem langfristig gesicherten Mietverhältnis durch die Kreiskliniken Böblingen gGmbH und der Nähe zu zwei Großprojekten – dem IBM-Campus und dem Flugfeldklinikum – entsteht ein investorenfreundliches Umfeld, das sowohl auf Stabilität als auch auf Zukunftspotenzial setzt.
Die Gemeinde profitiert dabei von der Kombination aus funktionaler Nahversorgung, guter ÖPNV-Anbindung, hohem Freizeitwert und wachsendem Bedarf an Wohnraum für Pflegepersonal und Klinikmitarbeiter.
Relevante Standortfaktoren
- Demografie: Zunehmender Pflegebedarf im Landkreis, überdurchschnittlicher Anteil Älterer, unterversorgte Mikrolage.
- Wirtschaft & Infrastruktur: Hohe Kaufkraft, starker Arbeitsmarkt, Technologie- und Gesundheitscluster im direkten Umfeld.
- Pflegekräftemarkt: Nähe zu zentralen Klinikstandorten, gute Pendelbedingungen, Mitarbeiterwohnungen als strategisches Bindungsinstrument.
- Förderumfeld: Unterstützende Landesprogramme und Pflegeplanung Baden-Württembergs.
Chancen:
- Investition in eine langfristig gesicherte und indexierte Mietstruktur mit kommunalem Hintergrund.
- Demografisch wachsender Versorgungsdruck im südwestdeutschen Raum.
- Kombination aus ruhiger Wohnlage und urbaner Nähe schafft attraktive Bedingungen für Pflegepersonal.
- Personalengpässe im Pflegebereich könnten langfristig operative Belastungen mit sich bringen – auch wenn sie auf Mietstruktur zunächst keinen Einfluss haben.
- Die Immobilie bleibt in ihrer Nutzung stark zweckgebunden; Nachnutzung im Falle einer Änderung der Mieterstrategie müsste strukturell geprüft werden.
Im Vergleich zu anderen Standorten innerhalb eines 20–30 km-Radius (z. B. Böblingen, Sindelfingen, Herrenberg) überzeugt Ehningen durch geringeren Wettbewerb, eine überdurchschnittliche Mikrolagequalität und die Einbindung in strategische Zukunftsprojekte. Während andere Standorte über mehr Pflegeeinrichtungen verfügen, punktet Ehningen mit Bedarfslücke, strategischer Nähe zur Klinikstruktur und überschaubaren Risiken.
Empfehlung für Kapitalanleger
Die Pflegeimmobilie in Ehningen ist besonders geeignet für sicherheitsorientierte Anleger, die auf langfristige Mieteinnahmen mit indexierter Anpassung und kommunaler Stabilität setzen. Die Struktur des Globalmietvertrags, die infrastrukturelle Lage sowie die kommunale Verankerung des Betreibers bieten hohe Investitionssicherheit.
Empfehlung:
Für Kapitalanleger im Segment „Pflege & Gesundheit“ stellt Ehningen einen zukunftsfesten Mikrostandort mit nachhaltiger Tragfähigkeit dar – sowohl demografisch als auch wirtschaftlich. Die Immobilie eignet sich zur Beimischung in ein konservatives, renditestabiles Portfolio.
- Kommunal gesicherte Nachfrage: Der langfristige Mietvertrag mit der Kreiskliniken Böblingen gGmbH (15 + 5 Jahre) sichert stabile Auslastung und minimiert Leerstandsrisiken.
- Sehr gute Verkehrsanbindung: Direkte Nähe zur A81, S-Bahn fußläufig, Flughafen Stuttgart in ca. 20 Minuten erreichbar – ideale Bedingungen für Personal und Angehörige.
- Wachsender Pflegebedarf im Landkreis: Die Bevölkerung altert deutlich – ein Anstieg der Pflegebedürftigen um rund 30–40 % bis 2040 wird erwartet, während gleichzeitig regionale Versorgungslücken bestehen.
- Alltagstaugliches Nahumfeld: Ärzte, Apotheken, Supermarkt und Gastronomie sind innerhalb von 5–10 Gehminuten erreichbar – wichtig für Pflegekräfte und Senioren.
- Starkes wirtschaftliches Umfeld: Der Landkreis Böblingen zählt zu den zukunftsfähigsten Regionen Deutschlands – mit hoher Kaufkraft, exzellentem Lohnniveau und Unternehmen wie IBM, Daimler und Bertrandt.
- IBM-Campus & Flugfeldklinikum als Standortmotoren: Zwei Großprojekte direkt angrenzend oder in unmittelbarer Nähe stärken die nachhaltige Nachfrage nach qualifiziertem Personalwohnraum.
- Hohe Lebensqualität im Quartier: Ruhige, sichere Lage mit viel Grün, gepflegtem Wohnumfeld und guter sozialer Einbindung – auch für ältere Menschen geeignet.
Stärken
- Langfristige Mietbindung an kommunalen Träger: 15 Jahre Festmietvertrag mit Option +5 Jahre durch Kreiskliniken Böblingen gGmbH – hohe Einnahmesicherheit.
- Hohe Standortattraktivität durch IBM-Campus & Klinikverbund: Kombination aus Technologiestandort und medizinischer Infrastruktur bietet nachhaltige Nutzernachfrage.
- Sehr gute Erreichbarkeit: Autobahn (A81), S-Bahn, Flughafen Stuttgart – ideale Lage für Personal und Angehörige.
- Pflegebedarfsentwicklung im Landkreis Böblingen: Steigende Zahl Pflegebedürftiger, unterdurchschnittliche Versorgung in kleineren Orten wie Ehningen.
Schwächen
- Kleine Gemeinde ohne eigene vollstationäre Pflegeeinrichtung: Pflegebedürftige sind auf Nachbarkommunen angewiesen.
- Hoher Wettbewerb im Landkreis: Zahlreiche Anbieter im Umkreis von 10–30 km, v. a. in Böblingen und Sindelfingen.
- Begrenzter Wohnraum für Pflegepersonal außerhalb solcher Projekte – kann langfristig Personalbindung erschweren, wenn ergänzende Maßnahmen fehlen.
Chancen
- Stark wachsender Bedarf an Mitarbeiterwohnungen im Pflegebereich: Ideales Konzept zur Fachkräftebindung durch Wohnungsangebot in Kliniknähe.
- Großprojekte (Flugfeldklinikum, IBM) erhöhen die Standortnachfrage erheblich – davon profitiert auch die Immobilie durch Lagevorteil.
- Politisch gewollter Ausbau von Pflegekapazitäten in Baden-Württemberg – Förderklima und Investorenfreundlichkeit.
Risiken
- Fachkräftemangel im Pflegebereich kann mittelfristig zu operativen Engpässen führen – auch bei steigender Nachfrage.
- Indexmietmodell unterhalb voller Inflationsanpassung (nur 75 %) kann bei stark steigender Inflation reale Einnahmen mindern.
- Abhängigkeit vom Hauptmieter: Bei Veränderung der Strategie der Kreiskliniken kann Nachnutzungskompatibilität erforderlich werden – jedoch aktuell durch Zweckbindung abgesichert.
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- Barrierefreiheit: Barrierefreiheit im gesamten Gebäude, inkl. extra breiter Türen (mindestens 90 cm) und behindertengerechter Fahrstühle.
- Badezimmer: Ergonomische Gestaltung mit bodengleichen Duschen, klappbaren Duschsitzen und Haltegriffen.
- Bodenbelag: Schallabsorbierende und -isolierende, rutschfeste, langlebige und pflegeleichte Vinyl- oder Linoleumböden in allen Bereichen. Hochwertige, warme Optik (z. B. Holzimitationen)
- Geländer und Handläufe: Zusätzliche Sicherheit in Fluren und Gemeinschaftsbereichen.
- Türöffnungssysteme: Automatische Türöffnungssysteme für Apartments und Eingangsbereiche.
- Akustikdecken: Zur Reduktion von Lärm in Gemeinschaftsräumen und Fluren.
- Flexible Nutzung: Möglichkeit der Umwandlung in andere Nutzungen durch anpassbare Grundrisse (z. B. Umwandlung in Studentenapartments, Hotel, betreutes Wohnen).
- Zusatzservices: Kooperationen mit externen Dienstleistern für Essen auf Rädern, Reinigungsdienste oder Wäscheservice.
- Gemeinschaftsräume: Großzügige Aufenthaltsräume mit ergonomischen Möbeln, Gemeinschaftsküche und Pflegebäder.
- Freizeitbereiche: Plätze für Aktivitäten wie Boccia, Schach oder Outdoor-Sportgeräte.
- Dachterrassen: Mit barrierefreiem Zugang und Sitzgelegenheiten.
- Gartenanlagen: Begrünte Außenbereiche, barrierefreie Wege, Sitzgelegenheiten und Hochbeete für Gartenarbeit.
- Cafeteria oder Bistro: Als Ort für soziale Kontakte und Freizeitaktivitäten.
- Therapie- und Bewegungsräume: Für Physiotherapie, Ergotherapie oder Fitnessangebote.
- Friseur- und Kosmetikräume: Dienstleistungen direkt vor Ort für Bewohner.
- Bibliothek oder Lesezimmer: Rückzugs- und Kulturraum für die Bewohner.
- Wellnessbereich: Mit Sauna, Hydrotherapie oder Massageräumen.
- Personalbereiche: Rückzugsräume, sanitäre Anlagen und Büroräume für Pflegepersonal.
- Außenparkplätze: Anzahl der Stellplätze, ggf. mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge.
- Tiefgarage: Falls vorhanden, mit zusätzlicher Infrastruktur für Elektrofahrzeuge.
- Fahrradstellplätze: Sicher und barrierefrei zugänglich, z.B. mit Vorrichtung zum Laden von E-Bikes
- Fenster: 3-fach-Isolierverglasung mit hochdämmenden Rahmensystemen. Bodentiefe Fenster für maximale Lichtausbeute, Ausblick und Energieeffizienz.
- Dämmung: Hochdämmende Außenwände, Dach und Keller nach KfW-Standard, Angaben zur Materialstärke.
- Intelligente Gebäudesteuerung: Automatische Steuerung von Beleuchtung, Heizung und Lüftung.
- Wärmepumpe: Umweltfreundliche Energiequelle für Heizung und Warmwasser.
- Photovoltaikanlage: Angaben zur Leistung und ggf. integriertem Speicher.
- Solarthermie: Unterstützung der Warmwasserbereitung.
- Begrünte Dächer: Verbesserung der Wärmedämmung und Unterstützung des Mikroklimas.
- Regenwassernutzung: Für Gartenbewässerung oder WC-Spülungen in Gemeinschaftsbereichen.
- Lüftungsanlage: Frischluftzufuhr, Wärmerückgewinnung und Feuchtigkeitsregulierung.
- Klimaanlage: In Gemeinschaftsräumen oder Apartments für zusätzliche Komfortoptionen.
- Sonnenschutz: Elektrisch bedienbare Außenrollos oder Markisen.
- Digitale Infrastruktur: Flächendeckendes Highspeed / Glasfaser WLAN für Bewohner und Pflegepersonal. inkl. Telemedizinischer Anwendungen und smarte Pflegeüberwachung
- Beleuchtung: Bewegungsaktivierte, blendfreie und energiesparende LED-Systeme in Fluren und Treppenhäusern.
- Notrufsysteme: Installiert in jedem Apartment und Gemeinschaftsbereich, direkt verbunden mit der Pflegeleitung.
- Videoüberwachung: In Eingangsbereichen und Gemeinschaftsräumen für Sicherheit.
- Zutrittssysteme: RFID-basierte Zugangskontrolle für Bewohner, Mitarbeiter und externe Dienstleister.
- Brandschutz: Rauchmelder, Brandschutztüren und zentral gesteuerte Brandmeldeanlagen.
- Notstromversorgung: Sicherstellung des Betriebs kritischer Systeme wie Aufzüge und Beleuchtung.
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- Beleuchtung: Bewegungsaktivierte, blendfreie und energiesparende LED-Systeme in Fluren und Treppenhäusern.
- Notrufsysteme: Installiert in jedem Apartment und Gemeinschaftsbereich, direkt verbunden mit der Pflegeleitung.
- Videoüberwachung: In Eingangsbereichen und Gemeinschaftsräumen für Sicherheit.
- Zutrittssysteme: RFID-basierte Zugangskontrolle für Bewohner, Mitarbeiter und externe Dienstleister.
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FAQ – Antworten auf die häufigsten Fragen unserer Investoren
Antworten auf die wichtigsten Fragen zu Ihrer Investition in Pflegeimmobilien. Konzept, Rendite, steuerliche Vorteile oder Finanzierung – hier finden Sie alle Informationen, die Sie als Kapitalanleger wissen sollten
Von passivem Einkommen träumen viele Menschen. Mit Immobilien als Kapitalanlage oder Investment kann das tatsächlich möglich werden: Sie erwirtschaften monatliche Mieteinnahmen und die Verwaltungsaufgaben sind in der Regel gering (oder nicht existent, wenn Sie die Verwaltung abgeben). Mit der richtigen Finanzierung können Sie das passive Einkommen zusätzlich hebeln.
Eine Vollfinanzierung ist grundsätzlich möglich, um ohne Eigenkapital in eine Immobilie zu investieren. Das kann zum Beispiel sinnvoll sein, wenn kein Geld zur Verfügung steht oder das Geld anderweitig verwendet werden soll. Bedenken Sie jedoch: Je mehr Fremdkapital Sie bekommen, desto höher sind Darlehen und Zinsen für die Immobilienfinanzierung. Ihre Immobilie sollte in einem solchen Fall unbedingt nachhaltig genug sein, damit Ihnen ein längerer Mietausfall nicht das Genick bricht.
Die einzigen Nebenkosten für als Eigentümer sind die Gebühren für die Hausverwaltung sowie die Rücklage für das Dach und die Außenfassade. Es fallen keine weiteren Kosten wie z.B. Betriebskosten, Renovierungen, neue Küche, Böden usw. an (Pflicht des Betreibers).
Der Käufer hat so gut wie keinen Verwaltungsaufwand. Die Zuständigkeit für Verwaltungsaufgaben, Reparaturen oder Renovierung, sowie die Vermietung liegt beim Betreiber bzw. der Hausverwaltung.
Der Betreiber ist für die Betriebskosten verantwortlich. Für die Instandhaltung wird eine Rücklage gebildet.
In langjährigen Pachtverträgen von 20-30 Jahren wird auch bei Leerstand die Fortzahlung von Mietzahlungen gewährleistet. Oftmals gibt es Vertragsverlängerungen, was eine langfristige Sicherheit gewährleistet.
Zusätzlicher Vorteil, im Vergleich zu klassischen Immobilien bestehen sehr niedrige Verwaltungskosten. Denn es besteht kein Vertragsverhältnis zwischen Erwerber und Bewohner, sondern zwischen Erwerber und Betreiber.
Zusätzlicher Vorteil, im Vergleich zu klassischen Immobilien bestehen sehr niedrige Verwaltungskosten. Denn es besteht kein Vertragsverhältnis zwischen Erwerber und Bewohner, sondern zwischen Erwerber und Betreiber.
Pflegeimmobilien sind für den Betreiber eine stets sichere und regelmäßige Einnahmequelle. Die steigende Nachfrage an Pflegeheimplätzen sowie die Bevölkerungsentwicklung belegen dies. Läuft der Pachtvertrag aus, wird von der Eigentümergesellschaft über eine Verlängerung des Pachtvertrags diskutiert oder die Zusammenarbeit mit einem neuen Betreiber besprochen.
Nach Ablauf des Vertrags kann das Objekt normal weiterbetrieben werden, ob mit dem alten oder einen neuen Betreiber. Für die Bewohner ändert sich soweit nichts - auch die Miete fließt weiter.
Nach Ablauf des Vertrags kann das Objekt normal weiterbetrieben werden, ob mit dem alten oder einen neuen Betreiber. Für die Bewohner ändert sich soweit nichts - auch die Miete fließt weiter.
Mit dem Eintrag ins Grundbuch verfügt der Käufer über alle notwendigen Rechte. Somit kann er die Immobilie jederzeit verschenken, vererben oder verkaufen. Es gelten exakt die gleichen Rechte und Pflichten wie bei einer Eigentumswohnung oder Haus.
Zu den Erwerbsnebenkosten fallen Kosten für den Grundbucheintrag und Notarkosten sowie die Grunderwerbssteuer an. Die Grundbuch- und Notarkosten liegen zwischen 1,5% bis 2,0%. Die Grunderwerbssteuer ist vom Bundesland abhängig und liegt zwischen 3,5% bis 6,5%.
// Rechtlicher Hinweis
Die bereitgestellten Informationen stellen unseren aktuellen Arbeitsstand dar. Alle Angaben, Darstellungen und Berechnungen wurden mit bester Sorgfalt zusammengestellt und sind ohne Haftung auf Richtigkeit. Alle dargestellten Leistungen werden ausschließlich von den Firmen erbracht, welche die jeweiligen Leistungen anbieten. Maßgeblich sind ausschließlich die Angaben im Kaufvertrag und die notariell geschlossenen Vereinbarungen.