Betreibergeführte Pflegeimmobilien und Wohnungen als Kapitalanlage kaufen

Eine Pflegeimmobilie ist eine Immobilie, die speziell für die Unterbringung und Betreuung von pflegebedürftigen Menschen konzipiert ist. Es handelt sich in der Regel um stationäre Pflegeeinrichtungen wie Pflegeheime oder Seniorenresidenzen, die von professionellen Pflegeanbietern betrieben werden. Unter den Begriff "Pflegeimmobilien" fallen sowohl Pflegeappartements als auch z.B. betreutes Wohnen.

Pflegeapartments werden vom Eigentümer nicht direkt an den Bewohner vermietet, sondern an einen Betreiber, der die Pflegedienstleistung vollbringt und sich vollumpfänglich um die Vermietung und Verwaltung des Objekts kümmert. Dazu gehören unter anderem die Belegung der Zimmer, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen, Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen. Eine unabhängige Verwaltung kontrolliert den Betrieb und den Betreiber und vertritt die Eigentümergemeinschaft und deren Interessen.

Daher spricht man bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage auch von einer „Rundum-Sorglos-Immobilie“.

Diese Anlageform ist insbesondere für Kapitalanleger interessant, die sich nicht um die Vermietung und Verwaltung des Objekts kümmern möchten. Wer eine langfristige, sichere und inflationsgeschützte Kapitalanlage sucht, ist mit dieser Investitionsart sehr gut beraten.

Für kurzfristige Spekulationsgewinne eignet sich dieses Modell weniger.

Eine Vollfinanzierung ist grundsätzlich möglich, um möglichst wenig Eigenkapital in die Immobilie zu investieren. Das kann zum Beispiel sinnvoll sein, wenn bei guter Bonität kein Kapital zur Verfügung steht, oder das Geld anderweitig eingesetzt werden soll.

Je mehr Fremdkapital Sie für die Finanzierung aufnehmen, desto höher sind die Tilgung und Zinsen. Um die Tilgungshöhe und -dauer überschaubar zu halten, raten wir unseren Anlegern die Erwerbsnebenkosten sowie zusätzlich ca. 20-30% Eigenkapital in Bezug auf den Kaufpreis einzubringen.

Für den Kauf einer Pflegeimmobilie kann man im Durchschnitt mit einem Anlagevolumen von 200.000 € aufwärts rechnen.

Der erste wichtige Aspekt ist die Lage. Hierbei sind weitere Punkte wie Konkurrenz und Immobilienpreise zu nennen, als auch die demographische Entwicklung.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Betreiber. Wie lange ist der Betreiber schon am Markt, wie wirtschaftet er, ist er an weiteren Standorten vertreten?

Wir arbeiten ausschließlich mit den größten und erfahrensten Baugesellschaften zusammen. Unsere Partner besitzen eine eigene Projektabwicklungsabteilung, mit qualifiziertem Personal. Jedes Projekt wird akribisch auf die wichtigsten Investmentfaktoren überprüft, bevor es in den offiziellen Vertrieb geht – besonders wichtig sind Standort, Markt und bei Bestandsobjekten auch der Zustand des Objekts. Sie als Anleger erhalten von uns nur Objekte angeboten, die einen lukrativen Deal versprechen.

Ein Verkauf ist jederzeit für Sie möglich. Mit dem Eintrag ins Grundbuch verfügt der Käufer über alle notwendigen Rechte. Er kann die Immobilie jederzeit verschenken, vererben oder verkaufen. Es gelten die gleichen Rechte und Pflichten wie bei einer Eigentumswohnung oder einem Haus. Sie sind nicht an die Pachtlaufzeit des Betreibers gebunden!

Pachtverträge einschließlich der Option auf Verlängerung laufen in der Regel nicht länger als 30 Jahre. Dies liegt darin, dass nach 30 Jahren Laufzeit beide Vertragsparteien jährlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen können. Mietverträge deren Gesamtlaufzeit (Mietlaufzeit plus Verlängerungsoption) 30 Jahre überschreiten, fallen unter § 544 BGB oder § 594b BGB, in dem diese Klausel hinterlegt ist. Eine Außnahme stellen Verträge dar, die auf Lebenszeit des Verpächters oder des Pächters geschlossen wurden.

Insbesondere für den Pächter und Betreiber ist ein Pachtvertrag mit einer langen Laufzeit sehr wichtig, da es sein Geschäftsmodell absichert, daher wird nach Ablauf einer Gesamtlaufzeit von 30 Jahren grundsätzlich ein neuer Vertrag aufgesetzt, sollte der ursprüngliche Betreiber das Geschäft fortführen wollen.

Eine Bestandseinrichtung ist oft lokal etabliert, Sie erhalten nach der Kaufpreiszahlung unmittelbar die Mieteinnahmen.

Sie erwerben eine Immobilie nach den neusten Standards und Vorgaben. In den ersten Jahren sind in der Regel kaum bis wenig Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen zu erwarten.

Die wirtschaftliche Nutzungsdauer einer Pflegeimmobilie ist in erster Linie vom Baujahr der Einrichtung abhängig. Neubauten haben logischerweise die höchste Nutzungsdauer. Eine gut in Schuss gehaltene Bestandseinrichtung kann aber ebenfalls über eine lange Zeit nutzbar sein. Regelmäßige Instandhaltungen und Sanierungen erhöhen die Lebenszeit.

Der Betreiber ist verpflichtet die gesetzlichen Standards und Auflagen zu erfüllen. Es wird mit einer wirtschaftlichen Nutzungsdauer von 60 bis 85 Jahren kalkuliert.