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80 Pflegeapartments | 10 außerklinische Intensivpflege – ab 300.511 €
Seniorenresidenz Marienheide im Oberbergischen Kreis
📍 Müllenbacher Straße 4
51709 Marienheide
(Rhein-Kreis Neuss | Nordrhein-Westfalen)
51709 Marienheide
(Rhein-Kreis Neuss | Nordrhein-Westfalen)
Exposé zur Immobilie, Rendite und Kaufablauf
Darstellung aller Informationen, Daten und Fakten zur Immobilie und Pflegekonzept, Standort, Betreiber sowie Wirtschaftlichkeit - inkl. Kaufoption!
Analyse: Immobilie, Konzept, Standort, Betreiber, Rendite
Objektive Auswertung wichtiger Faktoren der Immobilie, Rendite und Finanzierungsmodelle. Analyse der Chancen und Risiken sowie Auswirkung des Eigenkapitals auf Cashflow, Netto-Rendite und Vermögensaufbau
Renditeanalyse auf einen Blick:
Wirtschaftlichkeit, Finanzierung, Zukunftspotenzial
Modellierter Kaufpreis in Höhe von 200.000 €. Kostenstruktur, Flächenbezug, Miete, Rendite sowie steuerliche Bewertung. Diese Daten bilden die Grundlage für alle weiteren Berechnungen und die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung.
Berechnung des monatlichen und jährlichen Cashflows auf Basis der Kaltmiete. Abgezogen werden Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage. Diese Netto-Miete bildet den finanziellen Überschuss vor Finanzierung und vor Steuern.
Steuern wirken sich direkt auf den Nettoertrag aus: Mieteinnahmen müssen versteuert werden, Ausgaben und AfA reduzieren die Steuerlast. Diese Tabelle zeigt den tatsächlichen Cashflow nach allen laufenden Kosten und steuerlichen Effekten – je nach Steuersatz.
Finanzierung beeinflusst Rendite und Liquidität entscheidend. Je nach Eigenkapitaleinsatz verändern sich Zinskosten, steuerlicher Vorteil und der Netto-Cashflow. Diese Übersicht vergleicht typische Finanzierungsmodelle von 60 % bis 100 %.
Diese Tabelle zeigt die anfängliche monatliche Tilgung im ersten Jahr bei unterschiedlichen Sätzen und Finanzierungsquoten. Bei einem Annuitätendarlehen bleiben die Raten über die Laufzeit konstant – die Tilgung steigt monatlich, während die Zinslast sinkt.
Diese Entwicklung zeigt die wirtschaftliche Dynamik Ihrer Immobilie: Wertzuwachs, steigende Miete und Cashflow bei inflationsangepassten Kosten. Die Mietrendite bezieht sich auf den Einstiegspreis – zur transparenten Bewertung der Performance.
Ihre nächsten Schritte zur Immobilieninvestition
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Übersicht wichtiger Daten der Immobilie
Relevante Daten und Fakten der Immobilie, Vermietung und Rendite. Wichtigen Kennzahlen übersichtlich aufbereitet – für Ihre fundierte Investmententscheidung
Immobilie
Vermietung
Rendite
weitere Daten und Fakten
5 % degressive AfA auf 95 %
95 % des Kaufpreises entfallen auf das Gebäude, welches mit 5 % p.a. abgeschrieben wird (AfA)
400.000 € Rücklage
Befinden sich auf dem Konto der Eigentümergemeischaft als Rücklage für Instandhaltung oder ähnliche Ausgaben
5 % Grunderwerbsteuer
In Niedersachsen fällt auf den Kaufpreis der Immobilie 5 % Grunderwerbsteuer an, die ca. 1 Monat nach Beurkundung gezahlt werden muss
Zahlung nach Beurkundung und sofortige Mieteinnahmen
Bei allen Bestandsobjekten ist der gesamte Kaufpreis nach Beurkundung fällig. Die Mieteinnahmen stehen ab Datum der Zahlung dem Eigentümer zu
Gutachten liegt vor
Ein Sachverständigengutachten wurde vor dem Verkauf der Immobilie erstellt. Dort aufgeführte Mängel wurden vom Verkäufer beseitigt.
Baubegleitende Immobilienprüfung
Kontinuierliche Überwachung, Qualitätssicherung und Abnahme der Bauqualität durch unabhängige Gutachter
Betriebskosten zahlt Betreiber
Einzige Kosten für Sie als Eigentümer: Hausverwaltung (ca. 30 € mtl.) und Instandhaltungsrücklage (ca. 1 € pro m² mtl.)
Double Net Lease
Dach und Fach-Vertrag. Sämtliche Kosten für Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten, bis auf Dach und Außenwand, obliegen dem Pächter/Betreiber
Mietbürgschaft
Zur Sicherung stabiler Mieteinnahmen, erhalten Sie von uns eine Mietkautionsbürgschaft. In Bar hinterlegt, 3 Monatsmieten, für die erste Vertragslaufzeit
Sozialgesetzbuch XI - Absicherung
Der Staat trägt die Kosten. Die Immobilie bzw. der Betreiber ist durch das SGB-XI vor Mietausfall abgesichert, falls Bewohner nicht zahlen kann
Deutschlandweites Bevorzugtes Belegungsrecht
Besteht für alle Erwerber sowie nächste Familienangehörige, in allen von der Bonitas GmbH betriebenen Einrichtungen - unabhängig vom Standort
5 % Grunderwerbsteuer
In Niedersachsen fällt auf den Kaufpreis der Immobilie 5 % Grunderwerbsteuer an, die ca. 1 Monat nach Beurkundung gezahlt werden muss
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Über die Immobilie
Die Seniorenresidenz Marienheide präsentiert sich als durchdacht geplantes Neubauprojekt im Bergischen Land, das architektonische Qualität mit funktionaler Ausstattung vereint. Auf einem leicht geneigten Grundstück entstand ein moderner Gebäudekomplex mit Hanggeschoss, zwei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss, der insgesamt 90 barrierefreie Einheiten beherbergt – 80 Pflegeapartments für die stationäre Pflege und 10 Wohnungen für die außerklinische Intensivpflege im obersten Geschoss.
Die Immobilie erfüllt den hohen Effizienzhausstandard KfW 40 und steht damit für nachhaltige Bauweise und energetische Zukunftssicherheit. Im Innenbereich überzeugen die Einheiten durch eine durchgehend seniorengerechte Ausstattung, einschließlich eigener, barrierefreier Bäder. Aufenthaltsbereiche auf allen Etagen fördern das soziale Miteinander und bieten Bewohnerinnen und Bewohnern wohnliche Rückzugs- und Begegnungsräume. Das Hanggeschoss nimmt zudem die Einrichtungsleitung sowie eine moderne Vollküche auf, die die tägliche Verpflegung sicherstellt.
Die Flächen der Einheiten variieren zwischen rund 54 und 94 Quadratmetern inklusive Gemeinschaftsflächen. Die Aufteilung orientiert sich an einem pflegegerechten Nutzungskonzept mit klarer Zonierung und funktionalem Grundriss. Jede Wohneinheit wird nach WEG aufgeteilt angeboten, die Mietabrechnung erfolgt anteilig auf Basis der Gesamtfläche. Die Verwaltung liegt bei einer externen Hausverwaltung, was den organisatorischen Aufwand für Eigentümer minimiert. Ergänzt wird das Qualitätsprofil durch die Einbindung unabhängiger Prüfinstanzen wie DEKRA zur Bauabnahme.
Verkäuferin der Immobilie ist die Seniorenpark Marienheide GmbH, ein erfahrener Projektentwickler im Segment der Pflegeimmobilien. Die Kaufpreise bewegen sich zwischen rund 300.000 € und 528.000 €, sodass unterschiedliche Einstiegsoptionen für private Kapitalanleger bestehen.
Die Immobilie erfüllt den hohen Effizienzhausstandard KfW 40 und steht damit für nachhaltige Bauweise und energetische Zukunftssicherheit. Im Innenbereich überzeugen die Einheiten durch eine durchgehend seniorengerechte Ausstattung, einschließlich eigener, barrierefreier Bäder. Aufenthaltsbereiche auf allen Etagen fördern das soziale Miteinander und bieten Bewohnerinnen und Bewohnern wohnliche Rückzugs- und Begegnungsräume. Das Hanggeschoss nimmt zudem die Einrichtungsleitung sowie eine moderne Vollküche auf, die die tägliche Verpflegung sicherstellt.
Die Flächen der Einheiten variieren zwischen rund 54 und 94 Quadratmetern inklusive Gemeinschaftsflächen. Die Aufteilung orientiert sich an einem pflegegerechten Nutzungskonzept mit klarer Zonierung und funktionalem Grundriss. Jede Wohneinheit wird nach WEG aufgeteilt angeboten, die Mietabrechnung erfolgt anteilig auf Basis der Gesamtfläche. Die Verwaltung liegt bei einer externen Hausverwaltung, was den organisatorischen Aufwand für Eigentümer minimiert. Ergänzt wird das Qualitätsprofil durch die Einbindung unabhängiger Prüfinstanzen wie DEKRA zur Bauabnahme.
Verkäuferin der Immobilie ist die Seniorenpark Marienheide GmbH, ein erfahrener Projektentwickler im Segment der Pflegeimmobilien. Die Kaufpreise bewegen sich zwischen rund 300.000 € und 528.000 €, sodass unterschiedliche Einstiegsoptionen für private Kapitalanleger bestehen.
- Staffelgeschoss mit großzügigen Grundrissen für Intensivpflege
- Moderne Vollküche im Haus für die tägliche Versorgung
- Hochwertige Ausstattung inkl. barrierefreier Bäder in allen Einheiten
- Externe Verwaltung durch erfahrene Hausverwaltung
Durchdachtes Konzept
In der Seniorenresidenz Marienheide übernimmt die compaserv Ostwestfalen-Lippe GmbH die operative Verantwortung – ein Tochterunternehmen der bundesweit tätigen Compassio Holding GmbH, die mit rund 100 Pflegeeinrichtungen und über 7.300 Mitarbeitenden zu den zehn größten Pflegeheimbetreibern Deutschlands zählt. Die Pflegeeinrichtung in Marienheide wurde im Januar 2025 in Betrieb genommen und ergänzt das Versorgungsangebot der Region um dringend benötigte Kapazitäten.
Das Pflegeangebot umfasst zwei zentrale Versorgungsformen: 80 Plätze stehen für die vollstationäre Pflege zur Verfügung, während zehn Wohneinheiten speziell für die außerklinische Intensivpflege konzipiert wurden. Damit richtet sich das Haus an pflegebedürftige Seniorinnen und Senioren ebenso wie an Menschen mit besonders hohem medizinischen Versorgungsbedarf.
Im Mittelpunkt des pflegerischen Handelns steht die Achtung der individuellen Lebensführung und der Erhalt größtmöglicher Selbstständigkeit. Die Pflege erfolgt durch examiniertes Fachpersonal und wird durch Betreuungskräfte, hauswirtschaftliches Personal und interdisziplinäre Zusammenarbeit ergänzt. Die Struktur ermöglicht eine kontinuierliche Versorgung auf hohem fachlichen Niveau – eingebettet in ein wohnliches Umfeld.
Die Bewohnerzimmer sind als Einzelzimmer mit barrierefreien Bädern gestaltet und folgen einem einheitlichen, wohnlichen Einrichtungskonzept. Gemeinschaftsräume, Therapiebereiche sowie ein Außenbereich mit Garten schaffen zusätzliche Aufenthalts- und Begegnungsflächen.
Zur Sicherung der Pflegequalität setzt der Betreiber auf standardisierte Pflegeplanungsprozesse, regelmäßige interne Fortbildungen und eine digital unterstützte Dokumentation. Eigentümer profitieren zudem von einem bevorzugten Belegungsrecht für sich oder nahe Angehörige – ein zusätzlicher persönlicher Mehrwert über die Kapitalanlage hinaus.
Das Pflegeangebot umfasst zwei zentrale Versorgungsformen: 80 Plätze stehen für die vollstationäre Pflege zur Verfügung, während zehn Wohneinheiten speziell für die außerklinische Intensivpflege konzipiert wurden. Damit richtet sich das Haus an pflegebedürftige Seniorinnen und Senioren ebenso wie an Menschen mit besonders hohem medizinischen Versorgungsbedarf.
Im Mittelpunkt des pflegerischen Handelns steht die Achtung der individuellen Lebensführung und der Erhalt größtmöglicher Selbstständigkeit. Die Pflege erfolgt durch examiniertes Fachpersonal und wird durch Betreuungskräfte, hauswirtschaftliches Personal und interdisziplinäre Zusammenarbeit ergänzt. Die Struktur ermöglicht eine kontinuierliche Versorgung auf hohem fachlichen Niveau – eingebettet in ein wohnliches Umfeld.
Die Bewohnerzimmer sind als Einzelzimmer mit barrierefreien Bädern gestaltet und folgen einem einheitlichen, wohnlichen Einrichtungskonzept. Gemeinschaftsräume, Therapiebereiche sowie ein Außenbereich mit Garten schaffen zusätzliche Aufenthalts- und Begegnungsflächen.
Zur Sicherung der Pflegequalität setzt der Betreiber auf standardisierte Pflegeplanungsprozesse, regelmäßige interne Fortbildungen und eine digital unterstützte Dokumentation. Eigentümer profitieren zudem von einem bevorzugten Belegungsrecht für sich oder nahe Angehörige – ein zusätzlicher persönlicher Mehrwert über die Kapitalanlage hinaus.
- Pflegeformen: vollstationäre Pflege und Intensivpflege
- Zielgruppen: pflegebedürftige Senior:innen und intensivpflegebedürftige Menschen
- Gemeinschaftsflächen, Therapieräume und Gartenbereich
- Fachpflege durch examiniertes Personal und Betreuungskräfte
Warum sich dieses Investment lohnt
Die Seniorenresidenz Marienheide bietet privaten Kapitalanlegern eine zukunftssichere Möglichkeit, in einen gesellschaftlich relevanten und wirtschaftlich stabilen Markt zu investieren. Als fertiggestellter KfW-40-Neubau im nordrhein-westfälischen Bergischen Land erfüllt das Objekt höchste bauliche und energetische Standards – und qualifiziert sich damit für attraktive staatliche Förderungen, etwa über zinsgünstige KfW-Kredite.
Ein langfristiger Pachtvertrag mit einer Laufzeit bis 2049 und die zuverlässige Betreiberstruktur mit der compaserv GmbH als Tochter der renommierten Compassio Gruppe sorgen für Planungssicherheit. Dank des Double Net Plus-Mietmodells sind wesentliche Instandhaltungspflichten, etwa für Dach und Fach, nicht vom Eigentümer zu tragen. Die Miete wird unabhängig von der Belegung gezahlt – ein wichtiger Sicherheitsfaktor in der Kapitalanlage.
Der Standort selbst ist geprägt von einer strukturellen Unterversorgung an Pflegeplätzen im Umkreis, was eine nachhaltige Auslastung der Einrichtung unterstützt. Darüber hinaus profitieren Anleger bei Erwerb im Jahr 2025 von der Möglichkeit zur degressiven Abschreibung (5 % p.a.) gemäß § 7 Abs. 5a EStG – ein bedeutender steuerlicher Hebel für die individuelle Renditeoptimierung.
Die Kombination aus nachhaltigem Objektstandard, wirtschaftlicher Stabilität, steuerlicher Förderung und wachstumsstarkem Pflegemarkt macht Marienheide zu einem durchdachten Investment mit klarer Perspektive.
Ein langfristiger Pachtvertrag mit einer Laufzeit bis 2049 und die zuverlässige Betreiberstruktur mit der compaserv GmbH als Tochter der renommierten Compassio Gruppe sorgen für Planungssicherheit. Dank des Double Net Plus-Mietmodells sind wesentliche Instandhaltungspflichten, etwa für Dach und Fach, nicht vom Eigentümer zu tragen. Die Miete wird unabhängig von der Belegung gezahlt – ein wichtiger Sicherheitsfaktor in der Kapitalanlage.
Der Standort selbst ist geprägt von einer strukturellen Unterversorgung an Pflegeplätzen im Umkreis, was eine nachhaltige Auslastung der Einrichtung unterstützt. Darüber hinaus profitieren Anleger bei Erwerb im Jahr 2025 von der Möglichkeit zur degressiven Abschreibung (5 % p.a.) gemäß § 7 Abs. 5a EStG – ein bedeutender steuerlicher Hebel für die individuelle Renditeoptimierung.
Die Kombination aus nachhaltigem Objektstandard, wirtschaftlicher Stabilität, steuerlicher Förderung und wachstumsstarkem Pflegemarkt macht Marienheide zu einem durchdachten Investment mit klarer Perspektive.
- Langfristige Mietsicherheit: Pachtvertrag bis 2049 mit Zahlung unabhängig von Belegung
- Nachhaltige Nachfrage: Regionale Unterversorgung an Pflegeplätzen
- Attraktive AfA-Möglichkeit: 5 % degressive Abschreibung bei Kauf im Jahr 2025
- KfW-40-Neubau: Förderfähig durch energieeffiziente Bauweise
Bauqualität und Ausstattung
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Kennzahlen und Statistiken zum Standort und Region
Gute regionale Anbindung, vorhandene Infrastruktur, solide wirtschaftliche und demografische Entwicklung. Beste Voraussetzungen für kontinuierliche Nachfrage nach Pflegeplätzen und nachhaltig stabile Kapitalanlage
Straße: Müllenbacher Straße 4
Ort: 51709 Marienheide
Gemeinde: Marienheide
Landkreis: Oberbergischen Kreis
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
in Google Maps öffnen →
in Apple Karten öffnen →
Ort: 51709 Marienheide
Gemeinde: Marienheide
Landkreis: Oberbergischen Kreis
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
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Im Herzen des Naturparks Bergisches Land liegt Marienheide – eine ländlich geprägte Gemeinde im Oberbergischen Kreis in Nordrhein-Westfalen. Die Immobilie befindet sich an der Müllenbacher Straße 4 in ruhiger, gewachsener Wohnlage, rund 700 Meter südlich des Ortszentrums. Die Umgebung ist geprägt von kleinteiliger Bebauung, gepflegten Vorgärten, geringer Verkehrsbelastung und einer insgesamt sehr hohen Aufenthaltsqualität. In direkter Nähe liegen Bushaltestellen, Apotheken, Supermärkte und medizinische Versorgungseinrichtungen – alles bequem fußläufig erreichbar.
Marienheide zählt rund 13.500 Einwohner und ist Teil der wirtschaftlich und demografisch stabilen Mittelgebirgsregion Oberbergisches Land. Die Gemeinde liegt im Einzugsgebiet der Städte Gummersbach, Wipperfürth, Meinerzhagen und Engelskirchen – alle innerhalb von 15 bis 20 Minuten erreichbar. Über die nahegelegene B256 sowie die Autobahnen A4 (Gummersbach/Wiehl) und A45 (Meinerzhagen) ist Marienheide auch überregional gut angebunden. Der Bahnhof der Gemeinde mit Anschluss an die Regionalbahnlinie RB25 (Köln–Meinerzhagen) liegt ca. 2,4 km entfernt.
Das Bundesland Nordrhein-Westfalen zählt zu den Regionen mit dem höchsten absoluten Anstieg an Pflegebedürftigen bis 2040. In vielen ländlichen Gemeinden, so auch in Marienheide, ist die Versorgungslage mit stationären Pflegeplätzen bislang unterdurchschnittlich. Die Einrichtung an der Müllenbacher Straße 4 schließt hier gezielt eine Lücke: Mit insgesamt 90 Einheiten – darunter 80 stationäre Pflegeapartments und 10 Wohneinheiten für außerklinische Intensivpflege – adressiert das Objekt gleich zwei wachstumsstarke Segmente des Pflegemarkts.
Die Immobilie wurde 2025 als energieeffizienter KfW-40-Neubau errichtet. Der Betrieb erfolgt durch die compaserv Ostwestfalen-Lippe GmbH, eine Tochter der Compassio-Gruppe – einem der zehn größten Pflegeanbieter Deutschlands. Für Kapitalanleger bietet die Kombination aus nachhaltiger Bauweise, steuerlichen Vorteilen (z. B. degressive AfA bei Kauf 2025) und langfristiger Betreiberbindung (Mietvertrag bis 2049) eine attraktive Ausgangsbasis für ein renditestarkes und risikoarmes Pflegeinvestment.
Marienheide zählt rund 13.500 Einwohner und ist Teil der wirtschaftlich und demografisch stabilen Mittelgebirgsregion Oberbergisches Land. Die Gemeinde liegt im Einzugsgebiet der Städte Gummersbach, Wipperfürth, Meinerzhagen und Engelskirchen – alle innerhalb von 15 bis 20 Minuten erreichbar. Über die nahegelegene B256 sowie die Autobahnen A4 (Gummersbach/Wiehl) und A45 (Meinerzhagen) ist Marienheide auch überregional gut angebunden. Der Bahnhof der Gemeinde mit Anschluss an die Regionalbahnlinie RB25 (Köln–Meinerzhagen) liegt ca. 2,4 km entfernt.
Das Bundesland Nordrhein-Westfalen zählt zu den Regionen mit dem höchsten absoluten Anstieg an Pflegebedürftigen bis 2040. In vielen ländlichen Gemeinden, so auch in Marienheide, ist die Versorgungslage mit stationären Pflegeplätzen bislang unterdurchschnittlich. Die Einrichtung an der Müllenbacher Straße 4 schließt hier gezielt eine Lücke: Mit insgesamt 90 Einheiten – darunter 80 stationäre Pflegeapartments und 10 Wohneinheiten für außerklinische Intensivpflege – adressiert das Objekt gleich zwei wachstumsstarke Segmente des Pflegemarkts.
Die Immobilie wurde 2025 als energieeffizienter KfW-40-Neubau errichtet. Der Betrieb erfolgt durch die compaserv Ostwestfalen-Lippe GmbH, eine Tochter der Compassio-Gruppe – einem der zehn größten Pflegeanbieter Deutschlands. Für Kapitalanleger bietet die Kombination aus nachhaltiger Bauweise, steuerlichen Vorteilen (z. B. degressive AfA bei Kauf 2025) und langfristiger Betreiberbindung (Mietvertrag bis 2049) eine attraktive Ausgangsbasis für ein renditestarkes und risikoarmes Pflegeinvestment.
Demografische Entwicklung und Pflegebedarf
Marienheide liegt im Oberbergischen Kreis im südlichen Nordrhein-Westfalen – einer Region, die wie viele ländlich geprägte Räume vor tiefgreifenden demografischen Veränderungen steht. Die Bevölkerung in der Gemeinde ist überdurchschnittlich alt: Rund 25 % der Einwohner sind über 65 Jahre alt, Tendenz weiter steigend. Prognosen des Landes NRW und kommunale Demografieberichte zeigen bis 2040 eine Zunahme der Altersgruppe 75+ um mehr als 30 %. Parallel dazu wird die Zahl der Pflegebedürftigen deutlich ansteigen.
Die Pflegequote im Oberbergischen Kreis lag zuletzt bei etwa 6,5 % – mit leicht steigender Tendenz. Für Investoren ist dies ein zentrales Signal: Der Bedarf an stationären Pflegeplätzen wird in den kommenden Jahrzehnten weiter wachsen, insbesondere in peripher gelegenen Orten, die zugleich über ein stabiles soziales Umfeld verfügen.
Versorgungslage und Wettbewerbssituation
Im Gemeindegebiet Marienheide sind derzeit nur wenige Pflegeeinrichtungen aktiv, wobei ein Großteil der Angebote auf klassische stationäre Pflege entfällt. Einrichtungen für spezialisierte Versorgung – etwa im Bereich der Intensivpflege – sind kaum vorhanden, was das Konzept der Einrichtung in der Müllenbacher Straße mit zehn Einheiten für außerklinische Intensivpflege besonders relevant macht.
Die Versorgungslage im Oberbergischen Kreis insgesamt gilt laut Pflegeatlas NRW als unterdurchschnittlich ausgebaut, insbesondere bei moderneren, kleineren und dezentralen Einrichtungen. Die Einrichtung in Marienheide profitiert von dieser Lücke im Markt: Sie adressiert sowohl die Nachfrage nach klassischen stationären Plätzen als auch nach spezialisierten Wohnformen.
Die durchschnittliche Platzzahl bestehender Pflegeheime im Umkreis liegt bei ca. 65–80 Betten. Damit bewegt sich das Objekt mit 90 Einheiten (inkl. Intensivpflege) im oberen Bereich, bleibt aber im Rahmen dessen, was für Betreiber wirtschaftlich tragfähig ist.
Betreiberpotenzial und regionale Voraussetzungen
Der Betrieb durch die compaserv Ostwestfalen-Lippe GmbH – eine Tochter der Compassio-Gruppe – deutet auf ein gesichertes Betreiberinteresse hin. Die Compassio zählt bundesweit zu den größeren privaten Betreibern und ist bekannt für den Fokus auf nachhaltige, zukunftssichere Standorte.
Die Region bietet aus Betreibersicht einige Standortvorteile:
Zusammenfassung
Marienheide liegt im Oberbergischen Kreis im südlichen Nordrhein-Westfalen – einer Region, die wie viele ländlich geprägte Räume vor tiefgreifenden demografischen Veränderungen steht. Die Bevölkerung in der Gemeinde ist überdurchschnittlich alt: Rund 25 % der Einwohner sind über 65 Jahre alt, Tendenz weiter steigend. Prognosen des Landes NRW und kommunale Demografieberichte zeigen bis 2040 eine Zunahme der Altersgruppe 75+ um mehr als 30 %. Parallel dazu wird die Zahl der Pflegebedürftigen deutlich ansteigen.
Die Pflegequote im Oberbergischen Kreis lag zuletzt bei etwa 6,5 % – mit leicht steigender Tendenz. Für Investoren ist dies ein zentrales Signal: Der Bedarf an stationären Pflegeplätzen wird in den kommenden Jahrzehnten weiter wachsen, insbesondere in peripher gelegenen Orten, die zugleich über ein stabiles soziales Umfeld verfügen.
Versorgungslage und Wettbewerbssituation
Im Gemeindegebiet Marienheide sind derzeit nur wenige Pflegeeinrichtungen aktiv, wobei ein Großteil der Angebote auf klassische stationäre Pflege entfällt. Einrichtungen für spezialisierte Versorgung – etwa im Bereich der Intensivpflege – sind kaum vorhanden, was das Konzept der Einrichtung in der Müllenbacher Straße mit zehn Einheiten für außerklinische Intensivpflege besonders relevant macht.
Die Versorgungslage im Oberbergischen Kreis insgesamt gilt laut Pflegeatlas NRW als unterdurchschnittlich ausgebaut, insbesondere bei moderneren, kleineren und dezentralen Einrichtungen. Die Einrichtung in Marienheide profitiert von dieser Lücke im Markt: Sie adressiert sowohl die Nachfrage nach klassischen stationären Plätzen als auch nach spezialisierten Wohnformen.
Die durchschnittliche Platzzahl bestehender Pflegeheime im Umkreis liegt bei ca. 65–80 Betten. Damit bewegt sich das Objekt mit 90 Einheiten (inkl. Intensivpflege) im oberen Bereich, bleibt aber im Rahmen dessen, was für Betreiber wirtschaftlich tragfähig ist.
Betreiberpotenzial und regionale Voraussetzungen
Der Betrieb durch die compaserv Ostwestfalen-Lippe GmbH – eine Tochter der Compassio-Gruppe – deutet auf ein gesichertes Betreiberinteresse hin. Die Compassio zählt bundesweit zu den größeren privaten Betreibern und ist bekannt für den Fokus auf nachhaltige, zukunftssichere Standorte.
Die Region bietet aus Betreibersicht einige Standortvorteile:
- Geringe Konkurrenz im Radius von 15–20 km
- Überschaubare Grundstückspreise und geringe Betriebs- und Lebenshaltungskosten
- Hohe Akzeptanz von Pflegeeinrichtungen in der Bevölkerung
- Potenzielles Einzugsgebiet reicht bis in angrenzende Städte wie Gummersbach, Wipperfürth und Meinerzhagen
Zusammenfassung
- Prognostizierter Anstieg der Pflegebedürftigen bis 2040 um 30 %+
- Geringe Wettbewerbsdichte im Pflegebereich im Umkreis
- Überdurchschnittlicher Anteil Älterer in Marienheide
- Nachfrageorientiertes Nutzungskonzept (Pflege + Intensivpflege)
- Etablierter Betreiber mit Interesse an peripheren Regionen
Wirtschaftsstruktur und Beschäftigung
Marienheide gehört zur Region Oberbergisches Land, die wirtschaftlich von mittelständisch geprägten Industrie- und Handwerksstrukturen lebt. Die regionale Wirtschaft ist breit aufgestellt mit Schwerpunkten in Metallverarbeitung, Maschinenbau, Kunststofftechnik und Dienstleistungen. Im direkten Umfeld agieren zahlreiche kleinere Unternehmen, häufig familiengeführt, die zur Stabilität der Beschäftigung beitragen. Auch der Gesundheits- und Sozialbereich wächst beständig – insbesondere durch die alternde Bevölkerung.
Die Arbeitslosenquote im Oberbergischen Kreis liegt bei rund 5,4 % (Stand 2024) und damit leicht unter dem Landesdurchschnitt Nordrhein-Westfalens. Gleichzeitig ist die Region von einem eher niedrigen, aber stabilen Lohnniveau geprägt, was für Pflegebetreiber eine wichtige Rolle bei der Personalrekrutierung spielt: Pflegekräfte sind eher verfügbar als in den großen Metropolen, die mit einem höheren Kostendruck konkurrieren müssen.
Kaufkraft und Steuerkraft
Die Kaufkraft in Marienheide liegt mit einem Indexwert von etwa 93 (Deutschland = 100) im unteren Mittelfeld. Für Pflegeimmobilien ist dies jedoch kein negativer Standortfaktor, da die Nachfrage hier weniger vom privaten Konsumverhalten als vielmehr von demografischen Parametern und der sozialen Absicherung abhängt. Zudem wirken die vergleichsweise moderaten Grundstücks- und Betriebskosten in Marienheide stabilisierend auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Pflegeeinrichtungen.
Die kommunale Steuerkraft ist solide, wenngleich nicht überdurchschnittlich. Der Ort profitiert jedoch vom Einzugsgebiet Richtung Gummersbach, Wipperfürth und der Nähe zu Südwestfalen, einer der industriestärksten Regionen Deutschlands.
Zukunftsperspektiven und Standortdynamik
Marienheide ist Teil des Regionale-Prozesses „Bergisches Rheinland“ und damit eingebunden in zahlreiche Projekte zur Regionalentwicklung, Nahmobilität und Digitalisierung. Zudem wird die Gemeinde durch Landesmittel gefördert – unter anderem im Rahmen von Programmen zur Pflegeinfrastruktur und Daseinsvorsorge im ländlichen Raum.
Für Investoren relevant ist insbesondere die geringe Fluktuation der Bevölkerung und das stabile Umfeld, das durch eine Mischung aus familiären Wohnstrukturen, moderatem Zuzug und einer älter werdenden Kernbevölkerung gekennzeichnet ist. Die Gemeinde arbeitet aktiv an der Verbesserung der Lebensqualität durch lokale Gesundheitsprojekte, Seniorenberatung und Pflegekoordination.
Zusammenfassung
Marienheide gehört zur Region Oberbergisches Land, die wirtschaftlich von mittelständisch geprägten Industrie- und Handwerksstrukturen lebt. Die regionale Wirtschaft ist breit aufgestellt mit Schwerpunkten in Metallverarbeitung, Maschinenbau, Kunststofftechnik und Dienstleistungen. Im direkten Umfeld agieren zahlreiche kleinere Unternehmen, häufig familiengeführt, die zur Stabilität der Beschäftigung beitragen. Auch der Gesundheits- und Sozialbereich wächst beständig – insbesondere durch die alternde Bevölkerung.
Die Arbeitslosenquote im Oberbergischen Kreis liegt bei rund 5,4 % (Stand 2024) und damit leicht unter dem Landesdurchschnitt Nordrhein-Westfalens. Gleichzeitig ist die Region von einem eher niedrigen, aber stabilen Lohnniveau geprägt, was für Pflegebetreiber eine wichtige Rolle bei der Personalrekrutierung spielt: Pflegekräfte sind eher verfügbar als in den großen Metropolen, die mit einem höheren Kostendruck konkurrieren müssen.
Kaufkraft und Steuerkraft
Die Kaufkraft in Marienheide liegt mit einem Indexwert von etwa 93 (Deutschland = 100) im unteren Mittelfeld. Für Pflegeimmobilien ist dies jedoch kein negativer Standortfaktor, da die Nachfrage hier weniger vom privaten Konsumverhalten als vielmehr von demografischen Parametern und der sozialen Absicherung abhängt. Zudem wirken die vergleichsweise moderaten Grundstücks- und Betriebskosten in Marienheide stabilisierend auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Pflegeeinrichtungen.
Die kommunale Steuerkraft ist solide, wenngleich nicht überdurchschnittlich. Der Ort profitiert jedoch vom Einzugsgebiet Richtung Gummersbach, Wipperfürth und der Nähe zu Südwestfalen, einer der industriestärksten Regionen Deutschlands.
Zukunftsperspektiven und Standortdynamik
Marienheide ist Teil des Regionale-Prozesses „Bergisches Rheinland“ und damit eingebunden in zahlreiche Projekte zur Regionalentwicklung, Nahmobilität und Digitalisierung. Zudem wird die Gemeinde durch Landesmittel gefördert – unter anderem im Rahmen von Programmen zur Pflegeinfrastruktur und Daseinsvorsorge im ländlichen Raum.
Für Investoren relevant ist insbesondere die geringe Fluktuation der Bevölkerung und das stabile Umfeld, das durch eine Mischung aus familiären Wohnstrukturen, moderatem Zuzug und einer älter werdenden Kernbevölkerung gekennzeichnet ist. Die Gemeinde arbeitet aktiv an der Verbesserung der Lebensqualität durch lokale Gesundheitsprojekte, Seniorenberatung und Pflegekoordination.
Zusammenfassung
- Solide Wirtschaftsstruktur mit Fokus auf Mittelstand und Gesundheitssektor
- Arbeitslosenquote unter Landesdurchschnitt (ca. 5,4 %)
- Geringes Lohnniveau begünstigt Personalverfügbarkeit für Pflege
- Kaufkraftindex ca. 93 – wirtschaftlich stabil bei geringen Standortkosten
- Teilnahme an Landesförderprogrammen (z. B. Regionale 2025, ländliche Pflege)
Zentral und ruhig im Grünen
Marienheide bietet als anerkannter Erholungsort im Bergischen Land ein ruhiges, naturnahes Wohnumfeld mit hoher Aufenthaltsqualität – ein Pluspunkt insbesondere für ältere Menschen und Pflegebedürftige. Die Müllenbacher Straße liegt im südlichen Ortsteil und verbindet die zentrale Lage mit ruhiger Umgebung. Der Ort ist durchgrünt, weist einen hohen Wald- und Grünflächenanteil auf und verfügt über eine vergleichsweise niedrige Verkehrsbelastung.
Pflegebedürftige profitieren von einem sozial integrierten Umfeld mit fußläufig erreichbaren Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Bäckereien, Apotheken, ein Supermarkt und eine Bank sind innerhalb von 10–15 Minuten zu Fuß erreichbar. Ebenso bestehen Anbindungen an den örtlichen ÖPNV. Die Gemeinde bemüht sich aktiv um seniorengerechte Quartiersentwicklung, etwa durch barrierefreie Zugänge, Begegnungsorte und wohnortnahe Versorgung.
Ärztliche Versorgung und Pflegeumfeld
Marienheide selbst verfügt über mehrere Hausarztpraxen, eine Apotheke sowie eine Gemeinschaftspraxis für Innere Medizin. Weiterführende medizinische Einrichtungen – darunter Fachärzte, ein Krankenhaus und geriatrische Versorgung – befinden sich in Gummersbach (ca. 15 km), das auch verkehrlich gut angebunden ist.
Für das Pflegeumfeld relevant: Die Region ist durch eine solide ambulante Versorgungsstruktur geprägt. Ambulante Dienste sind ortsansässig, kooperieren mit stationären Einrichtungen und versorgen ein breites Einzugsgebiet. Die Seniorenresidenz in der Müllenbacher Straße profitiert daher von einem bestehenden Netzwerk und kurzen Wegen für die Versorgungskette.
Soziale Teilhabe und Integration
Die Gemeinde Marienheide verfolgt seit mehreren Jahren eine aktive Seniorenpolitik. Angebote wie Senioren-Cafés, Nachbarschaftshilfe, Freizeitgruppen und eine kommunale Pflegeberatung fördern soziale Teilhabe auch im Alter. Die Nähe zu kirchlichen Einrichtungen, ein Bürgerzentrum sowie Grün- und Aufenthaltsräume im öffentlichen Raum stärken das Integrationspotenzial älterer Menschen.
Zudem ist die Immobilie räumlich gut in die gewachsene Siedlungsstruktur integriert – ein wichtiger Aspekt aus Sicht der sozialen Akzeptanz und Integration stationärer Pflegeeinrichtungen.
Zusammenfassung
Marienheide bietet als anerkannter Erholungsort im Bergischen Land ein ruhiges, naturnahes Wohnumfeld mit hoher Aufenthaltsqualität – ein Pluspunkt insbesondere für ältere Menschen und Pflegebedürftige. Die Müllenbacher Straße liegt im südlichen Ortsteil und verbindet die zentrale Lage mit ruhiger Umgebung. Der Ort ist durchgrünt, weist einen hohen Wald- und Grünflächenanteil auf und verfügt über eine vergleichsweise niedrige Verkehrsbelastung.
Pflegebedürftige profitieren von einem sozial integrierten Umfeld mit fußläufig erreichbaren Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Bäckereien, Apotheken, ein Supermarkt und eine Bank sind innerhalb von 10–15 Minuten zu Fuß erreichbar. Ebenso bestehen Anbindungen an den örtlichen ÖPNV. Die Gemeinde bemüht sich aktiv um seniorengerechte Quartiersentwicklung, etwa durch barrierefreie Zugänge, Begegnungsorte und wohnortnahe Versorgung.
Ärztliche Versorgung und Pflegeumfeld
Marienheide selbst verfügt über mehrere Hausarztpraxen, eine Apotheke sowie eine Gemeinschaftspraxis für Innere Medizin. Weiterführende medizinische Einrichtungen – darunter Fachärzte, ein Krankenhaus und geriatrische Versorgung – befinden sich in Gummersbach (ca. 15 km), das auch verkehrlich gut angebunden ist.
Für das Pflegeumfeld relevant: Die Region ist durch eine solide ambulante Versorgungsstruktur geprägt. Ambulante Dienste sind ortsansässig, kooperieren mit stationären Einrichtungen und versorgen ein breites Einzugsgebiet. Die Seniorenresidenz in der Müllenbacher Straße profitiert daher von einem bestehenden Netzwerk und kurzen Wegen für die Versorgungskette.
Soziale Teilhabe und Integration
Die Gemeinde Marienheide verfolgt seit mehreren Jahren eine aktive Seniorenpolitik. Angebote wie Senioren-Cafés, Nachbarschaftshilfe, Freizeitgruppen und eine kommunale Pflegeberatung fördern soziale Teilhabe auch im Alter. Die Nähe zu kirchlichen Einrichtungen, ein Bürgerzentrum sowie Grün- und Aufenthaltsräume im öffentlichen Raum stärken das Integrationspotenzial älterer Menschen.
Zudem ist die Immobilie räumlich gut in die gewachsene Siedlungsstruktur integriert – ein wichtiger Aspekt aus Sicht der sozialen Akzeptanz und Integration stationärer Pflegeeinrichtungen.
Zusammenfassung
- Ruhige, naturnahe Mikrolage mit hoher Aufenthaltsqualität
- Hausärztliche Versorgung vor Ort, Fachversorgung in 15 km Entfernung
- Seniorenfreundliche Infrastruktur und engagierte Quartiersentwicklung
- Soziale Integration durch Nähe zu Begegnungsstätten und Nahversorgung
- ÖPNV-Anbindung im Nahbereich, Gehweginfrastruktur altersgerecht
Verkehrsanbindung und ÖPNV
Die Pflegeeinrichtung an der Müllenbacher Straße 4 in Marienheide ist verkehrlich gut eingebunden – sowohl für den Besuch durch Angehörige als auch für das tägliche Pendeln von Pflegekräften. Die Lage am Rand der Ortsmitte sorgt für kurze Wege, ohne die Ruhe eines Wohngebiets zu beeinträchtigen.
Erreichbarkeit für Pflegepersonal und Angehörige
Die Kombination aus Bus- und Bahnanschluss sowie Pkw-Erreichbarkeit macht den Standort für das Pflegepersonal attraktiv – insbesondere für Pendler:innen aus Gummersbach, Wipperfürth, Engelskirchen oder Meinerzhagen. Die Fahrtzeiten liegen meist unter 30 Minuten, was die tägliche Anfahrt realistisch macht.
Auch für Angehörige, die regelmäßig zu Besuch kommen möchten, ist die Lage gut geeignet. Die Nähe zu größeren Städten erlaubt Besuche auch aus dem Kölner Raum, ohne dass eine Übernachtung erforderlich ist.
Mobilität im Quartier
Die Gehwege rund um die Müllenbacher Straße sind altersgerecht ausgebaut. Supermarkt, Apotheke und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich innerhalb eines Radius von 1 km. Die ÖPNV-Anbindung ist auch für mobilitätseingeschränkte Personen gut nutzbar, da sich Haltestellen in unmittelbarer Nähe befinden.
Wichtigste Aussagen auf einen Blick
Die Pflegeeinrichtung an der Müllenbacher Straße 4 in Marienheide ist verkehrlich gut eingebunden – sowohl für den Besuch durch Angehörige als auch für das tägliche Pendeln von Pflegekräften. Die Lage am Rand der Ortsmitte sorgt für kurze Wege, ohne die Ruhe eines Wohngebiets zu beeinträchtigen.
- Bushaltestelle: In fußläufiger Nähe (ca. 200 m) liegt die Haltestelle „Müllenbacher Straße“. Sie wird von der Linie 336 (Gummersbach–Wipperfürth) regelmäßig bedient, was eine direkte Verbindung in die regionalen Zentren sichert.
- Bahnhof Marienheide: Etwa 2,4 km entfernt liegt der Regionalbahnhof, der an die Linie RB25 angeschlossen ist (Köln–Meinerzhagen). Die Fahrtzeit nach Köln beträgt rund 65 Minuten, nach Gummersbach etwa 10–15 Minuten.
- Autobahnanbindung: Die Bundesstraße B256 führt direkt durch Marienheide. Über die A4 (Anschlussstelle Gummersbach/Wiehl, ca. 15 km) und die A45 (ca. 17 km bei Meinerzhagen) ist der Standort auch überregional gut erreichbar.
Erreichbarkeit für Pflegepersonal und Angehörige
Die Kombination aus Bus- und Bahnanschluss sowie Pkw-Erreichbarkeit macht den Standort für das Pflegepersonal attraktiv – insbesondere für Pendler:innen aus Gummersbach, Wipperfürth, Engelskirchen oder Meinerzhagen. Die Fahrtzeiten liegen meist unter 30 Minuten, was die tägliche Anfahrt realistisch macht.
Auch für Angehörige, die regelmäßig zu Besuch kommen möchten, ist die Lage gut geeignet. Die Nähe zu größeren Städten erlaubt Besuche auch aus dem Kölner Raum, ohne dass eine Übernachtung erforderlich ist.
Mobilität im Quartier
Die Gehwege rund um die Müllenbacher Straße sind altersgerecht ausgebaut. Supermarkt, Apotheke und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich innerhalb eines Radius von 1 km. Die ÖPNV-Anbindung ist auch für mobilitätseingeschränkte Personen gut nutzbar, da sich Haltestellen in unmittelbarer Nähe befinden.
Wichtigste Aussagen auf einen Blick
- Bahnanschluss (RB25) Richtung Köln in ca. 2,4 km Entfernung
- Direkte Busverbindung nach Gummersbach, Remscheid und Wipperfürth
- Schnelle Anbindung an A4 und A45 über B256
- Altersgerechte Mobilität im Quartier, Nahversorgung fußläufig erreichbar
- Attraktive Lage für pendelndes Pflegepersonal aus benachbarten Städten
Demografie und Altersentwicklung
Nordrhein-Westfalen ist mit rund 17,9 Millionen Einwohnern das bevölkerungsreichste Bundesland Deutschlands. Der demografische Wandel stellt das Land in besonderem Maße vor Herausforderungen: Bis 2040 wird ein Anstieg der Altersgruppe 65+ um rund 30 % erwartet. Noch deutlicher fällt die Entwicklung bei den Hochaltrigen aus: Die Zahl der Menschen über 80 Jahre wird sich voraussichtlich um mehr als 40 % erhöhen. Bereits heute liegt der Anteil der Über-65-Jährigen bei etwa 22 %, Tendenz steigend.
Diese Entwicklung erzeugt einen deutlich steigenden Bedarf an stationären Pflegeeinrichtungen und seniorengerechten Wohnformen – insbesondere in ländlich geprägten Regionen wie dem Oberbergischen Land, in dem Marienheide liegt.
Pflegebedarf und Versorgungsstruktur
In NRW leben über 1,2 Millionen pflegebedürftige Menschen (Stand 2023). Der Anteil stationär versorgter Personen liegt bei etwa 27 %, während 73 % ambulant betreut werden. Die Landesregierung geht bis 2040 von einem Zuwachs von ca. 500.000 zusätzlichen Pflegebedürftigen aus.
Gleichzeitig besteht in vielen ländlichen Regionen Nachholbedarf bei der stationären Versorgung. In Teilen des Landes – insbesondere außerhalb der Metropolregionen – ist die Versorgungslage angespannt. Marienheide profitiert hier von einer gezielten Standortpositionierung in einem unterversorgten, aber wachstumsstarken Teilraum.
Wirtschaftskraft und Struktur
NRW ist eine der wirtschaftsstärksten Regionen Europas – mit einem BIP von rund 800 Mrd. € (2023). Dennoch bestehen große regionale Unterschiede: Während Ballungsräume wie das Rheinland oder das Ruhrgebiet hochindustrialisiert sind, ist das südöstliche NRW stärker mittelständisch geprägt. Das Gesundheitswesen gehört zu den am stärksten wachsenden Branchen des Landes und ist ein zentraler Beschäftigungsfaktor, insbesondere im ländlichen Raum.
Für Pflegeimmobilien bietet NRW günstige strukturelle Voraussetzungen: Der Bedarf steigt, Förderstrukturen sind vorhanden, und die soziale Absicherung über Pflegeversicherung und Sozialhilfeträger sichert die Finanzierung der Pflegeplätze.
Förderprogramme und politische Rahmenbedingungen
Nordrhein-Westfalen fördert Pflegeeinrichtungen und neue Wohnformen aktiv – unter anderem durch das Landespflegegesetz, regionale Strukturprogramme (z. B. REGIONALE 2025), sowie durch gezielte Investitionszuschüsse für Pflegeinfrastruktur. Auch energetische Sanierungen und Neubauten (z. B. KfW-40) werden durch die landes- und bundesweiten Förderprogramme unterstützt.
Zusammenfassung
Nordrhein-Westfalen ist mit rund 17,9 Millionen Einwohnern das bevölkerungsreichste Bundesland Deutschlands. Der demografische Wandel stellt das Land in besonderem Maße vor Herausforderungen: Bis 2040 wird ein Anstieg der Altersgruppe 65+ um rund 30 % erwartet. Noch deutlicher fällt die Entwicklung bei den Hochaltrigen aus: Die Zahl der Menschen über 80 Jahre wird sich voraussichtlich um mehr als 40 % erhöhen. Bereits heute liegt der Anteil der Über-65-Jährigen bei etwa 22 %, Tendenz steigend.
Diese Entwicklung erzeugt einen deutlich steigenden Bedarf an stationären Pflegeeinrichtungen und seniorengerechten Wohnformen – insbesondere in ländlich geprägten Regionen wie dem Oberbergischen Land, in dem Marienheide liegt.
Pflegebedarf und Versorgungsstruktur
In NRW leben über 1,2 Millionen pflegebedürftige Menschen (Stand 2023). Der Anteil stationär versorgter Personen liegt bei etwa 27 %, während 73 % ambulant betreut werden. Die Landesregierung geht bis 2040 von einem Zuwachs von ca. 500.000 zusätzlichen Pflegebedürftigen aus.
Gleichzeitig besteht in vielen ländlichen Regionen Nachholbedarf bei der stationären Versorgung. In Teilen des Landes – insbesondere außerhalb der Metropolregionen – ist die Versorgungslage angespannt. Marienheide profitiert hier von einer gezielten Standortpositionierung in einem unterversorgten, aber wachstumsstarken Teilraum.
Wirtschaftskraft und Struktur
NRW ist eine der wirtschaftsstärksten Regionen Europas – mit einem BIP von rund 800 Mrd. € (2023). Dennoch bestehen große regionale Unterschiede: Während Ballungsräume wie das Rheinland oder das Ruhrgebiet hochindustrialisiert sind, ist das südöstliche NRW stärker mittelständisch geprägt. Das Gesundheitswesen gehört zu den am stärksten wachsenden Branchen des Landes und ist ein zentraler Beschäftigungsfaktor, insbesondere im ländlichen Raum.
Für Pflegeimmobilien bietet NRW günstige strukturelle Voraussetzungen: Der Bedarf steigt, Förderstrukturen sind vorhanden, und die soziale Absicherung über Pflegeversicherung und Sozialhilfeträger sichert die Finanzierung der Pflegeplätze.
Förderprogramme und politische Rahmenbedingungen
Nordrhein-Westfalen fördert Pflegeeinrichtungen und neue Wohnformen aktiv – unter anderem durch das Landespflegegesetz, regionale Strukturprogramme (z. B. REGIONALE 2025), sowie durch gezielte Investitionszuschüsse für Pflegeinfrastruktur. Auch energetische Sanierungen und Neubauten (z. B. KfW-40) werden durch die landes- und bundesweiten Förderprogramme unterstützt.
Zusammenfassung
- Anstieg der Ü80-Bevölkerung in NRW um >40 % bis 2040 erwartet
- Wachsender Bedarf an stationären Pflegeplätzen, v. a. im ländlichen Raum
- NRW: Starke Gesundheitswirtschaft und stabile Finanzierungsbasis
- Günstige Förderkulisse durch Pflegegesetz und REGIONALE-Programme
- Hohe Relevanz neuer, dezentraler Pflegeangebote in Mittelzentren wie Marienheide
Bevölkerungsentwicklung & Pflegebedarfsprognose
Der Oberbergische Kreis zählt rund 270.000 Einwohner (Stand 2024) und liegt im südöstlichen Nordrhein-Westfalen. Der demografische Wandel ist hier besonders ausgeprägt: Der Anteil der über 65-Jährigen liegt bereits bei über 25 %, bis 2040 wird ein weiterer deutlicher Anstieg erwartet. Prognosen des Landes NRW zufolge wird sich die Gruppe der über 80-Jährigen bis dahin um mehr als 50 % erhöhen.
Damit einher geht ein signifikanter Anstieg der Pflegebedürftigkeit. Schon heute liegt die Quote der Pflegebedürftigen bei etwa 6,5 % – was einem Bedarf von über 17.000 pflegebedürftigen Menschen im Kreis entspricht. Bis 2040 wird ein zusätzlicher Bedarf von mehreren Tausend Pflegeplätzen erwartet, insbesondere in stationären Einrichtungen.
Bestand & Auslastung der Pflegeinfrastruktur
Der Oberbergische Kreis verfügt über rund 60 stationäre Pflegeeinrichtungen mit einer Gesamtkapazität von etwa 5.500 Plätzen. Die Auslastung liegt laut Pflegestatistik NRW konstant bei über 90 %. Besonders im südlichen und östlichen Kreisgebiet – zu dem auch Marienheide gehört – bestehen teils Versorgungslücken, insbesondere bei spezialisierten Pflegeformen wie Intensivpflege oder Kurzzeitpflege.
Die meisten Einrichtungen befinden sich in den größeren Städten wie Gummersbach, Waldbröl oder Radevormwald. Kleinere Orte wie Marienheide sind bislang unterdurchschnittlich versorgt, bieten aber aus Betreibersicht Potenzial durch geringe Konkurrenz und hohen lokalen Bedarf.
Wirtschaftsstruktur und Arbeitsmarkt
Der Oberbergische Kreis ist wirtschaftlich breit aufgestellt: Starke mittelständische Industrieunternehmen, Handwerksbetriebe und ein wachsender Dienstleistungssektor prägen die Region. Die Arbeitslosenquote liegt bei rund 5,4 % und damit unter dem Landesdurchschnitt von NRW.
Für Pflegeanbieter ist der Arbeitsmarkt besonders relevant: Der Wettbewerb um Pflegekräfte ist zwar spürbar, aber weniger ausgeprägt als in Ballungsräumen. Ausbildungseinrichtungen und Pflegeschulen befinden sich in Gummersbach und Waldbröl, was zur langfristigen Sicherung des Fachkräftebedarfs beiträgt.
Mobilität, medizinische Versorgung, Pflegestruktur
Der Landkreis ist verkehrlich gut angebunden (A4, A45, Regionalbahnen), aber intern teils ländlich strukturiert. Marienheide ist über ÖPNV und Bundesstraße erreichbar, liegt jedoch nicht in einem Ballungszentrum. Die medizinische Versorgung ist solide: Krankenhäuser in Gummersbach, Waldbröl und Engelskirchen sichern die Grund- und Regelversorgung.
Die Pflegestruktur ist stark durch freie und gemeinnützige Träger geprägt. Private Anbieter gewinnen jedoch zunehmend an Bedeutung – insbesondere in Neubauten und spezialisierten Einrichtungen.
Zusammenfassung
Der Oberbergische Kreis zählt rund 270.000 Einwohner (Stand 2024) und liegt im südöstlichen Nordrhein-Westfalen. Der demografische Wandel ist hier besonders ausgeprägt: Der Anteil der über 65-Jährigen liegt bereits bei über 25 %, bis 2040 wird ein weiterer deutlicher Anstieg erwartet. Prognosen des Landes NRW zufolge wird sich die Gruppe der über 80-Jährigen bis dahin um mehr als 50 % erhöhen.
Damit einher geht ein signifikanter Anstieg der Pflegebedürftigkeit. Schon heute liegt die Quote der Pflegebedürftigen bei etwa 6,5 % – was einem Bedarf von über 17.000 pflegebedürftigen Menschen im Kreis entspricht. Bis 2040 wird ein zusätzlicher Bedarf von mehreren Tausend Pflegeplätzen erwartet, insbesondere in stationären Einrichtungen.
Bestand & Auslastung der Pflegeinfrastruktur
Der Oberbergische Kreis verfügt über rund 60 stationäre Pflegeeinrichtungen mit einer Gesamtkapazität von etwa 5.500 Plätzen. Die Auslastung liegt laut Pflegestatistik NRW konstant bei über 90 %. Besonders im südlichen und östlichen Kreisgebiet – zu dem auch Marienheide gehört – bestehen teils Versorgungslücken, insbesondere bei spezialisierten Pflegeformen wie Intensivpflege oder Kurzzeitpflege.
Die meisten Einrichtungen befinden sich in den größeren Städten wie Gummersbach, Waldbröl oder Radevormwald. Kleinere Orte wie Marienheide sind bislang unterdurchschnittlich versorgt, bieten aber aus Betreibersicht Potenzial durch geringe Konkurrenz und hohen lokalen Bedarf.
Wirtschaftsstruktur und Arbeitsmarkt
Der Oberbergische Kreis ist wirtschaftlich breit aufgestellt: Starke mittelständische Industrieunternehmen, Handwerksbetriebe und ein wachsender Dienstleistungssektor prägen die Region. Die Arbeitslosenquote liegt bei rund 5,4 % und damit unter dem Landesdurchschnitt von NRW.
Für Pflegeanbieter ist der Arbeitsmarkt besonders relevant: Der Wettbewerb um Pflegekräfte ist zwar spürbar, aber weniger ausgeprägt als in Ballungsräumen. Ausbildungseinrichtungen und Pflegeschulen befinden sich in Gummersbach und Waldbröl, was zur langfristigen Sicherung des Fachkräftebedarfs beiträgt.
Mobilität, medizinische Versorgung, Pflegestruktur
Der Landkreis ist verkehrlich gut angebunden (A4, A45, Regionalbahnen), aber intern teils ländlich strukturiert. Marienheide ist über ÖPNV und Bundesstraße erreichbar, liegt jedoch nicht in einem Ballungszentrum. Die medizinische Versorgung ist solide: Krankenhäuser in Gummersbach, Waldbröl und Engelskirchen sichern die Grund- und Regelversorgung.
Die Pflegestruktur ist stark durch freie und gemeinnützige Träger geprägt. Private Anbieter gewinnen jedoch zunehmend an Bedeutung – insbesondere in Neubauten und spezialisierten Einrichtungen.
Zusammenfassung
- Überdurchschnittlicher Anstieg Ü80 im Kreis: +50 % bis 2040
- Pflegeeinrichtungen stark ausgelastet (>90 %), Bedarf wächst deutlich
- Pflegekräftemarkt stabil, regionale Ausbildungsstätten vorhanden
- Marienheide liegt in unterversorgtem Teil des Kreises – Potenzial für neue Angebote
- Gute Anbindung überregional, ländlich im Nahbereich
Nahversorgung und soziale Infrastruktur
Im Umkreis von 30 km rund um Marienheide befinden sich zahlreiche Mittelzentren mit stabiler Versorgungsstruktur – darunter Gummersbach, Wipperfürth, Meinerzhagen und Engelskirchen. Diese Orte bieten eine gute Erreichbarkeit von Apotheken, Fachärzten, Supermärkten, Banken, kulturellen Einrichtungen und Treffpunkten für ältere Menschen. Marienheide selbst verfügt über die notwendige Grundversorgung (Hausärzte, Apotheke, Einzelhandel), während das nähere Umfeld zusätzliche Optionen für Angehörige und Personal bereithält.
Die Region zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität aus: Viele Orte im Umfeld liegen landschaftlich reizvoll, sind durch Radwege, Naherholungsflächen und kulturelle Angebote gut erschlossen und bieten ein ruhiges, seniorengerechtes Lebensumfeld. Für Pflegeeinrichtungen bedeutet dies ein günstiges Umfeld für sozial eingebundene Standorte.
Verkehrsanbindung und Pendelpotenzial
Marienheide ist über die B256 sowie über die Regionalbahnlinie RB25 gut an umliegende Städte angebunden. Innerhalb von 30 km sind sowohl die Autobahn A4 als auch A45 erreichbar. Das Einzugsgebiet umfasst Gummersbach (15 km), Meinerzhagen (18 km), Lüdenscheid (28 km) sowie Wipperfürth (15 km). Diese Städte sind wichtige Arbeitsmarktregionen, aber auch potenzielle Herkunftsorte für Pflegepersonal und Besucher:innen.
Das tägliche Pendeln ist im Radius von 20–30 km für Pflegekräfte gut realisierbar – die Fahrzeiten liegen in der Regel unter 30 Minuten. Auch Angehörige können aus dem erweiterten Umkreis regelmäßig anreisen, ohne Übernachtung planen zu müssen.
Wettbewerbssituation im Pflegesektor
Im 30-km-Radius befinden sich etwa 40–50 stationäre Pflegeeinrichtungen – mit einem deutlichen Schwerpunkt in Gummersbach, Lüdenscheid und Engelskirchen. Kleinere Gemeinden wie Marienheide oder Kierspe sind hingegen nur dünn mit Pflegeplätzen ausgestattet.
Zudem ist auffällig, dass viele bestehende Einrichtungen älteren Baujahres sind, häufig mit 60–80 Plätzen. Neubauten nach modernen Standards, insbesondere mit spezialisierten Angeboten wie Intensivpflege, sind im Umfeld bislang selten. Dies stärkt das Alleinstellungsmerkmal des Standorts in Marienheide.
Lebensqualität für Senioren und Pflegepersonal
Die Region Oberberg/Südwestfalen punktet mit hoher Lebensqualität: erschwinglicher Wohnraum, naturnahe Umgebung, geringe Kriminalität und überschaubare Lebenshaltungskosten. Diese Rahmenbedingungen sind insbesondere für Pflegepersonal attraktiv, das in Metropolregionen oft unter hohem Druck steht. Auch für Senioren bedeutet das Umfeld Ruhe, Sicherheit und Integration – wichtige Faktoren für eine langfristige Belegung von Pflegeeinrichtungen.
Zusammenfassung
Im Umkreis von 30 km rund um Marienheide befinden sich zahlreiche Mittelzentren mit stabiler Versorgungsstruktur – darunter Gummersbach, Wipperfürth, Meinerzhagen und Engelskirchen. Diese Orte bieten eine gute Erreichbarkeit von Apotheken, Fachärzten, Supermärkten, Banken, kulturellen Einrichtungen und Treffpunkten für ältere Menschen. Marienheide selbst verfügt über die notwendige Grundversorgung (Hausärzte, Apotheke, Einzelhandel), während das nähere Umfeld zusätzliche Optionen für Angehörige und Personal bereithält.
Die Region zeichnet sich durch eine hohe Lebensqualität aus: Viele Orte im Umfeld liegen landschaftlich reizvoll, sind durch Radwege, Naherholungsflächen und kulturelle Angebote gut erschlossen und bieten ein ruhiges, seniorengerechtes Lebensumfeld. Für Pflegeeinrichtungen bedeutet dies ein günstiges Umfeld für sozial eingebundene Standorte.
Verkehrsanbindung und Pendelpotenzial
Marienheide ist über die B256 sowie über die Regionalbahnlinie RB25 gut an umliegende Städte angebunden. Innerhalb von 30 km sind sowohl die Autobahn A4 als auch A45 erreichbar. Das Einzugsgebiet umfasst Gummersbach (15 km), Meinerzhagen (18 km), Lüdenscheid (28 km) sowie Wipperfürth (15 km). Diese Städte sind wichtige Arbeitsmarktregionen, aber auch potenzielle Herkunftsorte für Pflegepersonal und Besucher:innen.
Das tägliche Pendeln ist im Radius von 20–30 km für Pflegekräfte gut realisierbar – die Fahrzeiten liegen in der Regel unter 30 Minuten. Auch Angehörige können aus dem erweiterten Umkreis regelmäßig anreisen, ohne Übernachtung planen zu müssen.
Wettbewerbssituation im Pflegesektor
Im 30-km-Radius befinden sich etwa 40–50 stationäre Pflegeeinrichtungen – mit einem deutlichen Schwerpunkt in Gummersbach, Lüdenscheid und Engelskirchen. Kleinere Gemeinden wie Marienheide oder Kierspe sind hingegen nur dünn mit Pflegeplätzen ausgestattet.
Zudem ist auffällig, dass viele bestehende Einrichtungen älteren Baujahres sind, häufig mit 60–80 Plätzen. Neubauten nach modernen Standards, insbesondere mit spezialisierten Angeboten wie Intensivpflege, sind im Umfeld bislang selten. Dies stärkt das Alleinstellungsmerkmal des Standorts in Marienheide.
Lebensqualität für Senioren und Pflegepersonal
Die Region Oberberg/Südwestfalen punktet mit hoher Lebensqualität: erschwinglicher Wohnraum, naturnahe Umgebung, geringe Kriminalität und überschaubare Lebenshaltungskosten. Diese Rahmenbedingungen sind insbesondere für Pflegepersonal attraktiv, das in Metropolregionen oft unter hohem Druck steht. Auch für Senioren bedeutet das Umfeld Ruhe, Sicherheit und Integration – wichtige Faktoren für eine langfristige Belegung von Pflegeeinrichtungen.
Zusammenfassung
- Stabile Versorgungsstruktur in Mittelzentren rund um Marienheide
- Pflegewettbewerb konzentriert sich auf größere Städte – Standort mit Alleinstellung
- Hohe Pendelbereitschaft im 30-km-Umkreis, gute Anbindung via B256 & ÖPNV
- Lebensfreundliches Umfeld für Senioren – ländlich, sicher, grün
- Attraktiver Arbeitsmarkt für Pflegepersonal mit moderatem Kostenniveau
Altersstruktur, Bevölkerungsdynamik und Pflegeplanung
Marienheide zählt rund 13.500 Einwohner und liegt im ländlich geprägten Nordosten des Oberbergischen Kreises. Die Altersstruktur ist im regionalen Vergleich überdurchschnittlich alt: Mehr als 25 % der Bevölkerung sind über 65 Jahre alt, rund 12 % über 75. Die Zahl der Hochbetagten wächst kontinuierlich – bei gleichzeitiger Stagnation oder leichtem Rückgang der Gesamtbevölkerung.
Diese Entwicklung ist für die Pflegeplanung entscheidend: Die Gemeinde gilt laut regionaler Demografieberichte als unterversorgt im Bereich stationärer Pflege. Eine systematische kommunale Pflegeplanung existiert bislang nicht, jedoch wird das Thema im Rahmen des demografischen Wandels zunehmend adressiert. Der Ausbau von Pflegekapazitäten, insbesondere auch für spezialisierte Pflegeformen, ist daher ein anerkanntes Entwicklungsziel.
Soziale Infrastruktur, Sicherheit und Lagequalität
Die Müllenbacher Straße liegt in einem gewachsenen Wohngebiet mit ruhiger Lage und guter sozialer Durchmischung. Die Gemeinde bietet eine solide Grundversorgung mit Einzelhandel, Apotheken, Hausärzten, Bankfilialen und kirchlichen Einrichtungen. Ein Bürgerzentrum, mehrere Cafés, Vereine sowie Freizeit- und Kulturangebote ergänzen das Umfeld.
Die subjektive Sicherheitslage ist als gut zu bewerten. Marienheide weist eine niedrige Kriminalitätsrate auf und gilt als familienfreundlich und seniorenorientiert. Öffentliche Räume sind gepflegt, das Straßenbild ruhig und wenig verdichtet.
Nähe zu Zentren und Pendlerpotenzial
Gummersbach (ca. 15 km) fungiert als nächstgelegenes Mittelzentrum und bietet weiterführende medizinische Versorgung, Einkaufsmöglichkeiten, Behörden und Berufsschulen. Die Fahrzeit beträgt mit dem Auto rund 20 Minuten. Auch Meinerzhagen, Engelskirchen und Wipperfürth sind im 10–20 km-Radius erreichbar. Damit liegt Marienheide in einem funktionalen Einzugsgebiet für Pflegekräfte und Angehörige, ohne selbst stark durch Infrastruktur belastet zu sein.
Der Standort profitiert somit vom sogenannten „Speckgürtel-Effekt“: ruhige Lage bei gleichzeitig gutem Anschluss an regionale Zentren.
Lokale Besonderheiten und Standortprofil
Marienheide ist anerkannter Erholungsort und Teil des Naturparks Bergisches Land. Die Umgebung ist stark durchgrünt, mit Wäldern, Seen und Wanderwegen. Das Ortsbild ist geprägt von kleinteiliger Bebauung, Fachwerkarchitektur und landschaftlicher Einbettung. Diese Merkmale tragen zur hohen Aufenthaltsqualität bei – sowohl für pflegebedürftige Menschen als auch für Pflegepersonal.
Mit dem Neubau an der Müllenbacher Straße entsteht eine der modernsten Pflegeeinrichtungen der Gemeinde – mit einem Nutzungskonzept, das auf bestehende Versorgungslücken eingeht.
Zusammenfassung
Marienheide zählt rund 13.500 Einwohner und liegt im ländlich geprägten Nordosten des Oberbergischen Kreises. Die Altersstruktur ist im regionalen Vergleich überdurchschnittlich alt: Mehr als 25 % der Bevölkerung sind über 65 Jahre alt, rund 12 % über 75. Die Zahl der Hochbetagten wächst kontinuierlich – bei gleichzeitiger Stagnation oder leichtem Rückgang der Gesamtbevölkerung.
Diese Entwicklung ist für die Pflegeplanung entscheidend: Die Gemeinde gilt laut regionaler Demografieberichte als unterversorgt im Bereich stationärer Pflege. Eine systematische kommunale Pflegeplanung existiert bislang nicht, jedoch wird das Thema im Rahmen des demografischen Wandels zunehmend adressiert. Der Ausbau von Pflegekapazitäten, insbesondere auch für spezialisierte Pflegeformen, ist daher ein anerkanntes Entwicklungsziel.
Soziale Infrastruktur, Sicherheit und Lagequalität
Die Müllenbacher Straße liegt in einem gewachsenen Wohngebiet mit ruhiger Lage und guter sozialer Durchmischung. Die Gemeinde bietet eine solide Grundversorgung mit Einzelhandel, Apotheken, Hausärzten, Bankfilialen und kirchlichen Einrichtungen. Ein Bürgerzentrum, mehrere Cafés, Vereine sowie Freizeit- und Kulturangebote ergänzen das Umfeld.
Die subjektive Sicherheitslage ist als gut zu bewerten. Marienheide weist eine niedrige Kriminalitätsrate auf und gilt als familienfreundlich und seniorenorientiert. Öffentliche Räume sind gepflegt, das Straßenbild ruhig und wenig verdichtet.
Nähe zu Zentren und Pendlerpotenzial
Gummersbach (ca. 15 km) fungiert als nächstgelegenes Mittelzentrum und bietet weiterführende medizinische Versorgung, Einkaufsmöglichkeiten, Behörden und Berufsschulen. Die Fahrzeit beträgt mit dem Auto rund 20 Minuten. Auch Meinerzhagen, Engelskirchen und Wipperfürth sind im 10–20 km-Radius erreichbar. Damit liegt Marienheide in einem funktionalen Einzugsgebiet für Pflegekräfte und Angehörige, ohne selbst stark durch Infrastruktur belastet zu sein.
Der Standort profitiert somit vom sogenannten „Speckgürtel-Effekt“: ruhige Lage bei gleichzeitig gutem Anschluss an regionale Zentren.
Lokale Besonderheiten und Standortprofil
Marienheide ist anerkannter Erholungsort und Teil des Naturparks Bergisches Land. Die Umgebung ist stark durchgrünt, mit Wäldern, Seen und Wanderwegen. Das Ortsbild ist geprägt von kleinteiliger Bebauung, Fachwerkarchitektur und landschaftlicher Einbettung. Diese Merkmale tragen zur hohen Aufenthaltsqualität bei – sowohl für pflegebedürftige Menschen als auch für Pflegepersonal.
Mit dem Neubau an der Müllenbacher Straße entsteht eine der modernsten Pflegeeinrichtungen der Gemeinde – mit einem Nutzungskonzept, das auf bestehende Versorgungslücken eingeht.
Zusammenfassung
- Überdurchschnittlich hoher Altersanteil, steigender Pflegebedarf
- Ruhige, integrierte Lage mit guter Grundversorgung
- Zentrale Lage im funktionalen Einzugsgebiet Gummersbach–Meinerzhagen
- Hohe Aufenthaltsqualität durch naturnahe Umgebung und Erholungscharakter
- Geringe Konkurrenz im Pflegebereich, klare Angebotslücke
Versorgungsstruktur
Im direkten Umfeld der Pflegeimmobilie an der Müllenbacher Straße 4 ist die Grundversorgung des täglichen Bedarfs fußläufig erreichbar:
Medizinische Infrastruktur
Die medizinische Grundversorgung im Nahbereich ist solide aufgestellt:
Soziales Leben & Begegnung
Marienheide bietet im nahen Umfeld mehrere Orte für Begegnung, kulturelle Teilhabe und Rückzug:
Mobilität & Erreichbarkeit
Stimmung & Image des Quartiers
Die Müllenbacher Straße liegt in einem gepflegten, ruhigen Wohngebiet mit durchgrünter Umgebung. Das Wohnumfeld ist geprägt durch Einfamilienhäuser, gepflegte Vorgärten, wenig Verkehr und eine ruhige Atmosphäre. Die Aufenthaltsqualität ist hoch, subjektive Sicherheit und Sauberkeit ebenfalls. Es bestehen keine Hinweise auf soziale Problemzonen oder städtebauliche Belastungen.
Zusammenfassung
Im direkten Umfeld der Pflegeimmobilie an der Müllenbacher Straße 4 ist die Grundversorgung des täglichen Bedarfs fußläufig erreichbar:
- Netto Marken-Discount – ca. 550 m (7 Min. zu Fuß): Versorgung mit Lebensmitteln
- Bäckerei Kayser & Café Wigger – jeweils unter 800 m: Möglichkeit für Begegnung und kleine Besorgungen
- Sparkasse & Volksbank – 800–1.000 m: Bargeldversorgung, Kontozugang
- Bergische Apotheke – ca. 700 m: Arzneimittelversorgung direkt im Ort
- Wochenmarkt (im Ortszentrum) – ca. 900 m: Frischwaren, soziale Kontakte
Medizinische Infrastruktur
Die medizinische Grundversorgung im Nahbereich ist solide aufgestellt:
- Hausärzte (z. B. Dr. Gößling, Dr. Hild) – unter 1 km
- Zahnärzte – im Ortskern, fußläufig in ca. 10–12 Minuten erreichbar
- Physiotherapie & Sanitätshaus – in ca. 1–1,2 km Entfernung
- Klinikum Gummersbach – ca. 14 km (nicht fußläufig, aber gut erreichbar mit Pkw oder Bus)
Soziales Leben & Begegnung
Marienheide bietet im nahen Umfeld mehrere Orte für Begegnung, kulturelle Teilhabe und Rückzug:
- Evangelische Kirche & Katholische Kirche – je ca. 850–1.100 m
- Bürgerzentrum & Mehrgenerationenhaus – rund 900 m: soziale Angebote für Senioren
- Cafés, Gasthäuser und kleinere Gastronomie – im Umkreis von 500–1.200 m
- Spazierwege, Parks & Naherholung (z. B. Bruchersee) – rund 1,5 km
Mobilität & Erreichbarkeit
- Bushaltestelle Müllenbacher Straße – direkt am Haus (ca. 200 m): Taktverbindungen nach Gummersbach und Umgebung
- Bahnhof Marienheide (RB25) – ca. 2,4 km (~30 Min. zu Fuß): Regionalzug nach Köln, Gummersbach, Meinerzhagen
- Gehweginfrastruktur – altersgerecht und barrierearm ausgebaut
- Taxi- und Bürgerbusangebote – ergänzen die Mobilität im Alter
Stimmung & Image des Quartiers
Die Müllenbacher Straße liegt in einem gepflegten, ruhigen Wohngebiet mit durchgrünter Umgebung. Das Wohnumfeld ist geprägt durch Einfamilienhäuser, gepflegte Vorgärten, wenig Verkehr und eine ruhige Atmosphäre. Die Aufenthaltsqualität ist hoch, subjektive Sicherheit und Sauberkeit ebenfalls. Es bestehen keine Hinweise auf soziale Problemzonen oder städtebauliche Belastungen.
Zusammenfassung
- Sehr gute fußläufige Nahversorgung (Apotheke, Supermarkt, Bank, Café)
- Hausärztliche Versorgung im Ort, Klinik gut erreichbar
- Begegnungsorte, Kirche und Bürgerzentrum fördern Teilhabe
- Direkte Bushaltestelle, Bahnhof im erweiterten Radius
- Gepflegtes, ruhiges und grünes Wohnumfeld mit hoher Lebensqualität
Eine gute verkehrliche und räumliche Anbindung erhöht die Attraktivität eines Pflegeimmobilienstandorts für Bewohner, Angehörige, Personal und Betreiber. Die nachfolgende Tabelle gibt Auskunft über Entfernungen und Fahrtzeiten zu Kreisstädten, Metropolen und Verkehrsknoten in der Region
Die Qualität eines Pflegeimmobilienstandorts wird maßgeblich durch die Nahversorgung bestimmt. Die folgende Tabelle dokumentiert zentrale Infrastrukturpunkte wie medizinische Versorgung, Mobilität und Einkaufsmöglichkeiten im unmittelbaren Umfeld – mit realistischen Geh- und Fahrzeiten
Die Versorgungssituation mit Pflegeeinrichtungen, ambulanten Diensten und barrierefreiem Wohnraum beeinflusst maßgeblich die Investitionschancen in Pflegeimmobilien. Die folgende Tabelle bietet eine strukturierte Analyse der vorhandenen Kapazitäten und Marktlage
Quellen zu Zahlen, Daten und Fakten, denen man Vertrauen kann
Eine solide Analyse der Altersstruktur, Bevölkerungsentwicklung und Pflegeprognose bildet die Basis für fundierte Investitionsentscheidungen. Die nachstehende Übersicht zeigt die relevanten demografischen Parameter für die Region
Das durchschnittliche Pflegeheim in der Region hat etwa 62,7 Plätze.
Das durchschnittliche Pflegeheim in der Region hat etwa 62,7 Plätze.
Eine solide Analyse der Altersstruktur, Bevölkerungsentwicklung und Pflegeprognose bildet die Basis für fundierte Investitionsentscheidungen. Die nachstehende Übersicht zeigt die relevanten demografischen Parameter für die Region
Die demografischen Eckdaten liefern zentrale Hinweise auf die langfristige Nachfrage nach Pflegeplätzen und seniorengerechtem Wohnraum. Nachfolgend finden Sie die relevanten Kennzahlen zur Bevölkerungsstruktur und deren Entwicklung am Standort
Die wirtschaftliche Stabilität und Kaufkraft eines Standorts beeinflussen die Zahlungsfähigkeit der Zielgruppe sowie die Entwicklungsperspektiven einer Pflegeimmobilie. Nachfolgend finden Sie die zentralen Kennzahlen zur wirtschaftlichen Struktur der Region
Investorenblick: Wettbewerb, Zielgruppe & Pflegekräftemarkt
Zusammenfassung der Standortqualität
Die Pflegeimmobilie an der Müllenbacher Straße 4 in Marienheide befindet sich in einem demografisch stark wachsenden Teilraum Nordrhein-Westfalens mit einer klaren Angebotslücke im stationären Pflegebereich. Der Standort überzeugt durch seine solide Erreichbarkeit, die regionale Versorgungsstruktur sowie ein wohnfreundliches und gepflegtes Umfeld. Für Investoren mit Fokus auf langfristige Stabilität und Pflegebedarf in der Fläche stellt Marienheide ein ausbalanciertes Investmentziel dar.
Standortvorteile aus Investorensicht
Potenzielle Herausforderungen
Empfehlung für Kapitalanleger
Für private Kapitalanleger, die in eine Pflegeimmobilie mit langfristigem Renditepotenzial, stabiler Betreiberstruktur und geringem Verwaltungsaufwand investieren möchten, ist Marienheide ein sehr interessanter Standort. Die Immobilie adressiert mit ihrem Konzept sowohl klassische stationäre Pflege als auch die wachsende Nachfrage nach Intensivpflegeplätzen – ein seltener Angebotsmix in dieser Region.
Die solide Infrastruktur, das seniorengerechte Umfeld und die geringe Konkurrenzsituation unterstützen eine nachhaltige Auslastungsperspektive. Die verkehrliche Erreichbarkeit ist ausreichend, die Nahversorgung gut, die politische Förderkulisse positiv. Anleger profitieren darüber hinaus von steuerlichen Vorteilen (z. B. degressive AfA bei Kauf 2025) und der Lage in einem aufstrebenden Pflegemarktsegment.
Fazit
Strategisch solide Pflegeimmobilie mit regionaler Nachfrageorientierung und gutem Risikoprofil – empfehlenswert für sicherheitsorientierte Langfristanleger.
Die Pflegeimmobilie an der Müllenbacher Straße 4 in Marienheide befindet sich in einem demografisch stark wachsenden Teilraum Nordrhein-Westfalens mit einer klaren Angebotslücke im stationären Pflegebereich. Der Standort überzeugt durch seine solide Erreichbarkeit, die regionale Versorgungsstruktur sowie ein wohnfreundliches und gepflegtes Umfeld. Für Investoren mit Fokus auf langfristige Stabilität und Pflegebedarf in der Fläche stellt Marienheide ein ausbalanciertes Investmentziel dar.
Standortvorteile aus Investorensicht
- Demografischer Rückenwind: Prognostizierter Anstieg der Altersgruppe 75+ um über 30 % im Gemeindegebiet bis 2040 sichert langfristige Nachfrage.
- Versorgungsdefizit im Umkreis: Im Radius von 10–15 km bestehen nur wenige moderne Pflegeeinrichtungen, insbesondere keine mit Intensivpflegeangebot – das schafft ein nachhaltiges Alleinstellungsmerkmal.
- Betreibersicherheit durch Compassio-Gruppe: Die Einbindung in ein etabliertes Betreiberumfeld stärkt die langfristige Bewirtschaftungssicherheit.
- Ländlich-ruhiges Umfeld mit Zugang zu Mittelzentren: Gummersbach, Meinerzhagen und Wipperfürth sind gut erreichbar und erweitern das Einzugsgebiet für Personal und Angehörige.
- Förderregion & Pflegegesetzgebung NRW: Zugang zu Infrastrukturförderung und rechtlich gesicherten Refinanzierungsmechanismen.
Potenzielle Herausforderungen
- Keine urbane Lage: Für Investoren, die stark auf Metropolregionen fokussieren, mag die ruhige, periphere Lage auf den ersten Blick weniger attraktiv wirken.
- Fachkräfteverfügbarkeit langfristig herausfordernd: Der bundesweite Pflegefachkräftemangel bleibt eine strukturelle Unwägbarkeit, auch wenn das regionale Umfeld derzeit noch Reserven bietet.
- Bahnhof nur per Bus oder PKW erreichbar: Die Distanz von rund 2,4 km zum Regionalbahnhof erfordert ergänzende Mobilitätslösungen für Besucher:innen ohne Auto.
Empfehlung für Kapitalanleger
Für private Kapitalanleger, die in eine Pflegeimmobilie mit langfristigem Renditepotenzial, stabiler Betreiberstruktur und geringem Verwaltungsaufwand investieren möchten, ist Marienheide ein sehr interessanter Standort. Die Immobilie adressiert mit ihrem Konzept sowohl klassische stationäre Pflege als auch die wachsende Nachfrage nach Intensivpflegeplätzen – ein seltener Angebotsmix in dieser Region.
Die solide Infrastruktur, das seniorengerechte Umfeld und die geringe Konkurrenzsituation unterstützen eine nachhaltige Auslastungsperspektive. Die verkehrliche Erreichbarkeit ist ausreichend, die Nahversorgung gut, die politische Förderkulisse positiv. Anleger profitieren darüber hinaus von steuerlichen Vorteilen (z. B. degressive AfA bei Kauf 2025) und der Lage in einem aufstrebenden Pflegemarktsegment.
Fazit
Strategisch solide Pflegeimmobilie mit regionaler Nachfrageorientierung und gutem Risikoprofil – empfehlenswert für sicherheitsorientierte Langfristanleger.
- Demografischer Bedarf: Die Zahl der Pflegebedürftigen im Oberbergischen Kreis steigt bis 2040 deutlich – insbesondere die Altersgruppe 75+ wächst überdurchschnittlich stark.
- Stabile regionale Wirtschaft: Mittelständisch geprägte Wirtschaftsstruktur mit unterdurchschnittlicher Arbeitslosenquote – günstiges Umfeld zur Personalgewinnung und Standortstabilität.
- Versorgungsdefizit: In Marienheide und Umgebung besteht eine erkennbare Unterversorgung an modernen stationären Pflegeplätzen – insbesondere bei spezialisierten Angeboten wie Intensivpflege.
- Gute Anbindung über B256, A4 und A45; ÖPNV mit direkter Bushaltestelle und Regionalbahnhof (RB25) im erweiterten Nahbereich.
- Geringe Konkurrenzdichte: Die Einrichtung hebt sich mit ihrem Doppelkonzept (Pflege & Intensivpflege) in einem ansonsten wenig gesättigten Marktumfeld klar ab.
- Alltagstaugliche Mikrolage: Apotheke, Supermarkt, Ärzte, Banken und Cafés sind innerhalb weniger Minuten zu Fuß erreichbar – alltagsfreundlich für Bewohner und Personal.
- Betreibersicherheit: Mit der Compassio-Gruppe als Träger steht ein erfahrener Anbieter mit überregionaler Präsenz hinter dem Standort – das spricht für wirtschaftliche Tragfähigkeit.
- Wohn- und Lebensqualität: Ruhiges, gepflegtes Wohngebiet mit hoher Aufenthaltsqualität, naturnaher Umgebung und positiver sozialer Einbettung – attraktiv für Senioren und Angehörige.
Stärken
- Demografisches Wachstum bei Älteren: Deutlicher Anstieg der Altersgruppe 75+ in Marienheide und im Oberbergischen Kreis bis 2040 – stabile Nachfragegrundlage.
- Versorgungsengpass im Pflegebereich: Geringe Wettbewerbsdichte im direkten Umkreis, insbesondere bei spezialisierten Pflegeformen (Intensivpflege).
- Moderne Einrichtung mit Alleinstellungsmerkmal: Neubau mit stationärer Pflege und Intensivpflege kombiniert – regionales Angebotsprofil mit Seltenheitswert.
- Solide regionale Wirtschaft & Fachkräftepotenzial: Mittelständisch geprägte Struktur, Pflegeausbildung vor Ort (Gummersbach), moderates Lohnniveau.
- Ruhige, gepflegte Mikrolage mit guter Erreichbarkeit: Bushaltestelle direkt am Haus, gute Anbindung an B256 und RB25.
Schwächen
- Periphere Lage abseits urbaner Ballungsräume: Kein Großstadtumfeld – für einzelne Investoren weniger attraktiv bei reiner Lagefokussierung.
- Bahnhof nicht fußläufig: 2,4 km Distanz kann für mobilitätseingeschränkte Besucher oder Personal Hürde darstellen.
- Begrenzte städtische Impulse: Keine starken Wachstumsimpulse aus der Kommune selbst, Entwicklung eher stabil als dynamisch.
Chancen
- Langfristiger Pflegebedarf in der Fläche steigt: Zunahme von Pflegebedürftigen gerade im ländlichen Raum durch Überalterung und Landflucht der Jüngeren.
- Förderkulisse NRW & Pflegegesetzgebung: Unterstützungsprogramme für Pflegeinfrastruktur, insbesondere in strukturschwächeren Regionen.
- Bedeutung spezialisierter Angebote wächst: Bedarf an Intensivpflege, Kurzzeitpflege und dezentralen Wohnformen steigt – hier bietet die Einrichtung passende Antworten.
Risiken
- Fachkräftemangel auf Landesebene: Trotz regionaler Stabilität bleibt die Rekrutierung von Pflegepersonal eine strukturelle Herausforderung – insbesondere langfristig.
- Demografische Schrumpfung in Gesamtbevölkerung: Sinkende Einwohnerzahlen insgesamt können mittelfristig die kommunale Dynamik bremsen.
- Regulatorische Änderungen im Pflegesektor: Mögliche Anpassungen bei Refinanzierung, Förderstruktur oder Pflegegesetzen könnten sich auf Betreibermodelle auswirken.
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- Barrierefreiheit: Barrierefreiheit im gesamten Gebäude, inkl. extra breiter Türen (mindestens 90 cm) und behindertengerechter Fahrstühle.
- Badezimmer: Ergonomische Gestaltung mit bodengleichen Duschen, klappbaren Duschsitzen und Haltegriffen.
- Bodenbelag: Schallabsorbierende und -isolierende, rutschfeste, langlebige und pflegeleichte Vinyl- oder Linoleumböden in allen Bereichen. Hochwertige, warme Optik (z. B. Holzimitationen)
- Geländer und Handläufe: Zusätzliche Sicherheit in Fluren und Gemeinschaftsbereichen.
- Türöffnungssysteme: Automatische Türöffnungssysteme für Apartments und Eingangsbereiche.
- Akustikdecken: Zur Reduktion von Lärm in Gemeinschaftsräumen und Fluren.
- Flexible Nutzung: Möglichkeit der Umwandlung in andere Nutzungen durch anpassbare Grundrisse (z. B. Umwandlung in Studentenapartments, Hotel, betreutes Wohnen).
- Zusatzservices: Kooperationen mit externen Dienstleistern für Essen auf Rädern, Reinigungsdienste oder Wäscheservice.
- Gemeinschaftsräume: Großzügige Aufenthaltsräume mit ergonomischen Möbeln, Gemeinschaftsküche und Pflegebäder.
- Freizeitbereiche: Plätze für Aktivitäten wie Boccia, Schach oder Outdoor-Sportgeräte.
- Dachterrassen: Mit barrierefreiem Zugang und Sitzgelegenheiten.
- Gartenanlagen: Begrünte Außenbereiche, barrierefreie Wege, Sitzgelegenheiten und Hochbeete für Gartenarbeit.
- Cafeteria oder Bistro: Als Ort für soziale Kontakte und Freizeitaktivitäten.
- Therapie- und Bewegungsräume: Für Physiotherapie, Ergotherapie oder Fitnessangebote.
- Friseur- und Kosmetikräume: Dienstleistungen direkt vor Ort für Bewohner.
- Bibliothek oder Lesezimmer: Rückzugs- und Kulturraum für die Bewohner.
- Wellnessbereich: Mit Sauna, Hydrotherapie oder Massageräumen.
- Personalbereiche: Rückzugsräume, sanitäre Anlagen und Büroräume für Pflegepersonal.
- Außenparkplätze: Anzahl der Stellplätze, ggf. mit Ladestationen für Elektrofahrzeuge.
- Tiefgarage: Falls vorhanden, mit zusätzlicher Infrastruktur für Elektrofahrzeuge.
- Fahrradstellplätze: Sicher und barrierefrei zugänglich, z.B. mit Vorrichtung zum Laden von E-Bikes
- Fenster: 3-fach-Isolierverglasung mit hochdämmenden Rahmensystemen. Bodentiefe Fenster für maximale Lichtausbeute, Ausblick und Energieeffizienz.
- Dämmung: Hochdämmende Außenwände, Dach und Keller nach KfW-Standard, Angaben zur Materialstärke.
- Intelligente Gebäudesteuerung: Automatische Steuerung von Beleuchtung, Heizung und Lüftung.
- Wärmepumpe: Umweltfreundliche Energiequelle für Heizung und Warmwasser.
- Photovoltaikanlage: Angaben zur Leistung und ggf. integriertem Speicher.
- Solarthermie: Unterstützung der Warmwasserbereitung.
- Begrünte Dächer: Verbesserung der Wärmedämmung und Unterstützung des Mikroklimas.
- Regenwassernutzung: Für Gartenbewässerung oder WC-Spülungen in Gemeinschaftsbereichen.
- Lüftungsanlage: Frischluftzufuhr, Wärmerückgewinnung und Feuchtigkeitsregulierung.
- Klimaanlage: In Gemeinschaftsräumen oder Apartments für zusätzliche Komfortoptionen.
- Sonnenschutz: Elektrisch bedienbare Außenrollos oder Markisen.
- Digitale Infrastruktur: Flächendeckendes Highspeed / Glasfaser WLAN für Bewohner und Pflegepersonal. inkl. Telemedizinischer Anwendungen und smarte Pflegeüberwachung
- Beleuchtung: Bewegungsaktivierte, blendfreie und energiesparende LED-Systeme in Fluren und Treppenhäusern.
- Notrufsysteme: Installiert in jedem Apartment und Gemeinschaftsbereich, direkt verbunden mit der Pflegeleitung.
- Videoüberwachung: In Eingangsbereichen und Gemeinschaftsräumen für Sicherheit.
- Zutrittssysteme: RFID-basierte Zugangskontrolle für Bewohner, Mitarbeiter und externe Dienstleister.
- Brandschutz: Rauchmelder, Brandschutztüren und zentral gesteuerte Brandmeldeanlagen.
- Notstromversorgung: Sicherstellung des Betriebs kritischer Systeme wie Aufzüge und Beleuchtung.
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- Beleuchtung: Bewegungsaktivierte, blendfreie und energiesparende LED-Systeme in Fluren und Treppenhäusern.
- Notrufsysteme: Installiert in jedem Apartment und Gemeinschaftsbereich, direkt verbunden mit der Pflegeleitung.
- Videoüberwachung: In Eingangsbereichen und Gemeinschaftsräumen für Sicherheit.
- Zutrittssysteme: RFID-basierte Zugangskontrolle für Bewohner, Mitarbeiter und externe Dienstleister.
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3 Schritte zur Investition in Pflegeimmobilien
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FAQ – Antworten auf die häufigsten Fragen unserer Investoren
Antworten auf die wichtigsten Fragen zu Ihrer Investition in Pflegeimmobilien. Konzept, Rendite, steuerliche Vorteile oder Finanzierung – hier finden Sie alle Informationen, die Sie als Kapitalanleger wissen sollten
Von passivem Einkommen träumen viele Menschen. Mit Immobilien als Kapitalanlage oder Investment kann das tatsächlich möglich werden: Sie erwirtschaften monatliche Mieteinnahmen und die Verwaltungsaufgaben sind in der Regel gering (oder nicht existent, wenn Sie die Verwaltung abgeben). Mit der richtigen Finanzierung können Sie das passive Einkommen zusätzlich hebeln.
Eine Vollfinanzierung ist grundsätzlich möglich, um ohne Eigenkapital in eine Immobilie zu investieren. Das kann zum Beispiel sinnvoll sein, wenn kein Geld zur Verfügung steht oder das Geld anderweitig verwendet werden soll. Bedenken Sie jedoch: Je mehr Fremdkapital Sie bekommen, desto höher sind Darlehen und Zinsen für die Immobilienfinanzierung. Ihre Immobilie sollte in einem solchen Fall unbedingt nachhaltig genug sein, damit Ihnen ein längerer Mietausfall nicht das Genick bricht.
Die einzigen Nebenkosten für als Eigentümer sind die Gebühren für die Hausverwaltung sowie die Rücklage für das Dach und die Außenfassade. Es fallen keine weiteren Kosten wie z.B. Betriebskosten, Renovierungen, neue Küche, Böden usw. an (Pflicht des Betreibers).
Der Käufer hat so gut wie keinen Verwaltungsaufwand. Die Zuständigkeit für Verwaltungsaufgaben, Reparaturen oder Renovierung, sowie die Vermietung liegt beim Betreiber bzw. der Hausverwaltung.
Der Betreiber ist für die Betriebskosten verantwortlich. Für die Instandhaltung wird eine Rücklage gebildet.
In langjährigen Pachtverträgen von 20-30 Jahren wird auch bei Leerstand die Fortzahlung von Mietzahlungen gewährleistet. Oftmals gibt es Vertragsverlängerungen, was eine langfristige Sicherheit gewährleistet.
Zusätzlicher Vorteil, im Vergleich zu klassischen Immobilien bestehen sehr niedrige Verwaltungskosten. Denn es besteht kein Vertragsverhältnis zwischen Erwerber und Bewohner, sondern zwischen Erwerber und Betreiber.
Zusätzlicher Vorteil, im Vergleich zu klassischen Immobilien bestehen sehr niedrige Verwaltungskosten. Denn es besteht kein Vertragsverhältnis zwischen Erwerber und Bewohner, sondern zwischen Erwerber und Betreiber.
Pflegeimmobilien sind für den Betreiber eine stets sichere und regelmäßige Einnahmequelle. Die steigende Nachfrage an Pflegeheimplätzen sowie die Bevölkerungsentwicklung belegen dies. Läuft der Pachtvertrag aus, wird von der Eigentümergesellschaft über eine Verlängerung des Pachtvertrags diskutiert oder die Zusammenarbeit mit einem neuen Betreiber besprochen.
Nach Ablauf des Vertrags kann das Objekt normal weiterbetrieben werden, ob mit dem alten oder einen neuen Betreiber. Für die Bewohner ändert sich soweit nichts - auch die Miete fließt weiter.
Nach Ablauf des Vertrags kann das Objekt normal weiterbetrieben werden, ob mit dem alten oder einen neuen Betreiber. Für die Bewohner ändert sich soweit nichts - auch die Miete fließt weiter.
Mit dem Eintrag ins Grundbuch verfügt der Käufer über alle notwendigen Rechte. Somit kann er die Immobilie jederzeit verschenken, vererben oder verkaufen. Es gelten exakt die gleichen Rechte und Pflichten wie bei einer Eigentumswohnung oder Haus.
Zu den Erwerbsnebenkosten fallen Kosten für den Grundbucheintrag und Notarkosten sowie die Grunderwerbssteuer an. Die Grundbuch- und Notarkosten liegen zwischen 1,5% bis 2,0%. Die Grunderwerbssteuer ist vom Bundesland abhängig und liegt zwischen 3,5% bis 6,5%.
// Rechtlicher Hinweis
Die bereitgestellten Informationen stellen unseren aktuellen Arbeitsstand dar. Alle Angaben, Darstellungen und Berechnungen wurden mit bester Sorgfalt zusammengestellt und sind ohne Haftung auf Richtigkeit. Alle dargestellten Leistungen werden ausschließlich von den Firmen erbracht, welche die jeweiligen Leistungen anbieten. Maßgeblich sind ausschließlich die Angaben im Kaufvertrag und die notariell geschlossenen Vereinbarungen.