Pflegeimmo Journal
Pre-Openings
Wie gelingt ein reibungsloser Start für eine neue Pflegeimmobilie? Ein Pre-Opening ist der Schlüssel, um von Anfang an eine hohe Auslastung und Wirtschaftlichkeit zu erreichen.
Einführung: Was ist ein Pre-Opening?
Die Pre-Opening-Phase ist eine Übergangszeit vor der offiziellen Eröffnung einer Pflegeimmobilie und dient als eine Art „Warmlaufabschnitt“. Während dieser Phase, die in der Regel zwischen zwei und sechs Monaten dauert, wird das Gebäude schrittweise für den Betrieb vorbereitet und sukzessive mit Bewohnern belegt. Diese Phase kann jedoch je nach Immobilie und den spezifischen Umständen variieren und bis zu einem Jahr dauern.
Zu den Hauptaktivitäten in der Pre-Opening-Phase gehören die Einstellung und Schulung des Personals, die Auswahl und Einweisung der Lieferanten sowie die Einrichtung des Inventars. Das Ziel ist es, alle Abläufe zu strukturieren und sicherzustellen, dass die Pflegeimmobilie betriebsbereit ist. Zusätzlich werden Marketingmaßnahmen durchgeführt, um die Bekanntheit des Pflegeheims zu steigern und eine schnelle Vollauslastung zu erreichen.
Zu den Hauptaktivitäten in der Pre-Opening-Phase gehören die Einstellung und Schulung des Personals, die Auswahl und Einweisung der Lieferanten sowie die Einrichtung des Inventars. Das Ziel ist es, alle Abläufe zu strukturieren und sicherzustellen, dass die Pflegeimmobilie betriebsbereit ist. Zusätzlich werden Marketingmaßnahmen durchgeführt, um die Bekanntheit des Pflegeheims zu steigern und eine schnelle Vollauslastung zu erreichen.
Warum Pre-Openings?
Während dieser Phase fallen bereits erste Kosten für Personal und Einrichtung an, doch die Immobilie generiert noch keine vollständigen Mieteinnahmen. Um den wirtschaftlichen Druck auf den Betreiber zu mindern, wird in der Pre-Opening-Phase oft eine miet- oder pachtfreie Zeit gewährt. Dies erlaubt es dem Betreiber, ohne sofortigen finanziellen Verlust das Haus voll zu belegen. Die Mietausfälle werden häufig zwischen Eigentümer und Investoren aufgeteilt.
In vielen Fällen ist die Kaufkraft von ländlichen Gemeinden außerhalb von Großstädten ähnlich hoch oder sogar deutlich höher, hier am Beispiel der Millionenstadt Hamburg
Quelle: Nexiga Kaufkraftindex
Quelle: Nexiga Kaufkraftindex
Es gilt also: Die Lage spielt natürlich auch bei Pflegeimmobilien eine wichtige Rolle - allerdings in einem etwas anderen Sinne als im klassischen Wohnungsbau. Hier geht es weniger um Prestige, sondern vielmehr um Faktoren wie Alstersstruktur, Erreichbarkeit, Kaufkraft, eine gute Infrastruktur und Lebensqualität. Hinzu kommend sind eine ortsnahe Anbindung an das Gesundheitssystem, also die Nähe zu Ärzten und Krankenhäusern, sowie ein attraktives Umfeld für die Bewohner.
Urbane Herausforderungen
Was die eben genannten Zahlen anbelangt, sprechen diese eine deutliche Sprache:
Laut Prognosen des Statistischen Bundesamts wird der Anteil der über 65-Jährigen in vielen ländlichen Regionen Deutschlands bis 2035 auf über 30 Prozent ansteigen. In manchen Landkreisen wird sogar jeder Dritte dieser Altersgruppe angehören. Eine beeindruckende Entwicklung, die zeigt, dass der demografische Wandel keineswegs auf die Städte beschränkt ist.
Während sich Metropolen also zu Zentren wirtschaftlicher Dynamik entwickeln, werden gleichzeitig die Kehrseiten dieses Prozesses immer deutlicher sichtbar. Diese werfen ein Licht auf die sozialen, ökonomischen und ökologischen Herausforderungen, denen urbanisierte Gebiete gegenüberstehen:
Laut Prognosen des Statistischen Bundesamts wird der Anteil der über 65-Jährigen in vielen ländlichen Regionen Deutschlands bis 2035 auf über 30 Prozent ansteigen. In manchen Landkreisen wird sogar jeder Dritte dieser Altersgruppe angehören. Eine beeindruckende Entwicklung, die zeigt, dass der demografische Wandel keineswegs auf die Städte beschränkt ist.
Während sich Metropolen also zu Zentren wirtschaftlicher Dynamik entwickeln, werden gleichzeitig die Kehrseiten dieses Prozesses immer deutlicher sichtbar. Diese werfen ein Licht auf die sozialen, ökonomischen und ökologischen Herausforderungen, denen urbanisierte Gebiete gegenüberstehen:
- Mangel an Fläche für Neubau und ErweiterungenDer anhaltende Trend zur Urbanisierung hat in vielen Ballungsräumen zu einem massiven Anstieg der Grundstückspreise geführt. Geeignete Flächen für den Bau von Pflegeimmobilien sind rar und entsprechend teuer. Auch die Baukosten selbst fallen in städtischen Lagen oft deutlich höher aus als im ländlichen Raum. Dies schmälert die Renditeaussichten für Bauträger merkbar.
- Steigende Grundstücks- so wie Baukosten in StädtenDer Platz in Städten ist begrenzt. Neben den hohen Kosten stehen Investoren oft vor der Herausforderung, überhaupt geeignete Grundstücke für Neu- oder Anbau zu finden. Bestehende Pflegeeinrichtungen haben häufig kaum Möglichkeiten, sich räumlich auszudehnen, um auf steigende Nachfrage zu reagieren.
- Zunehmende Verkehrs- und UmweltbelastungDie hohe Konzentration von Menschen, Fahrzeugen und Wirtschaftsaktivitäten in Städten führt unweigerlich zu Verkehrsproblemen und Umweltbelastungen. Lärm, Luftverschmutzung und Staus können die Lebensqualität der Bewohner von Pflegeeinrichtungen beeinträchtigen, das Wohlbefinden der oft gesundheitlich anfälligen Senioren belasten und sogar langfristig die Attraktivität von Pflegeheimen in städtischen Gebieten negativ beeinflussen.
Die Zukunft von Regionen auf dem Land wird mehr und mehr gefördert
© Deutsche Pflegeimmo Images − deutsche-pflegeimmo.de
Wenn es um Investitionen in ländliche Pflegeimmobilien geht, ist es wichtig, auch einen Blick auf die politischen Rahmenbedingungen zu werfen. Denn die Regierung hat die Bedeutung des ländlichen Raums erkannt und setzt gezielt Förderprogramme um, die die Attraktivität dieser Regionen steigern.
So stellte die Europäische Union allein im Zeitraum von 2014 bis 2020 über
9,4 Milliarden Euro an Mitteln für die Entwicklung des ländlichen Raums bereit. Programme wie der Europäische Landwirtschaftsfonds für die Entwicklung des ländlichen Raums (ELER) oder die Gemeinschaftsaufgabe "Verbesserung der Agrarstruktur und des Küstenschutzes" (GAK) unterstützen dabei nicht nur die Landwirtschaft, sondern auch die Schaffung von Infrastruktur und Dienstleistungen.
Gefördert werden beispielsweise Existenzgründungen und Investitionen in Kleinunternehmen, der ländliche Tourismus sowie die Verbesserung der Lebensqualität durch den Ausbau von Versorgungsangeboten.
Auch für die Zukunft ist geplant, die Förderung des ländlichen Raums fortzusetzen. Bis 2029 sollen weitere Mittel bereitgestellt werden, um die Entwicklung dieser Gebiete weiter voranzubringen. Für Investoren in Pflegeimmobilien bedeutet dies, dass die ländlichen Regionen zunehmend an Attraktivität gewinnen werden, sowie vielversprechende Perspektiven für lohnenswerte Projekte.
Quelle der Zahlen und Fakten: BMEL
So stellte die Europäische Union allein im Zeitraum von 2014 bis 2020 über
9,4 Milliarden Euro an Mitteln für die Entwicklung des ländlichen Raums bereit. Programme wie der Europäische Landwirtschaftsfonds für die Entwicklung des ländlichen Raums (ELER) oder die Gemeinschaftsaufgabe "Verbesserung der Agrarstruktur und des Küstenschutzes" (GAK) unterstützen dabei nicht nur die Landwirtschaft, sondern auch die Schaffung von Infrastruktur und Dienstleistungen.
Gefördert werden beispielsweise Existenzgründungen und Investitionen in Kleinunternehmen, der ländliche Tourismus sowie die Verbesserung der Lebensqualität durch den Ausbau von Versorgungsangeboten.
Auch für die Zukunft ist geplant, die Förderung des ländlichen Raums fortzusetzen. Bis 2029 sollen weitere Mittel bereitgestellt werden, um die Entwicklung dieser Gebiete weiter voranzubringen. Für Investoren in Pflegeimmobilien bedeutet dies, dass die ländlichen Regionen zunehmend an Attraktivität gewinnen werden, sowie vielversprechende Perspektiven für lohnenswerte Projekte.
Quelle der Zahlen und Fakten: BMEL
Ländlicher Raum bietet enormes Potenzial für Pflegeimmobilien
Doch was sind die Gründe für diese Behauptung und welche Chancen ergeben sich daraus für Investoren in Pflegeimmobilien? Eine genauere Betrachtung der Faktoren zeigt, dass ländliche Regionen geradezu prädestiniert sind für lohnenswerte Investitionen in diesem Bereich.
Einer der Hauptfaktoren hierfür wurde durch die Corona-Pandemie angestoßen. Die vermehrten Möglichkeiten für Homeoffice erlaubten der arbeitenden Bevölkerung ihren Hauptsitz an einen Ort mit geringeren Mietpreisen zu versetzen.
Hinzu kommt, dass viele ältere Menschen den Wunsch haben, im vertrauten Umfeld ihrer Heimatregion zu bleiben, anstatt in eine Großstadt umzuziehen. Ländliche Pflegeimmobilien können diesen Bedarf nach Vertrautheit und Nähe zum gewohnten Lebensumfeld erfüllen. Für Investoren bedeutet dies eine stabile, langfristige Nachfrage, die nicht von Trends zur Urbanisierung abhängig ist.
Dieses Comeback ist durchaus Belegbar:
Eine Studie der Bertelsmann Stiftung verzeichnete in NRW seit 2019 eine Positive Bilanz der Wanderung in ländliche und sehr ländliche Gebiete 1.
Ein Blick auf die Zahlen zeigt auch, dass der ländliche Raum in den letzten Jahren einen regelrechten Aufschwung erlebt hat. Laut einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) verzeichneten viele ländliche Regionen in den 2010er Jahren sogar höhere Bevölkerungszuwächse als die Städte ² . Insbesondere Familien zieht es vermehrt ins Grüne, auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum und einer hohen Lebensqualität.
Wenn also:
1 Bertelsmann Stiftung
2 BBSR
Einer der Hauptfaktoren hierfür wurde durch die Corona-Pandemie angestoßen. Die vermehrten Möglichkeiten für Homeoffice erlaubten der arbeitenden Bevölkerung ihren Hauptsitz an einen Ort mit geringeren Mietpreisen zu versetzen.
Hinzu kommt, dass viele ältere Menschen den Wunsch haben, im vertrauten Umfeld ihrer Heimatregion zu bleiben, anstatt in eine Großstadt umzuziehen. Ländliche Pflegeimmobilien können diesen Bedarf nach Vertrautheit und Nähe zum gewohnten Lebensumfeld erfüllen. Für Investoren bedeutet dies eine stabile, langfristige Nachfrage, die nicht von Trends zur Urbanisierung abhängig ist.
Dieses Comeback ist durchaus Belegbar:
Eine Studie der Bertelsmann Stiftung verzeichnete in NRW seit 2019 eine Positive Bilanz der Wanderung in ländliche und sehr ländliche Gebiete 1.
Ein Blick auf die Zahlen zeigt auch, dass der ländliche Raum in den letzten Jahren einen regelrechten Aufschwung erlebt hat. Laut einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) verzeichneten viele ländliche Regionen in den 2010er Jahren sogar höhere Bevölkerungszuwächse als die Städte ² . Insbesondere Familien zieht es vermehrt ins Grüne, auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum und einer hohen Lebensqualität.
Wenn also:
- Die Miet- und Grundstückspreise in Städten zu hoch ist,
- Ländliche Gebiete immer mehr Zuwanderung aus Städten erfahren,
- Ältere Menschen dazu tendieren, in ruhigere, ländliche Orte ziehen,
- Die jüngere Bevölkerung nach und nach in städtische Gebiete ziehen möchte,
- Ländliche Gebiete spezielle Förderungen erhalten, um eine noch bessere Infrastruktur zu bieten,
1 Bertelsmann Stiftung
2 BBSR
- Ein Blog von Siawash Danshian
Abschlussgedanken
Die zunehmende Nachfrage nach Pflegeplätzen und betreuten Wohnformen in ländlichen Regionen, kombiniert mit günstigeren Grundstückspreisen und einem stabilen Investitionsumfeld, macht deutlich: Der ländliche Raum bietet ein enormes Potenzial für Investoren im Pflegebereich.
Die Förderungen und Infrastrukturmaßnahmen der Regierung sowie die positiven Trends in der Wanderungsbewegung in Richtung ländlicher Gebiete unterstreichen diese Aussicht auf lukrative Investitionsmöglichkeiten.
Es lohnt sich also, bei Pflegeimmobilien besonders, den Blick über die städtischen Grenzen hinaus zu lenken und die Chancen zu erkennen, die in den ruhigen und naturnahen Gefilden des ländlichen Raums liegen. Die Zukunft der Pflegeimmobilienbranche könnte sich maßgeblich in diesen Regionen gestalten, wo Bedarf, Nachfrage und staatliche Unterstützung zusammentreffen, um Investoren attraktive Renditen zu bieten.
Die Förderungen und Infrastrukturmaßnahmen der Regierung sowie die positiven Trends in der Wanderungsbewegung in Richtung ländlicher Gebiete unterstreichen diese Aussicht auf lukrative Investitionsmöglichkeiten.
Es lohnt sich also, bei Pflegeimmobilien besonders, den Blick über die städtischen Grenzen hinaus zu lenken und die Chancen zu erkennen, die in den ruhigen und naturnahen Gefilden des ländlichen Raums liegen. Die Zukunft der Pflegeimmobilienbranche könnte sich maßgeblich in diesen Regionen gestalten, wo Bedarf, Nachfrage und staatliche Unterstützung zusammentreffen, um Investoren attraktive Renditen zu bieten.
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