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Was sind Pflegeimmobilien?
Konkret handelt es sich bei der Investment-Pflegeimmobilie in der Regel um den Kauf eines Pflegeappartements bzw. Bewohnerzimmers – also einer real geteilten Immobilie – innerhalb einer stationären Pflegeeinrichtung. Die Flächen bestehen dabei aus Apartmentflächen sowie anteiligen Gemeinschaftsflächen und erreichen Größen von etwa 20 bis 100 Quadratmeter.
Während damals komplette Pflegeeinrichtungen meist von professionellen Investoren wie Fonds, Banken oder Versicherungen gekauft wurden (und auch nach wie vor werden), werden sie heute aufgrund der hohen Nachfrage immer häufiger in einzelne Appartments aufgeteilt und an Privatanleger veräußert.
Eine besondere Eigenschaft von Pflegeimmobilien ist, dass diese über eine Sondereigentumsverwaltung verfügen. Das heißt, dass die Immobilie sich in einem fertigen Konzept (des Betreibers) befindet, und man nun die Möglichkeit hat, in dieses Ökosystem einzusteigen bzw. zu investieren.
Das bedeutet für den Investor, von allen Verwaltungs- und Betreiberpflichten befreit zu werden, da diese im Pflichtbereich des Betreibers liegen.
Investoren können im Bedarfsfall auf die Pflegeimmobilie
oder eine andere des Betreibers zugreifen. Sollten Sie derzeit auf der Suche nach einem Pflegeplatz für sich oder eine verwandte Person sein, werden Sie bevorzugt vor regulären Mietern untergebracht
Investoren können im Bedarfsfall auf die Pflegeimmobilie
oder eine andere des Betreibers zugreifen. Sollten Sie derzeit auf der Suche nach einem Pflegeplatz für sich oder eine verwandte Person sein, werden Sie bevorzugt vor regulären Mietern untergebracht
Die mit dem Kauf einhergehenden Rechte sind absolut vergleichbar mit jenen einer gewöhnlichen Eigentumswohnung. Sie als neuer Eigentümer werden im Grundbuch eingetragen und können Ihre Pflegewohnung zu jedem Zeitpunkt verkaufen, vererben, verschenken oder beleihen.
Was sind Pflegeapartments?
Wer von einem Pflegeapartment spricht, meint im Allgemeinen eine Eigentumswohnung innerhalb einer Pflegeeinrichtung. Diese Immobilien können von Investoren erworben werden, die damit innerhalb der Gemeinschaft zu Eigentümern der Immobilie werden.
Das Besondere an dieser Investitionsform ist (neben der Immobilie) der sogenannte Generalmietvertrag, der üblicherweise eine Laufzeit von 20-30 Jahren hat und vorab mit einem Betreiber der Pflegeeinrichtung abgeschlossen wird (z.B. DRK, Caritas, Johanniter, Korian, Alloheim usw.). Dieser Betreiber mietet bzw. pachtet das komplette Objekt über den gesamten Zeitraum und übernimmt alle Verantwortungen und Vermietungsaufgaben wie z.B. Belegung, Instandhaltungen und Reparaturen.
Der Betreiber kümmert sich um die Pflegedienstleistung der Bewohner und ist rechtlich gesehen Ihr Mieter, der die Mietflächen auf eigene Verantwortung und eigenem unternehmerischen Risiko mit pflegebedürftigen Personen belegt. Für den Eigentümer der Pflegeimmobilie bedeutet der langfristige Mietvertrag extrem geringe Verpflichtungen und ein Anspruch auf Miete, auch bei Leerstand der Einheit. In den meisten Fällen werden mit den Betreibern so genannte Double oder Tripple Net Lease Verträge abgeschlossen, die die Verantwortung rund um Pflege und Instandhaltung an den Betreiber übertragen und diesen zu laufenden Investitionen in das Objekt verpflichten.
Die entstehenden monatlichen Mieteinnahmen werden von der Hausverwaltung eingenommen, kontrolliert und an die Eigentümer der Pflegeimmobilie ausgeschüttet.
Arten von Pflegeimmobilien
Es gibt zwei Hauptarten von Pflegeimmobilien: förderungswürdige und nicht förderungswürdige Objekte. Förderungswürdige Pflegeimmobilien, wie stationäre Pflegeeinrichtungen, Hospize und psychiatrische Einrichtungen, erhalten staatliche Unterstützung. Dies macht sie besonders attraktiv für Investoren, da sie geringere Ausfallrisiken bieten. Nicht förderungswürdige Pflegeimmobilien, wie altersgerechtes Wohnen, werden hingegen vollständig von den Bewohnern finanziert und bieten keine staatliche Unterstützung.
Wie wird die Rendite erzielt?
Der Mietvertrag besteht nicht direkt mit dem Einwohner des Zimmers, sondern mit einem erfahrenen und renommierten Betreiber für Pflegeimmobilien. Meist handelt es sich um langfristige Mietverträge mit einer Dauer von mindestens 20-30 Jahren (mit Option auf Verlängerung). Es ist dabei egal, ob das eigene Appartement belegt ist oder eine Zeit lang leer steht. Die vertraglich garantierte Miete wird vom Pflegeheimbetreiber in beiden Fällen gezahlt.
All das geschieht mit automatischen Mietanpassungen und nahezu ohne die ansonsten typischen Aufwände für Verwaltung und Instandhaltung. Kontakte mit den Mietern entfallen sogar komplett. Der Betreiber kümmert sich um die gesamte Verwaltung der Immobilie, sowie die Instandhaltungsarbeiten. Für den Investor entsteht deutlich weniger Vermietungs- bzw. Verwaltungsaufwand als bei einer vermieteten Eigentumswohnung.
Betreiberqualität ist essenziell
Bei Pflegeimmobilien handelt es sich (mit einigen wenigen Ausnahmen) zudem um staatlich geförderte Sozialimmobilien mit renditestarker Kapitalanlage, deren Mieten aufgrund der gesetzlichen Regelungen bis zu 100% durch staatliche Kostenträger (Pflegeversicherung oder Sozialhilfeträger) refinanziert werden. Außerdem erhalten Sie von unseren Betreibern meist ein bevorzugtes Belegungsrecht, das auch Ihre Angehörigen im Bedarfsfall einschließt.
Dabei profitiert der Investor von inflationsgeschützten, regelmäßigen und sicheren Mieteinnahmen, zuzüglich Wertsteigerungen des Objekts. Zudem gibt es Vorzüge im Belegungsrecht. Eigentümer von Appartements im Seniorenheim können später im Alter selbst darin wohnen.
Sozialgesetzbuch XI geschützte Immobilien
Bei förderungswürdigen Einrichtungen sind die Mieten
SGB XI gefördert, was nichts anderes bedeutet, als dass der Staat im Falle
eines Ausbleibens von Mietzahlungen seitens des Mieters, für diesen
Einspringt und die Miete zahlen wird - heißt im Umkehrschluss, dass Ihre
Mieteinnahmen erneut gesichert sind
Die allgemeinen Vorteile der Sachwertanlage Immobilie sind herausragend. Doch hinter einem Immobilienkauf sollte immer auch ein überzeugendes Gesamtkonzept stehen. Das gilt besonders dann, wenn Sie mit Ihrer Immobilie Vermögen nachhaltig aufbauen oder effektiv sichern möchten. Denn für Immobilienbesitzer gibt es etliche noch zu lösende Herausforderungen. Wer kümmert sich beispielsweise um die Vermietung? Wer übernimmt die Verwaltung, rechnet Heizkosten ab, überwacht eine anstehende Sanierung oder kümmert sich bei einem Mieterwechsel um einen reibungslosen Ablauf? Und – vielleicht am wichtigsten – wer garantiert überhaupt, dass die Mieteinnahmen regelmäßig fließen und die Wohnung nicht leer steht?
Aus der Summe dieser Fragen entstand das Konzept privater Kapitalanlage in Pflegeheime. Eine Pflegeimmobilie nutzt die Vorzüge eines Immobilieninvestments, maximiert dabei die Sicherheiten und reduziert die Aufwände maßgeblich.
ein attraktives Arbeitsumfeld mit Raum zur persönlichen Entfaltung schaffen.
Kontaktieren Sie uns und wir helfen Ihnen gerne weiter!
Pflegeapartments werden vom Eigentümer nicht direkt an den Bewohner vermietet, sondern an einen Betreiber, der die Pflegedienstleistung vollbringt und sich vollumpfänglich um die Vermietung und Verwaltung des Objekts kümmert. Dazu gehören unter anderem die Belegung der Zimmer, Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen, Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen. Eine unabhängige Verwaltung kontrolliert den Betrieb und den Betreiber und vertritt die Eigentümergemeinschaft und deren Interessen.
Daher spricht man bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage auch von einer „Rundum-Sorglos-Immobilie“.
Für kurzfristige Spekulationsgewinne eignet sich dieses Modell weniger.
Je mehr Fremdkapital Sie für die Finanzierung aufnehmen, desto höher sind die Tilgung und Zinsen. Um die Tilgungshöhe und -dauer überschaubar zu halten, raten wir unseren Anlegern die Erwerbsnebenkosten sowie zusätzlich ca. 20-30% Eigenkapital in Bezug auf den Kaufpreis einzubringen.
Für den Kauf einer Pflegeimmobilie kann man im Durchschnitt mit einem Anlagevolumen von 200.000 € aufwärts rechnen.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Betreiber. Wie lange ist der Betreiber schon am Markt, wie wirtschaftet er, ist er an weiteren Standorten vertreten?
Grundsätzlich sind die Aussichten für Pflegeimmobilien hervorragend. Experten sind sich weitgehend einig: Pflegeimmobilien gelten als starker Wachstumsmarkt. Denn aufgrund der demografischen Entwicklung und steigender Lebenserwartung, steigt auch der Bedarf an Pflegeeinrichtungen stetig.
Insbesondere in den Jahren 2020-2060 wird ein enormer Nachfrageschub erwartet, da dann die geburtenstarke Generation der „Baby Boomer“ ins Rentenalter eintritt. Verschiedene Studien prognostizieren deswegen einen enormen Bedarf und Investitionssummen in Bereich zwischen 50 bis 75 Milliarden Euro.
Betreutes Wohnen dagegen richtet sich an Personen die nicht auf die Stationäre Pflege angewiesen sind jedoch die individuelle Hilfe und Dienstleistung der Pflegeeinrichtung in Anspruch nehmen wollen. Sie verfügen oft über einen kombinierten Wohn-, Ess- und Schlafbereich oder zum Teil auch ein separates Schlafzimmer. In der Regel ist eine Küchenzeile integriert. Manche Wohnungen verfügen über eine eigene Terrasse oder einen eigenen Balkon.
Daher finden sich auf dem Immobilienmarkt eher selten Pflegeimmobilien aus privater Hand, die zum Verkauf stehen. Dies zeigt wie begehrt etablierte Bestandseinrichtungen dieser Art sind.
Eine Zweitmarktverwendung wird bei unseren Baugesellschaften in der Planung und Projektierung von neuen Objekten immer stets mitbedacht. Unsere Partner haben eine eigene Projektmanagementabteilung, die sich sehr genau mit dem Punkt auseinandersetzt. Mögliche Umnutzungsformen sind beispielsweise hin zu einer Klinik oder einem Hotelgebäude.
Ein Wiederverkauf ist daher in der Regel eher unkompliziert. Sollten Sie dennoch Hilfe oder Unterstützung beim Wiederverkauf benötigen, kommen Sie gerne auf uns als kompetenten Partner auf dem Gebiet zurück. Wir helfen Ihnen gerne weiter!
Insbesondere für den Pächter und Betreiber ist ein Pachtvertrag mit einer langen Laufzeit sehr wichtig, da es sein Geschäftsmodell absichert, daher wird nach Ablauf einer Gesamtlaufzeit von 30 Jahren grundsätzlich ein neuer Vertrag aufgesetzt, sollte der ursprüngliche Betreiber das Geschäft fortführen wollen.
Der Betreiber ist verpflichtet die gesetzlichen Standards und Auflagen zu erfüllen. Es wird mit einer wirtschaftlichen Nutzungsdauer von 60 bis 85 Jahren kalkuliert.
HANSASTATE arbeitet mit den besten und größten Baugesellschaften zusammen. Sie verfügen über eine eigene Projektmanagementabteilung, die alles fachmännisch prüft und plant, bevor ein Projekt entsteht. Häufig wird der zukünftige Betreiber bereits in die Planungen mit einbezogen, da er am besten einschätzen kann wie die Immobilie für den Alltag konzipiert sein muss. Für den Käufer und Investor liefert eine gute Vorausplanung mehr Sicherheit und eine höhere Garantie für die Mietzahlung. Der zu Pflegende profitiert bei einer gut durchdachten Pflegeeinrichtung von einer qualitativ hochwertigen Pflegeleistung.
Pflegeimmobilien geweckt?
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Wir als Deutsche Pflegeimmo würden diese Vorteile gerne für Sie umsetzen und Sie mithilfe unserer bewährten Expertise sowie all uns zur Verfügung stehenden Informationen und unserem weitreichenden Netzwerk bestens betreuen.
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