Rendite ist ein Begriff aus dem Finanzwesen, der die Rentabilität einer Investition oder Anlage misst. Sie wird typischerweise als Prozentsatz ausgedrückt und zeigt, wie viel Gewinn oder Ertrag aus einer Investition im Verhältnis zum eingesetzten Kapital über einen bestimmten Zeitraum erwirtschaftet wurde. Die Rendite kann sich auf verschiedene Anlageformen beziehen, einschließlich Aktien, Anleihen, Immobilien und anderen Finanzprodukten.

Einfach ausgedrückt, gibt die Rendite an, wie effektiv Ihr investiertes Geld für Sie arbeitet. Eine höhere Rendite bedeutet, dass die Investition profitabler ist. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass mit einer höheren Rendite oft auch ein höheres Risiko verbunden ist. Investoren sollten daher nicht nur die potenzielle Rendite, sondern auch das Risiko einer Anlage sorgfältig abwägen, bevor sie eine Entscheidung treffen.

Die Rendite kann auf verschiedene Arten berechnet werden, je nach Art der Investition und den spezifischen Erträgen, die sie generiert. Zu den gängigsten Methoden gehören die Berechnung der Dividendenrendite bei Aktien, die Zinsrendite bei Anleihen oder die Kapitalrendite bei Immobilieninvestitionen. Darüber hinaus kann die Rendite auf Basis der realisierten Gewinne (bereits erhaltene Erträge) oder der erwarteten Gewinne (prognostizierte Erträge) berechnet werden.

Zusammengefasst ist die Rendite ein Schlüsselindikator für die Leistung einer Investition und ein wichtiges Kriterium für Investitionsentscheidungen. Sie hilft Investoren, die Effektivität ihrer Anlagen zu beurteilen und unterschiedliche Investitionsmöglichkeiten miteinander zu vergleichen.

Die Rendite von Pflegeimmobilien beschreibt die finanzielle Leistung dieser speziellen Art von Immobilieninvestition. Pflegeimmobilien, zu denen Pflegeheime, betreutes Wohnen und spezialisierte Wohnanlagen für ältere Menschen oder anderen Personen mit Pflegebedürftigkeit zählen, bieten eine einzigartige Investitionsmöglichkeit. Die Rendite in diesem Segment ergibt sich aus den Mieteinnahmen, die durch die Vermietung der Einheiten generiert wird.

Im Vergleich zu herkömmlichen Wohn- oder Gewerbeimmobilien zeichnen sich Pflegeimmobilien durch eine höhere Stabilität und oft durch langfristige Mietverträge mit Pflegebetreibern aus. Dies führt zu einer kontinuierlichen und vorhersehbaren Einnahmequelle, die besonders in wirtschaftlich unsicheren Zeiten attraktiv sein kann. Darüber hinaus wird die Nachfrage nach Pflegeplätzen aufgrund der alternden Bevölkerung in vielen Ländern voraussichtlich steigen, was die Investition in Pflegeimmobilien zu einer zukunftssicheren Entscheidung macht.

Ein weiterer Vorteil dieser Investitionsform ist die soziale Komponente, da Investoren direkt zur Verbesserung der Pflegeinfrastruktur beitragen. Die Rendite von Pflegeimmobilien kann also nicht nur finanziell, sondern auch gesellschaftlich wertvoll sein.

Im Finanzwesen sind die Rendite-Arten klar definiert, im Immobilienbereich unterscheiden sich die verschiedenen Formen und Berechnungen der Rendite. Wir unterscheiden hierbei zwischen der Rendite des Objektes und Ihrer persönlichen Rendite


Rendite des Objektes:

Die Rendite einer Pflegeimmobilie ist ein fester, vom Verkäufer festgelegter Wert und ergibt sich aus den Jährlichen Mieteinnahmen und dem Kaufpreis des Objektes. Die einfache Rechnung hierfür:

(Jährliche Kaltmiete / Kaufpreis ) × 100 = Rendite




Persönliche Rendite:

Die eigene Rendite hängt von Faktoren ab, die mit Ihrer finanziellen Lage und Ihrer Objektwahl zusammenhängen. Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Wie fallen die Fixkosten der Pflegeimmobilie aus? Mit einer persönlichen Renditeberechnung können Sie sich einen guten Überblick über Ihr eigenes Portfolio verschaffen und abschätzen, wie lohnenswert eine Investition für Sie ist.

Für Investoren ist es entscheidend, den Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite zu verstehen, um das wahre Potenzial einer Anlage zu erkennen. Die Bruttorendite umfasst den gesamten, aus einer Investition generierten Prozentsatz, ohne den Abzug von Steuern oder anderen Kosten wie Zinskosten. Im Gegensatz dazu zeigt die Nettorendite den tatsächlichen Gewinn, der nach Abzug aller Kosten, einschließlich der Kapitalertragssteuer, verbleibt.

• Im Punkt Steuern hängt die Nettomietrendite vom persönlichen Steuersatz ab, dieser liegt in Deutschland zwischen 0% und 42% Ab einem versteuerbaren Einkommen von 277.862€ gibt es den sogenannten Spitzensteuersatz, welcher bei 45% Prozent liegt

______Wichtig: es existiert ein Grundfreibetrag von 11.604€ für Ledige und 23.308€ für Verheiratete.

• Bei Pflegeimmobilien fallen Kosten in Form von Verwaltungs- und Instandhaltungsgebühr an, welche ein Auslagern der Verwaltungs- und Instandhaltungsaufgaben an eine Verwaltungsfirma erlauben. Diese sind ebenfalls vom Bruttogewinn abzuziehen

• Wurde beim Kauf eine Finanzierung in Anspruch genommen, entstehen Zinskosten, welche von den Konditionen der vereinbarten Baufinanzierung abhängen

• Es existieren natürlich auch Posten, welche die Kosten senken – so können mithilfe der Abschreibung (AfA) jährlich 3% vom Kaufpreis über 50 Jahre abgesetzt werden.

Mithilfe einer Kapitalanlage Renditen zu erhalten ist zwar bereits sehr ansprechend, die Sicherheit dieser Rendite ist allerdings genau so wichtig.
Pflegeimmobilien gelten als einer der sichersten Kapitalanlage, was durch viele Faktoren begründet ist:

1. Langfristige Pachtverträge: Die Verträge mit den Betreibern der Pflegeeinrichtungen laufen in der Regel über lange Zeiträume von 20 bis 30 Jahren. Diese langfristigen Bindungen sichern kontinuierliche Einnahmen und reduzieren das Risiko von Mietausfällen​​​​.
2. Staatliche Unterstützung: In Deutschland werden die Kosten für Pflegebedürftige je nach Pflegebedarf von den Sozialkassen übernommen. Dies bedeutet, dass selbst wenn ein Mietausfall aufgrund der Zahlungsunfähigkeit des Bewohners entsteht, der Investor von diesem Risiko weitestgehend abgeschirmt wird, da die Miete vom Pächter gezahlt wird, unabhängig von der Belegung oder Zahlungsfähigkeit des Mieters​​.
3. Demografische Entwicklung: Die Nachfrage nach Pflegeplätzen ist aufgrund der alternden Bevölkerung in Deutschland sehr hoch und wird voraussichtlich weiter steigen. Dies stellt eine konstante Nachfrage nach Pflegeimmobilien sicher und trägt zu ihrer langfristigen Wertstabilität bei​​.

Zudem übernehmen in Deutschland die Sozialkassen die Kosten für Pflegebedürftige, was ein zusätzliches Sicherheitsnetz für Investoren darstellt. Die Miete wird vom Pächter gezahlt, selbst bei Leerstand oder verzögerter Mietzahlung, wodurch eine konstante Einnahmequelle gesichert ist​​.

Einrichtungsspezifisch:

• Standort und Einrichtung

Ein idealer Standort zeichnet sich durch eine stabile oder wachsende Nachfrage nach Pflegeplätzen aus, die durch demografische Faktoren wie eine alternde Bevölkerung getrieben wird. Zusätzlich spielen die lokale Wirtschaftsstärke, die Infrastruktur und die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel eine entscheidende Rolle. Diese Faktoren gewährleisten nicht nur eine kontinuierliche Auslastung, sondern können auch die Wertsteigerung des Objekts positiv beeinflussen.

Beim Objekt selbst sind neben dem Zustand und der Ausstattung der Immobilie auch rechtliche Rahmenbedingungen und die Flexibilität der Nutzung zu berücksichtigen. Moderne, barrierefreie Immobilien in Gebieten mit einem Mangel an Pflegeeinrichtungen versprechen in der Regel eine höhere Rendite. Ebenso wichtig ist die Prüfung der lokalen Wettbewerbssituation. Ein Standort mit begrenztem Wettbewerb kann es neuen Einrichtungen ermöglichen, schneller eine hohe Auslastung zu erreichen und sich langfristig am Markt zu etablieren.

Die due diligence, also die sorgfältige Prüfung und Bewertung des Standorts und des Objekts, sollte daher über einfache Lage- und Gebäudeanalysen hinausgehen und auch zukünftige Entwicklungen in der Region, potenzielle Änderungen in der Bevölkerungsstruktur und im Pflegebedarf sowie die politische und wirtschaftliche Stabilität berücksichtigen. Eine fundierte Entscheidung basierend auf einer umfassenden Analyse ist der Schlüssel zur Maximierung der Rendite und zur Minimierung von Risiken bei der Investition in Pflegeimmobilien.

• Angebot an Pflegeimmobilien

Ein Überangebot an Pflegeeinrichtungen an einem Standort kann zu einem verstärkten Preis- und Mietpreisdruck führen. Dies geschieht, weil die erhöhte Verfügbarkeit von Objekten die Verhandlungsposition der Mieter stärkt und Vermieter dazu veranlassen kann, ihre Preise zu senken, um konkurrenzfähig zu bleiben. In einer solchen Marktsituation können die Renditen für Investoren sinken, da die Einnahmen aus Miet- und Pachtverhältnissen geringer ausfallen. Es ist daher essenziell, das aktuelle und zukünftige Angebot an Pflegeimmobilien genau zu analysieren und zu bewerten, um das Risiko eines Überangebots und dessen potenziellen Einfluss auf die Rendite zu minimieren. Ein gut durchdachtes Investment in Pflegeimmobilien berücksichtigt diesen Faktor sorgfältig, um langfristig stabile und attraktive Renditen zu sichern.

• Vereinbarungen im Pachtvertrag

Langfristige Pachtverträge mit soliden Partnern bieten eine gewisse Sicherheit und Planbarkeit der Einnahmen, was für Investoren besonders attraktiv ist. Die Konditionen des Pachtvertrags, einschließlich der vereinbarten Miete, Laufzeit und Anpassungsklauseln für die Miete, spielen eine wesentliche Rolle bei der Absicherung der Rendite. Insbesondere Indexierungs- oder Wertsicherungsklauseln, die eine Anpassung der Pacht an die Inflation vorsehen, können dazu beitragen, den Wert der Einnahmen im Laufe der Zeit zu erhalten.



Investorenspezifisch:

• Eigenkapitalquote

Ein höherer Eigenkapitalanteil bei der Finanzierung des Kaufs reduziert den Bedarf an Fremdkapital und damit die Zinsbelastung. In einfachen Worten: Je mehr Eigenkapital Sie in die Hand nehmen, desto weniger Geld müssen Sie sich leihen und desto weniger Zinsen zahlen Sie über die Laufzeit des Darlehens. Dies führt zu einer signifikanten Senkung der Finanzierungskosten, wodurch die Gesamtrendite Ihrer Investition steigt.

Es ist jedoch wichtig zu bedenken, dass eine zu konservative Herangehensweise, bei der fast ausschließlich auf Eigenkapital gesetzt wird, auch die Hebelwirkung (Leverage) der Investition reduziert und somit die potenzielle Rendite begrenzen kann. Eine ausgewogene Eigenkapitalquote zu finden, die sowohl Sicherheit als auch eine attraktive Rendite bietet, ist daher ein wichtiger Schritt in der Investitionsplanung.

• Zinssatz

Ein niedriger Zinssatz kann die Tür zu erheblichen Ersparnissen öffnen und die finanzielle Belastung durch Kreditaufnahmen deutlich reduzieren. Im Klartext: Je günstiger das Zinsniveau zum Zeitpunkt Ihrer Finanzierung, desto weniger zahlen Sie für das geliehene Kapital und desto mehr profitieren Sie im Endeffekt von Ihrer Anlage.

Allerdings schwankt der Zinssatz aufgrund von Marktdynamiken und wirtschaftlichen Entwicklungen, was eine sorgfältige Planung und Timing erfordert. Eine strategische Entscheidung für eine Finanzierung in einem niedrigen Zinsumfeld kann die langfristigen Kosten Ihrer Investition drastisch senken und damit Ihre Rendite erheblich steigern.

Es lohnt sich, die Zinsentwicklung im Auge zu behalten und gegebenenfalls mit Festzinsangeboten zu arbeiten, um sich günstige Konditionen für die Zukunft zu sichern. Ein weiterer Tipp ist die regelmäßige Überprüfung Ihrer Finanzierungsstruktur: So können Sie möglicherweise von einer Umschuldung profitieren, wenn die Zinsen gesunken sind. Doch Vorsicht: Die Entscheidung für eine Finanzierung sollte stets unter Berücksichtigung der Gesamtstrategie und möglicher Risiken erfolgen. Denn während niedrige Zinsen die Kosten senken, erhöhen sie zugleich die Nachfrage und potenziell auch die Preise auf dem Immobilienmarkt, was eine sorgfältige Bewertung des Zeitpunkts einer Investition erfordert.

• Nebenkosten

Gemeint sind hierbei sowohl Kaufnebenkosten, als auch die Bewirtschaftungskosten der Pflegeimmobilie.
Diese Kosten umfassen in der Regel Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsausgaben. Eine genaue Betrachtung im Vorfeld ist entscheidend, um mehr Klarheit über die monatlichen Ausgaben zu haben und die Profitabilität Ihrer Investition zu sichern.
Bei einem Kauf mit Deutsche Pflegeimmo werden sowohl Notar- als auch Grundbucheintragungsgebühren vollständig übernommen, womit ein großer Kostenfaktor für Sie entfällt.

Instandhaltungskosten umfassen Ausgaben für die regelmäßige Wartung und Reparatur der Immobilie, um ihren Wert und ihre Attraktivität für Mieter zu erhalten. Diese Kosten können stark variieren, abhängig von Alter, Zustand und Typ der Immobilie. Eine sorgfältige Planung und Rücklagenbildung für unerwartete Reparaturen erlaubt es den Einrichtungen, finanzielle Überraschungen zu vermeiden, die Integrität Ihrer Kapitalanlage zu gewährleisten und die Substanz der Immobilie langfristig zu sichern.

Die Bewirtschaftungskosten sind in der Regel verhältnismäßig gering bei Pflegeimmobilien und betragen im Schnitt
- 15 bis 55€ Verwaltungsgebühr; je nach Einrichtung
- 0,15 bis 0,35€ Instandhaltungsgebühr pro Eigentumsanteil, also pro Quadratmeter, der sich im Besitz der Anlegerin oder des Anlegers befindet

Anmerkung:
Was Nebenkosten betrifft, bieten Pflegeimmobilien ein Maß von Sicherheit, welches bei Wohnimmobilien nicht vorherrscht. Wenn Mieter von Wohnimmobilien ihre verantwortlichen Kosten nicht bezahlen, können selbst umlagefähige Ausgaben zu einer Belastung für den Eigentümer werden. In solchen Fällen bleibt der Eigentümer möglicherweise auf diesen Kosten sitzen. Das Eintreiben der Mieteinnahmen ist bei Pflegeimmobilien die Aufgabe des Betreibers, Eigentümer von Pflegeimmobilien erhalten selbst bei Leerstand des Pflegeapartments oder bei Nichtzahlen des Bewohners ihre Mieteinnahmen regelmäßig ihre Mieteinnahmen.

Wenn Mieter von Wohnimmobilien ihre verantwortlichen Kosten nicht bezahlen, können selbst umlagefähige Ausgaben zu einer Belastung für den Eigentümer werden. In solchen Fällen bleibt der Eigentümer möglicherweise auf diesen Kosten sitzen.

• Steuern

Die Steuerlast beeinflusst direkt die Nettoerträge und damit die Rendite Ihrer Anlage und erfordert daher eine gewisse Planung und Berücksichtigung in der Gesamtkalkulation. Die steuerliche Behandlung von Immobilieninvestitionen kann komplex sein und variiert je nach lokalen Steuergesetzen sowie der individuellen Situation des Investors. Es gibt jedoch durchaus Möglichkeiten, die Abgaben zu optimieren.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommenssteuer. Dabei können jedoch bestimmte Ausgaben, wie Zinsen für Darlehen, Abschreibungen (AfA) für Abnutzung der Immobilie, Instandhaltungskosten und Verwaltungsgebühren, steuermindernd geltend gemacht werden. Diese Möglichkeiten zur Reduzierung der steuerlichen Kosten sind ein nützlicher Hebel zur Optimierung der Investitionsrendite.

Darüber hinaus können beim Kauf und Verkauf von Immobilien Steuern wie die Grunderwerbsteuer oder Spekulationssteuer anfallen. Die Grunderwerbsteuer ist beim Erwerb zu entrichten und variiert je nach Bundesland erheblich. Die Spekulationssteuer betrifft Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien, die innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Erwerb verkauft werden. Halten Sie Ihre Pflegeimmobilie allerdings länger als die gesetzliche Haltefrist von 10 Jahren, ist der Gewinn beim Verkauf steuerfrei.

In diesem abschnitt werden wir verschiedene Strategien beleuchten, die dazu beitragen können, die persönliche Rendite bei Pflegeimmobilien zu optimieren.

Mietpreisbetrachtung:
Indem man sich die durchschnittlichen Mietpreise in einer bestimmten Region anschaut, kann man wichtige Einblicke gewinnen. Wenn die Miete einer Pflegeimmobilie im Vergleich zu den sonst üblichen Mieten in der Gegend niedrig ist, deutet dies darauf hin, dass es ein ungenutztes Potenzial gibt, die Mieteinnahmen zu steigern. Einfach ausgedrückt: Wenn Ihre Pflegeimmobilie weniger Miete einbringt als andere Immobilien in der Umgebung, besteht die Chance, die Miete in Zukunft anzuheben, um sie an das durchschnittliche Niveau anzupassen.


Steuervorteile

• Kleines Grundstück ist gut wenn die Einrichtung viel Gebäudeanteil hat
• Das Vorhandensein vieler Außenanlagen und Terrassen bei Pflegeimmobilien bietet einen Vorteil, der sich aus steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten ergibt. Genauer gesagt lässt sich der Wert dieser Außenbereiche durch 6% AfA steuerlich geltend machen,. Dies bedeutet, dass Investoren den Teil des Kaufpreises, der auf diese Außenbereiche entfällt, über einen Zeitraum von mehreren Jahren von ihrer Steuerschuld abziehen können. In der Praxis kann dies die steuerliche Belastung für den Eigentümer signifikant reduzieren und somit die Gesamtrendite der Investition in Pflegeimmobilien verbessern.
• Es kann finanziell sehr sinnvoll sein, eine vermögensverwaltende GmbH zu gründen und Immobilien über diese Gesellschaft zu kaufen, um Steuern zu sparen. Statt den Mietertrag mit dem persönlichen, oft höheren Steuersatz zu versteuern, zahlt die GmbH nur 15% Körperschaftsteuer darauf. Man zahlt also weniger Steuern auf die Einnahmen aus der Vermietung, zusätzlich kann man bei dieser Konstellation bei der Anschaffung der Immobilie durch die GmbH die Grunderwerbsteuer einsparen

Förderungen: Über KfW oder durch Immobilienbeleihung, führt zu hervorragendem Zinssatz bei der Bank