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Faktoren für die Standortauswahl

Ob Neubau oder Bestandsobjekt - der Standort spielt eine Rolle, die nicht außer Acht gelassen werden kann. Unabhängig von Präferenzen wie "zentral" oder "ländlich", "stadtnah" oder "naturnah", gibt es fundamentale Faktoren, die viele beteiligten Parteien in Betracht ziehen. Diese sind nämlich entscheidend für die Rentabiltät, der Nachfrage, so wie dem langfristigen Werterhalt. Lesen Sie hier mehr über die Standortwahl:

Warum ist die Standortanalyse von Bedeutung?


  • Es gibt eine Wechselwirkung zwischen Standort und Rentabilität:

Der Standort einer Pflegeimmobilie hat direkten Einfluss auf ihre Rentabilität. Ein sorgfältig ausgewählter Standort kann die Nachfrage steigern, die Mietpreise stabilisieren und langfristige Wertzuwächse ermöglichen. Im Gegensatz dazu kann ein ungeeigneter Standort zu Leerständen, sinkenden Mieten und einem geringeren Investitionsertrag führen.



  • Anpassung an lokale Bedürfnisse und Gegebenheiten:

Jeder Standort ist einzigartig und bringt spezifische Bedürfnisse und Gegebenheiten mit sich. Eine genaue Standortanalyse ermöglicht es Investoren, ihre Pflegeimmobilien an die lokalen Anforderungen anzupassen. Dies reicht von der Ausrichtung der Services an den Bedarf der Bevölkerung bis zur Integration in die bestehende Infrastruktur.



Diese Faktoren spielen hierbei eine Rolle:

Demografische Daten

Die Altersstruktur, das Bevölkerungswachstum und der Pflegebedarf sind entscheidende demografische Faktoren, welche wir mehrfach in diesem Ratgeberpunkt besprechen werden und die die Attraktivität eines Standorts für Pflegeimmobilien beeinflussen. Hinzu kommen Bevölkerungsdichte und Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung.

Wirtschaftliche Bedingungen

Bewertung des lokalen Arbeitsmarktes, Einkommensniveaus und allgemeiner wirtschaftlicher Stabilität - entscheidend sind die Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen, sowie die generelle, finanzielle Leistungsfähigkeit.

Infrastruktur

Zugänglichkeit, Nähe zu Krankenhäusern, öffentlichen Verkehrsmitteln und anderen wichtigen Einrichtungen. Die Erreichbarkeit der Pflegeimmobilie durch Verkehrswege, die Nähe zu medizinischen Einrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten sind wichtige infrastrukturelle Faktoren. Wichtig sind hierbei eine gute Anbindung und die Verfügbarkeit von Dienstleistungen.

Kaufkraftindex

Der Kaufkraftindex ist ein wirtschaftlicher Indikator, der die durchschnittliche finanzielle Leistungsfähigkeit der Bevölkerung am Standort misst, was Investoren dabei unterstützt, die Kaufkraft und das Ausgabeverhalten potenzieller Mieter und Investoren genauer zu verstehen.

Fahrtzeitzonen

Die Fahrtzeitzone ist das Gebiet, welches in einem bestimmten Zeitraum (bspw. 30 Minuten) per Auto angefahren werden kann. Beispiel Einblenden ∟. Gebiete mit gut besuchten Städten in der Nähe kann ggf. von Vorteil sein, allerdings haben diese auch eine höhere Pflegeheimkonkurrenz, was ländliche Pflegeeinrichtungen auch in eine gute Position rückt.


Kann auch zur Eigennutzung dienen:

Eigentümer, welche Angehörige in einer Pflegeeinrichtung untergebracht haben, können diese Metrik nutzen um die zeitliche Entfernung, die ihre angehörigen zu nahegelegenen Städten brauchen

Nachhaltigkeit und Umweltfaktoren:

Berücksichtigung von Umweltaspekten wie Luftqualität, Lärmbelastung und Zugang zu Grünflächen. Einbezug von nachhaltigen Baupraktiken und Energieeffizienz in der Planung.

Diese Faktoren sind wichtig für folgende Parteien:
Den Betreiber
Überprüfung für das Tagesgeschäft
Die Bank
Prüft auf Basis des Standortes eine Kreditvergabe
Pflegeimmo
Wir möchten unseren Kunden ausschließlich erlesene Objekte anbieten
Investoren
Für diese werden die ausführlichen Analysen im Vorfeld durchgeführt
"Diese Lücke zwischen Angebot und Nachfrage von dringend benötigten Pflegeplätzen zu schließen, ist unser erklärtes Ziel."

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen


Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eines Standorts spielen eine der tragenden Rollen bei der Beurteilung der Eignung für Pflegeimmobilieninvestitionen. Eine gründliche Analyse dieser Faktoren ermöglicht es uns, die für unsere Investoren langfristige Rentabilität ihrer Investitionen besser einzuschätzen und potenzielle Risiken zu minimieren. Punkte, die zur Wirtschaftsanalyse gehören:



Beschäftigungsmöglichkeiten und Arbeitsmarktsituation

Die Verfügbarkeit von Beschäftigungsmöglichkeiten und die generelle Arbeitsmarktsituation am Standort sind maßgebend für die finanzielle Leistungsfähigkeit der Bevölkerung. Solide Arbeitsmärkte fördern nicht nur die Nachfrage nach Pflegeleistungen, sondern versichern auch die Stabilität Wirtschaft


Lokale Unternehmen und Wirtschaftszweige

Wir konzentrieren uns auf Vielfalt und Stabilität der lokalen Wirtschaftszweige und Unternehmen; diese beeinflussen die wirtschaftliche Dynamik des Standorts. Die Breite der Branchenbasis kann als Indikator für Widerstandsfähigkeit gegenüber wirtschaftlichen Veränderungen angesehen werden.


Einkommensniveaus der Bevölkerung

Analysiert wird auch die durchschnittlichen Einkommensniveaus der Bevölkerung am Standort, dies ist für die finanzielle Tragfähigkeit potenzieller Mieter und Investoren von Pflegeimmobilien interessant. Ein höheres Einkommensniveau kann die Attraktivität des Standorts als Investitionsziel steigern.


Kaufkraftindex

Der Kaufkraftindex ist ein zentraler Indikator für die finanzielle Leistungsfähigkeit der Bevölkerung am Standort. Dieser Index gibt Aufschluss über die Kaufkraft und das Ausgabeverhalten potentieller Kunden


Langfristige Wachstumsperspektiven

Die langfristigen Wachstumsperspektiven des Standorts sind für Investoren von hoher Bedeutung. Eine positive wirtschaftliche Prognose begünstigt eine langfristige Investitionsentscheidungen und trägt dazu bei, Risiken zu minimieren.


Branchenspezifische Gegebenheiten

Die spezifischen Branchen am Standort können einen nicht zu vernachlässigenden Einfluss auf die wirtschaftliche Vitalität haben. Insbesondere Branchen wie Gesundheitswesen oder Technologie können zusätzliche Chancen für Pflegeimmobilieninvestitionen bieten und die Standortattraktivität steigern.

Demografische Faktoren


Die demografischen Faktoren eines Standorts sind einer der wichtigsten Bestandteile der Analyse. Die Altersstruktur, das Bevölkerungswachstum und der Pflegebedarf sind maßgebliche Elemente, die nicht nur die Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen beeinflussen, sondern auch die Ausrichtung und den Erfolg von Investitionen in diesem Bereich maßgeblich prägen.



Altersstruktur der Bevölkerung

Eine genaue Analyse der Altersstruktur der Bevölkerung am Standort ermöglicht es uns, die Zielgruppe für Pflegeimmobilieninvestitionen klar zu definieren. Regionen mit einer älteren Bevölkerung weisen in der Regel einen höheren Bedarf an Pflegeeinrichtungen auf, was die Nachfrage steigern kann. Regionen mit niedrigerer Seniorenbevölkerung sind dadurch nicht unbedingt im Nachteil, denn hier ist die Qualität der Heime der entscheidende Faktor für die Unterbringung der älteren Generationen



Bevölkerungswachstum und -schwankungen

Beides sind wichtige Indikatoren für die Stabilität und Entwicklung des Standorts. Ein stabiles oder wachsendes Bevölkerungswachstum kann auf eine langfristige Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen hinweisen, während Schwankungen auf spezifische Herausforderungen hinweisen können.



Pflegebedarf, so wie Anforderungen

Die genaue Bewertung des Pflegebedarfs und der spezifischen Anforderungen der Bevölkerung gibt Auskunft über die Nachfrage von Pflegeimmobilien. Die Nachfrage nach unterschiedlichen Pflegeeinrichtungen variiert je nach dem Grad der Pflegebedürftigkeit, was eine individuelle Planung und Anpassung erfordert.


Prognosen zur Altersentwicklung

Ein Blick auf Prognosen zur Altersentwicklung am Standort hilft dabei, zukünftige Trends zu antizipieren. Dies ist insbesondere relevant, um Pflegeeinrichtungen langfristig nachhaltig auszurichten und den Bedarf der wachsenden Seniorenbevölkerung zu decken.


Bedarf an spezifischen Pflegeleistungen

Die Identifizierung des Bedarfs an spezialisierten Pflegeleistungen, wie betreutem Wohnen oder intensiver Pflege, ermöglicht es Investoren, ihre Angebote an die präzisen Bedürfnisse der Zielgruppe anzupassen und einen differenzierten Mehrwert zu schaffen.


Kulturelle Vielfalt/Integration

Die Berücksichtigung kultureller Vielfalt und Integrationsmaßnahmen spielt eine zunehmend wichtige Rolle, um den unterschiedlichen Bedürfnissen und Werten einer diversen Seniorenbevölkerung gerecht zu werden.



Die umfassende Betrachtung dieser demografischen Faktoren bietet eine solide Grundlage für eine strategische Standortanalyse. Sie ermöglicht es Investoren, ihre Pflegeimmobilien gezielt an die Bedürfnisse der Zielgruppe anzupassen und langfristig erfolgreiche Investitionen zu tätigen.

Infrastruktur und Erreichbarkeit


Die Infrastruktur und Erreichbarkeit eines Standorts sind tragen nicht nur zur Attraktivität der Pflegeeinrichtungen bei, sondern beeinflussen auch die Lebensqualität der Senioren und ihrer Familien.



Verkehrsanbindung

Die Anbindung an das Verkehrsnetz ist von zentraler Bedeutung. Eine gute Erreichbarkeit durch Straßen, öffentliche Verkehrsmittel und die Nähe zu wichtigen Verkehrsknotenpunkten erleichtert nicht nur den Zugang für Senioren, sondern auch für deren Besucher und das Personal.



Nähe zu Medizinischen Einrichtungen

Die Nähe zu medizinischen Einrichtungen, wie Krankenhäusern, Arztpraxen und Apotheken, ist ein wichtiger Aspekt. Dies gewährleistet eine schnelle und qualitativ hochwertige medizinische Versorgung für die Bewohner und steigert die Attraktivität des Standorts. Ländlichere Pflegeheime können dies mit Objektinternen Angeboten ausgleichen.



Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen

Die Verfügbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen in der

unmittelbaren Umgebung ist für die Lebensqualität der Senioren von großer Bedeutung. Geschäfte, Restaurants, Apotheken und weitere Dienstleistungen sollten leicht erreichbar sein, um den Alltag der Bewohner zu erleichtern.



Barrierefreiheit und Seniorenfreundlichkeit

Eine seniorenfreundliche Umgebung mit barrierefreien Wegen, öffentlichen Plätzen und Gebäuden ist essentiell. Dies trägt nicht nur zur Sicherheit der Senioren bei, sondern fördert auch ihre Teilhabe am gesellschaftlichen Leben.



Freizeit- und Kulturangebote

Die Nähe zu Freizeit- und Kulturangeboten wie Parks, kulturellen Veranstaltungen oder Bildungseinrichtungen ist für die Lebensqualität der Bewohner von großer Bedeutung. Eine ansprechende Umgebung fördert soziale Interaktion und Engagement.



Technologische Infrastruktur

Die Verfügbarkeit moderner Technologien, insbesondere im Bereich der Telekommunikation und Internetanbindung, ist heute ein wichtiger Aspekt. Dies ermöglicht den Senioren eine leichtere Teilnahme am digitalen Leben und hält sie mit aktuellen Entwicklungen verbunden.




Umweltaspekte

Die Qualität der Umwelt, einschließlich Luft- und Wasserqualität sowie Grünflächen, beeinflusst das Wohlbefinden der Bewohner. Eine umweltfreundliche und grüne Umgebung trägt zur Lebensqualität bei und steigert das allgemeine Wohlbefinden.

Risiken und Potenziale des Standorts


Die Analyse der Risiken und Potenziale eines Standorts ist von entscheidender Bedeutung für eine fundierte Pflegeimmobilieninvestition. Eine realistische Einschätzung ermöglicht es Investoren, Chancen zu maximieren und potenzielle Risiken zu mindern.


Risiken
1. Demografische Unsicherheiten:
  • Schwankungen in der Altersstruktur und demografischen Entwicklung können die Bedarfsprognosen beeinflussen.
2. Veränderungen in der Gesetzgebung:
  • Neue gesetzliche Bestimmungen im Bereich Pflege und Immobilien können sich auf Betriebskosten und Rentabilität auswirken.
3. Wirtschaftliche Instabilität:
  • Konjunkturelle Schwankungen können die finanzielle Leistungsfähigkeit der Zielgruppe beeinträchtigen.
4. Wettbewerbssituation:
  • Starke Konkurrenz in der Region kann den Vermietungs- und Verkaufserfolg beeinflussen.
5. Naturkatastrophen und Umweltauswirkungen:
  • Standortbezogene Risiken wie Naturkatastrophen oder Umweltprobleme sollten berücksichtigt werden.

Potenziale
1. Hohe Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen:
  • Eine steigende Nachfrage aufgrund der demografischen Entwicklung bietet großes Potenzial.
2. Günstige Standortfaktoren:
  • Attraktive Infrastruktur, gute Erreichbarkeit und ein positives Umfeld können die Attraktivität des Standorts steigern
3. Zukünftige Entwicklungspläne:
  • Standorte mit positiven städtebaulichen Entwicklungsplänen bieten langfristige Potenziale
4. Kooperationen und Netzwerke:
  • Eine gute Vernetzung mit lokalen Dienstleistern und Gesundheitseinrichtungen kann die Betriebsmöglichkeiten verbessern
5. Technologische Innovationen:
  • Integration moderner Technologien kann die Lebensqualität der Bewohner steigern und das Pflegeangebot verbessern
7. Innovative Pflegekonzepte:
  • Die Implementierung innovativer Pflegekonzepte, wie etwa technologisch unterstützte Pflege, kann die Attraktivität des Standorts erhöhen.
9. Nachfrage nach unterschiedlichen Pflegegraden:
  • Die gezielte Ausrichtung auf unterschiedliche Pflegegrade ermöglicht es, ein breiteres Spektrum von Senioren anzusprechen und die Auslastung zu optimieren.


Entwicklungs- und Wachstumsperspektiven


Die Entwicklungs- und Wachstumsperspektiven eines Standorts sind Faktoren, die langfristig den Erfolg von Pflegeimmobilieninvestitionen beeinflussen. Eine positive Ausrichtung auf zukünftige Entwicklungen und Wachstumsmöglichkeiten kann eine nachhaltige Rentabilität gewährleisten.

Städtebauliche Entwicklungspläne
Die Analyse städtebaulicher Entwicklungspläne bietet Einblicke in zukünftige Veränderungen und Projekte am Standort. Eine positive städtebauliche Entwicklung kann das Interesse von Investoren wecken und langfristige Wachstumsperspektiven schaffen.

Bevölkerungsentwicklung
Ein Blick auf Prognosen zur Bevölkerungsentwicklung ermöglicht es, zukünftige Trends zu antizipieren. Ein stabiles oder wachsendes Bevölkerungswachstum deutet auf eine anhaltende Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen hin, was langfristige Wachstumsperspektiven schafft.

Technologische Innovationen
Die Integration moderner Technologien in Pflegeeinrichtungen kann die Attraktivität des Standorts steigern. Die Berücksichtigung innovativer Ansätze und Entwicklungen im Bereich der Pflege bietet Potenziale für zukünftiges Wachstum.

Infrastrukturelle Erweiterungen
Die Planung und Umsetzung infrastruktureller Erweiterungen, wie beispielsweise die Verbesserung von Verkehrsanbindungen oder der Ausbau von Dienstleistungsinfrastrukturen, können das Wachstumspotenzial eines Standorts maßgeblich beeinflussen.

Demografische Trends
Die Beachtung aktueller demografischer Trends, wie etwa Veränderungen in der Altersstruktur oder verstärkte Urbanisierung, ermöglicht es Investoren, ihre Pflegeimmobilien an sich wandelnde Bedürfnisse anzupassen und von neuen Marktchancen zu profitieren.

Kooperationen und Netzwerke
Die Bildung von Kooperationen und Netzwerken mit anderen Gesundheitsdienstleistern, gemeinnützigen Organisationen oder Bildungseinrichtungen schafft Möglichkeiten für eine integrierte und umfassende Versorgung. Dies kann das Wachstumspotenzial des Standorts erheblich steigern.



Ausblick und Handlungsempfehlung


Die langfristigen Perspektiven für Pflegeimmobilieninvestitionen sind von vielfältigen Einflussfaktoren abhängig. Ein ausführlicher Ausblick ermöglicht es Investoren, ihre Strategien entsprechend auszurichten und auf kommende Herausforderungen und Chancen vorbereitet zu sein.


Risiken
1. Demografische Unsicherheiten:
  • Schwankungen in der Altersstruktur und demografischen Entwicklung können die Bedarfsprognosen beeinflussen.
2. Veränderungen in der Gesetzgebung:
  • Neue gesetzliche Bestimmungen im Bereich Pflege und Immobilien können sich auf Betriebskosten und Rentabilität auswirken.
3. Wirtschaftliche Instabilität:
  • Konjunkturelle Schwankungen können die finanzielle Leistungsfähigkeit der Zielgruppe beeinträchtigen.
4. Wettbewerbssituation:
  • Starke Konkurrenz in der Region kann den Vermietungs- und Verkaufserfolg beeinflussen.
5. Naturkatastrophen und Umweltauswirkungen:
  • Standortbezogene Risiken wie Naturkatastrophen oder Umweltprobleme sollten berücksichtigt werden.

Potenziale
1. Hohe Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen:
  • Eine steigende Nachfrage aufgrund der demografischen Entwicklung bietet großes Potenzial.
2. Günstige Standortfaktoren:
  • Attraktive Infrastruktur, gute Erreichbarkeit und ein positives Umfeld können die Attraktivität des Standorts steigern
3. Zukünftige Entwicklungspläne:
  • Standorte mit positiven städtebaulichen Entwicklungsplänen bieten langfristige Potenziale
4. Kooperationen und Netzwerke:
  • Eine gute Vernetzung mit lokalen Dienstleistern und Gesundheitseinrichtungen kann die Betriebsmöglichkeiten verbessern
5. Technologische Innovationen:
  • Integration moderner Technologien kann die Lebensqualität der Bewohner steigern und das Pflegeangebot verbessern
7. Innovative Pflegekonzepte:
  • Die Implementierung innovativer Pflegekonzepte, wie etwa technologisch unterstützte Pflege, kann die Attraktivität des Standorts erhöhen.
9. Nachfrage nach unterschiedlichen Pflegegraden:
  • Die gezielte Ausrichtung auf unterschiedliche Pflegegrade ermöglicht es, ein breiteres Spektrum von Senioren anzusprechen und die Auslastung zu optimieren.


Gut zu Wissen

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Maßgeblich für den langfristigen Erfolg ist die präzise Vorbereitung. Unsere Experten analysieren Standorte, erstel­len Nutzungskonzepte und definieren Flächenaufteilungen. Um den ökonomi­schen Erfolg zu prognostizieren, erstel­len wir ausführliche Kalkulationen zur Wirtschaftlichkeit unserer Immobilien.

Langjährige Erfahrungen und stabile Partnerschaften sind zwei wesentliche Erfolgsfaktoren bei der Konzeption un­serer Immobilienprojekte. Gemeinsam mit unseren Partnern in Städten und Gemeinden, den Betreibergesellschaf­ten, Aufsichtsbehörden und Investoren erarbeiten wir passgenaue Konzepte für die jeweiligen Pflegeimmobilie.

Wir schöpfen aus dem Know­how zahl­reicher, erfolgreich realisierter Projekte. Professionelles Projektmanagement
ist für uns der Garant einer mängel­freien Übergabe und termingerechten Fertigstellung. In unseren erfahrenen Teams bündeln wir dafür die notwen­dige Expertise, um alle Phasen aktiv und erfolgreich zu begleiten.

Pflegeimmobilien stellen für private und institutionelle Investoren eine zuverlässige Möglichkeit dar, ihr Vermögen zu sichern und zu mehren. Unsere tiefgehenden Marktkenntnisse, jahrzehntelange Erfahrung, sowie unser umfassendes Leistungsspektrum entlang der gesamten Wertschöpfungskette und gewährleisten eine vorteilhafte Positionierung am Markt
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Um den Bedarf an Pflegeplätzen zu decken, müssten Deutschlandweit jährlich ca. 400 neue Pflegeheime entstehen. Es werden jedoch nur ca. 150 pro Jahr gebaut
Obwohl der demografische Wandel sich im gesamten Bundesgebiet abspielt, wird es regionale Unterschiede in der Nachfrage nach zusätzliche Pflegeplätzen geben. Nach dem Pflegeheim-Atlas 2018 der Beratungsgesellschaft Wüest & Partner sind die Bundesländer Sachsen, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern und Thüringen bereits jetzt relativ gut mit Pflegeplätzen versorgt.

In vielen Regionen in Bayern, Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen besteht währenddessen ein Zusatzbedarf von mehr als 20 % der vorhandenen Pflegeplätze.

Viel nachholen müssen auch die Millionenstädte wie Berlin, Hamburg, München und Köln. Dort müssen in den nächsten Jahren jeweils tausende Pflegeplätze entstehen, um die steigende Zahl an Senioren zu versorgen. Der absolute Spitzenreiter ist Berlin mit einem prognostizierten Zusatzbedarf von über 10.000 Plätzen bis 2030.

Detaillierte Prognosen zu Pflegeimmobilien wie diese unterliegen zwar einem steten Wandel, da mit der Zeit Pflegeimmobilien gebaut werden, um künftige Engpässe zu vermeiden. Dennoch bleibt festzuhalten, dass nach wie vor alle Bundesländer in naher Zukunft Kapazitäten benötigten, die sie zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht vorweisen können. Somit wird weiterhin eine kontinuierliche Nachfrage bestehen und Pflegeimmobilien lassen sich zurecht als lukrativer Wachstumsmarkt für Großinvestoren und Privatanleger einstufen.

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