Wie kaufe ich eine Pflegeimmobile?
Eine Anleitung

Neubauprojekte und Bestandsobjekte haben beide ihre spezifischen Vorteile, die für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen relevant sein können

Vorteile eines Neubauprojektes:

• Hohe Nachfrage und Energieeffizienz: Neubauten erfüllen moderne energetische Anforderungen, was sie energieeffizient und nachhaltig macht. Dies zieht Mieter durch niedrigere Betriebskosten an und verspricht stabile Renditen
• Geringerer Instandhaltungsaufwand: Neue Gebäude benötigen in den ersten Jahren in der Regel weniger Reparaturen und Wartung
• Gewährleistungsansprüche: Bei Neubauten bestehen in der Regel Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger oder Bauunternehmen
• Geringeres Risiko von Mietpreisregulierungen: Neubauten sind oft von strengen Mietpreisbremsen ausgenommen, was für Investoren eine stabilere und besser kalkulierbare Renditeerwartung bei geringerem Risiko bietet
• Eröffnung: Die Eröffnung eines Neubauprojekts wird von der jeweiligen umgebenden Bevölkerung merkbar wahrgenommen, dies kann sich positiv auf die Nachfrage auswirken
• Zukunftssicherheit: Neubauten, die neuesten Standards entsprechen, sind weniger anfällig für zukünftige Regulierungen oder Sanierungsbedarf und bieten kontinuierliche Wertsteigerung

Neu heißt in diesem Zusammenhang allerdings nicht automatisch "besser", Bestandsobjekte haben gleichwertige Vorteile, die sie für Investorinnen und Investoren als attraktiv gestalten

Vorteile eines Bestandsobjektes:

• Sofortige Verfügbarkeit: Bestandsimmobilien sind in sofort verfügbar und bezugsfertig. Im Gegensatz zu Neubauten müssen Sie bei Bestandsimmobilien nicht auf die Fertigstellung warten
• Etabliertes Konzept: Existierende Objekte besitzen eine bewährte Struktur, die sie oft über mehrere Jahrzehnte verfeinerten. Bewohner, Business und Buchhaltung haben bereits eine feste und gute Funktionsweise
• Etablierte Lage: Bestandsobjekte befinden sich oft in etablierten und gewachsenen Lagen mit guter Infrastruktur
• Potenzial für Wertsteigerung durch Sanierung: Durch Renovierung und Modernisierung kann der Wert einer Bestandsimmobilie erhöht werden
• Geringeres Fertigstellungsrisiko: Bei Bestandsimmobilien besteht kein Risiko von Bauprojektverzögerungen oder Ausfällen, was sie für Kapitalanleger sicherer macht​
• Wirtschaftlichkeit und Nachholpotenzial bei Mieten: Bestandsimmobilien können ihre Wirtschaftlichkeit unter Beweis stellen. Sie bieten die Möglichkeit, Mieten bis zum Mietspiegel anzupassen, was besonders bei guter Marktentwicklung überproportionale Steigerungen ermöglicht​

Die Standortwahl kann je nach Ansprüchen durchaus umfangreich sein, denn es gibt eine große Reihe von Faktoren, Metriken und technischen Indikatoren, die Standorte und Ihre Qualität beschreiben, zeitgleich kommt es auch auf den jeweiligen Kundenwunsch an.

Ländliche und städtische Standorte zum Beispiel unterscheiden sich von Lage und Infrastruktur. Allerdings wäre es voreilig zu glauben, die Nachfrage wäre bei städtischen Einrichtungen aufgrund der höheren Einwohnerzahl automatisch höher - wie mehrere Pflegebedarfsanalysen zeigen, ist der Pflegeplatzmangel in ländlichen Gebieten teilweise deutlich über dem städtischen Niveau. Der Bedarf nach Pflegeplätzen ist in Kennzahlen zu messen und Teil einer tiefgründigen Standortanalyse.
Kundinnen und Kunden können selbstverständlich eigenständige Recherche über alle zum Verkauf stehenden Pflegeimmobilien durchführen und so Standortanalyse betreiben (mehr dazu in unserem Ratgeber), wir von der Deutschen Pflegeimmo allerdings glauben, dass dies unser Job sein sollte, um Ihnen somit die Auswahl so leicht wie nur möglich zu machen. Eine tiefgründige und tagesaktuelle Standortanalyse wird am besten von einem Spezialisten durchgeführt, um alle Faktoren einzukalkulieren.


Eine gute Pflegeimmobilie ist

• an einem Standort mit einem soliden Bedarf und wirtschaftlicher Situation, das gilt für ländliche und städtische Lagen gleichermaßen
• von einem guten Betreiber geführt
• in einem guten Zustand
• passend zu Ihren Anforderungen

Sie können sich entweder selber eine Immobilie aussuchen, bspw. mithilfe unserer leistungsstarken Immobiliensuche, welche speziell für Pflegeimmobilien entwickelt wurde, oder mit unserer kostenfreien Beratung zu einer geeigneten Wahl kommen. Die oben genannten Faktoren und Unterscheidungen sollten dabei immer berücksichtigt werden.


Die richtige Pflegeimmobilie ist gefunden? Dann fahren wir fort mit der Finanzierung

Die Finanzierung ist einer der Kernfaktoren des Kaufs. Der Kauf verläuft entweder über Eigenkapital oder über eine Baufinanzierung, hier zeitweise vereinfacht "Finanzierung" genannt.

- Wie genau verläuft der Prozess bis hin zu einer Baufinanzierung?


Die Baufinanzierung ist ein finanzielles Arrangement, das es Einzelpersonen oder Unternehmen ermöglicht, den Kauf oder Bau einer Immobilie zu finanzieren.
Wichtig: Obwohl sich das Wort "Bau" in der Terminologie befindet, sind hiermit nicht ausschließlich Neubauprojekte, bzw. Immobilien die sich im Bau befinden gemeint, sondern alle existierenden Formen von Immobilien - also Bauobjekte. Dies kann Wohnimmobilien wie Eigenheime, Eigentumswohnungen oder Mietshäuser sowie gewerbliche Immobilien wie Bürogebäude, Lagerhallen oder Einzelhandelsflächen umfassen.

Die Immobilienfinanzierung beinhaltet im Allgemeinen die Bereitstellung von Geldern durch eine Bank, eine Finanzierungsgesellschaft oder einen anderen Kreditgeber, um die Kosten des Immobilienkaufs oder -baus zu decken. Dieses Darlehen wird dann in der Regel über einen festgelegten Zeitraum, oft mehrere Jahre, zurückgezahlt, wobei Zinsen auf den ausstehenden Saldo berechnet werden.

Für Kundinnen und Kunden der Deutschen Pflegeimmo gilt: Auch die Finanzierung Ihrer Pflegeimmobilie ist ein Punkt, den wir weitgehend für Sie vereinfachen. Lesen Sie hier, wie diese gehandhabt wird

Ablauf der Finanzierung:

Die Finanzierung Ihrer Pflegeimmobilie ist ein umfangreicher Schritt, hier sind einführend die Schlüsselinformationen(gelten auch für alle anderen Immobilienarten), die für eine Baufinanzierung wichtig sind:

Vier Grundfragen:

1. Gesamtkosten: Die Gesamtkosten Ihrer Investition sind Kaufpreis der Immobilie und alle Nebenkosten.
2. Eigenkapital: Überlegen Sie, wie viel Eigenkapital Sie für Ihre Investition verwenden möchten. Ein angemessener Eigenkapitalanteil kann Ihre Finanzierung verbessern.
3. Monatliche Belastung: Kalkulieren Sie die monatliche Belastung, die Sie tragen können. Berücksichtigen Sie dabei Ihre Einkommenssituation.
4. Tragbarkeit aus dem Einkommen: Stellen Sie sicher, dass die monatlichen Raten aus Ihrem Einkommen tragbar sind, ohne Ihre finanzielle Stabilität zu gefährden.

Finanzierungsmodelle:
Es gibt verschiedene Finanzierungsmodelle, darunter:

• Annuität: Hier zahlen Sie Zinsen und Tilgung in gleichbleibenden monatlichen Raten.
• Endfällig: In diesem Modell zahlen Sie nur Zinsen, während die Tilgung ganz am Ende in einer Summe fällig wird.
• Festzins und variabler Zins: Wählen Sie zwischen einem festen oder variablen Zinssatz, je nach Ihren Präferenzen und Marktbedingungen.
• Bausparvertrag: Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag mit einer Bausparkasse, der es dem Sparer ermöglicht, durch regelmäßige Einzahlungen ein Guthaben aufzubauen und nach Erreichen einer Mindestsparsumme ein zinsgünstiges Darlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke zu erhalten. Bausparverträge können eine Möglichkeit sein, wir raten allerdings von diesem Finanzierungsmodell im Rahmen der Pflegeimmobilien ab, da diese für Anlegerinnen und Anleger zusätzliche Kosten bedeuten können, da für den Abschluss des Vertrages (Abschlussgebühr), Kontoführungsgebühren, Gebühren für Sonderleistungen wie vorzeitige Verfügung oder Darlehensänderungen sowie eventuell eine jährliche Gebühr für die Bausparsumme anfallen können.
• KfW Finanzierung: Erkunden Sie staatliche Förderprogramme wie die KfW, um von günstigen Konditionen zu profitieren.

Die Voraussetzungen hierfür sind

1. Ein positiver Cashflow: Also eine positive Differenz aus Einnahmen und Ausgaben. Dies kann mithilfe einer Haushaltsrechnung errechnet werden, ein Vermögensbericht hilft hierbei
2. Bei allen Kapitalanlegern ein Einkommen von min. 2000€ Netto pro Monat für eine höhere Finanzierung (bspw. 110%)

Benötigte Unterlagen:
Für eine reibungslose Finanzierung sind bestimmte Unterlagen erforderlich, darunter:

• Bonitätsunterlagen: Dazu gehören eine Selbstauskunft, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, die Vorjahres-Dezember-Abrechnung, die letzten zwei Steuerbescheide und ein Eigenkapitalnachweis oder Kontoauszug. Bei Selbstständigen wird hier eine Einnahme-Überschuss-Rechnung (EÜR) benötigt, alternativ eignet sich auch eine Bilanz.
• Objektunterlagen: Diese Unterlagen werden von uns bereitgestellt, da uns alle Unterlagen über alle Objekte bereits vorliegen. Umfasst sind hierbei das Exposé, die Flurkarte, der Grundbuchauszug, der Kaufvertragsentwurf, die Teilungserklärung, die letzten drei Eigentümerversammlungsprotokolle, der Grundriss und ggf. die Baubeschreibung.

Der Zins ist Abhängig vom Objekt und der Bonität. Aus diesem Grund ist es ratsam, die Bonität am Besten vor Baufinanzierung zu verbessern.

Finanzierungsberatung:
Die Nutzung der Hausbank ist für Anlegerinnen und Anleger in der Regel keine gute Wahl - eine Baufinanzierung mit einem spezialisiertem Anbieter ist kostengünstiger, mit deutlich geringerer Wartezeit verbunden und erspart zeitaufwändige Besuche bei mehreren Banken. Hinzu kommt, dass Regionalbanken in den meisten Fällen keine Finanzierung außerhalb Ihres Geschäftsgebietes möglich machen und nur ein begrenztes Kontingent für Baufinanzierungen pro Jahr anbieten. In der Vergangenheit wurden sogar Individuen und Institutionen mit sehr guten Credit-Scores abgelehnt, da diesen Banken in der Regel d´Hintergrundwissen über Pflegeimmobilien fehlt. Hierfür sollte alternativ ein Finanzierungsberater genutzt werden.
Die Deutsche Pflegeimmo als unabhängiger Berater ist für Sie kostenfrei, spart Ihnen zusätzlich deutlich mehr Zeit da alle Angebote für Sie eingeholt werden und Sie so das beste Angebot einfach aus einer Liste wählen können. Wir arbeiten mit Banken, die das Konzept kennen und bereits eine Großzahl von Pfleimmobilien einwerteten.

- Muss ich mich eigenständig um eine Finanzierung kümmern, wenn ich eine Brauche?

Nein. Sollten Sie noch nach einer Finanzierungsoption suchen helfen wir Ihnen dabei, eine zu beschaffen. Hier klicken


Sollte die Finanzierungsfrage nun geklärt sein, steht zeitnah bereits der Notartermin an.

- Wie verläuft nun das Begleichen des Kaufbetrages?

Ist der Notartermin erfolgreich gewesen, findet nun die Zahlung statt.

Bei einem Hausverkauf übernehmen Notarinnen und Notare die Abwicklung der Zahlung. Sie stellen sicher, dass alle notwendigen Bedingungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind. Sobald dies der Fall ist, senden sie eine Fälligkeitsmitteilung an die Käuferinnen und Käufer. Diese Mitteilung dient als offizielle Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises und markiert einen wichtigen Schritt im Verkaufsprozess, der die Übergabe des Eigentums an die neuen Besitzerinnen und Besitzer vorbereitet. In diesem Schreiben wird genau festgelegt, welcher Betrag an wen für die Kaufpreissumme zu entrichten ist. Zudem wird eine Zahlungsfrist vorgegeben, die in der Regel 14 Tage umfasst, um die erforderlichen Zahlungen zu leisten. Diese detaillierte Aufschlüsselung stellt sicher, dass alle Beteiligten über die genauen Modalitäten und Fristen im Klaren sind und der Kaufprozess reibungslos abläuft.

Das zuständige Notariat gewährleistet nun mithilfe einer Auflassungsvormerkung den rechtlichen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums durch das Eintragen im Grundbuch. Diese Vormerkung dient als Sicherung für den Käufer, bis der Kaufpreis entsprechend der Anweisungen aus der Fälligkeitsmitteilung vollständig bezahlt ist. Nach Eingang der Zahlung erfolgt die formelle Eintragung im Grundbuch, wodurch der Käufer oder die Käuferin offiziell als neuer Eigentümer oder neue Eigentümerin des Objekts registriert wird

- Wozu dient die Auflassungsvormerkung?

Mit der Auflassungserklärung von Verkäufer und Käufer im Rahmen der Eigentumsübertragung erhält der Käufer bestimmte Rechte und übernimmt zugleich bestimmte Pflichten:

1. Der Verkäufer kann nicht mehr vom Verkauf zurücktreten.
2. Eine zusätzliche Belastung des Grundstücks durch den Verkäufer ist ausgeschlossen.
3. Gläubiger des Verkäufers können nicht mehr auf die Immobilie zugreifen.
4. Selbst bei einem höheren Angebot eines anderen Käufers bleibt der ursprüngliche Kaufvertrag bestehen.
5. Die Insolvenz des Verkäufers hat keinen Einfluss auf den Abschluss des Kaufs und die Übertragung des Eigentums

So verläuft der Zahlungsablauf aus Käufersicht:

Kundinnen und Kunden der Deutschen Pflegeimmo können sich bei jedem Abschnitt dieses Vorganges jederzeit entgeltfrei an uns wenden und Unterstützung erhalten.

Nachdem Sie die Grunderwerbsteuer entrichtet haben, informiert das Finanzamt das Notariat, um die Unbedenklichkeitsbescheinigung auszustellen. Diese Bescheinigung ist eine Voraussetzung für die Einleitung der Grundbuchänderung durch den Notar. Sobald diese Änderung vollzogen ist, wird das Haus offiziell auf Ihren Namen überschrieben.

Sobald die Zahlung abgeschlossen ist, werden sie im Grundbuch eingetragen und offiziell Eigentümerin oder Eigentümer einer Immobilie ernannt - Was uns zu unserem letzten Schritt bringt: