Pflegeimmo Journal
Wie kaufe ich eine Pflegeimmobile?
Eine Anleitung
Ein Investment in Pflegeimmobilien ist weitaus einfacher, als man meinen könnte. Sollten Sie nach einer genauen Anleitung suchen, oder noch nicht wissen, wie der Kauf bei uns abläuft, dann sind Sie hier genau richtig

10 Minuten sinnvoll investierte Lesezeit

Wer profitiert von dieser Anleitung?

– Einblick in den Kaufprozess und wichtige Faktoren, die Sie berücksichtigen sollten
Möchten Sie ein Pflegeapartment als Kapitalanlage erwerben und suchen nach einer Anleitung, um sicherzustellen, dass Ihr Kaufprozess reibungslos verläuft?

In diesem Artikel werden wir Sie Schritt für Schritt durch den Kauf einer Kapitalanlage-Pflegeimmobilie führen, angefangen von der Wahl des richtigen Objekts bis zur Besitzübertragung. Diese Anleitung richtet sich an alle, die sich für Pflegeimmobilien interessieren, Ihr Wissen vertiefen und nach Orientierung suchen. Wir werden erklären, warum es entscheidend ist, einen gut strukturierten Ablaufplan zu haben, und wie dieser Ihnen dabei helfen wird, die richtigen Schritte während des Kaufprozesses zu unternehmen.
Schritt 1
Anbieterauswahl:

Finden Sie den idealen Anbieter für Ihre Pflegeimmobilieninvestition

Der erste Schritt beim Kauf einer Pflegeimmobilie ist immer die Auswahl eines vertrauenswürdigen Anbieters.


- Was genau ist ein Anbieter?


Ein Anbieter, auch bekannt als Makler oder Vermittler im Bereich der Pflegeimmobilien-Investments, ist eine Person oder Organisation, die als Bindeglied zwischen Investoren und Verkäufern von Pflegeimmobilien fungiert. Dazu gehören Marktanalysen, Identifikation von Investmentchancen, Beratung zu finanziellen und rechtlichen Aspekten sowie Unterstützung beim Abschluss des Kaufvertrags. Ziel des Anbieters ist es, den Prozess für den Investor zu vereinfachen und eine profitable Anlage zu sichern.




Beim Kauf von Pflegeimmobilie spielen für Sie drei wesentliche Parteien eine Rolle. Diese Parteien sind:

Den Vermittler

Der Vermittler oder Makler ist Ihre Schnittstelle zur Pflegeimmobilienwelt. Er ist die Verbindung zwischen Käufern und den anderen beiden Parteien. Der Vermittler unterstützt Sie bei der Auswahl der richtigen Immobilie, verhandelt Verträge und bietet wertvolle Beratung und Informationen.

Den Betreiber

Der Betreiber spielt eine zentrale Rolle in der Pflegeimmobilienbranche. Er ist für den täglichen Betrieb der Einrichtung verantwortlich, darunter die Versorgung der Bewohner, die Anstellung des Pflegepersonals und die Gewährleistung eines reibungslosen Ablaufs.

Der Entwickler

Die Baugesellschaft ist bei Neubauten verantwortlich für die Planung und den Bau der Pflegeimmobilie. Sie sorgt dafür, dass die Immobilien den erforderlichen Standards entsprechen und eine qualitativ hochwertige Wohn- und Pflegeumgebung bieten.

Der Verwalter

Der Vermittler oder Makler ist Ihre Schnittstelle zur Pflegeimmobilienwelt. Er ist die Verbindung zwischen Käufern und den anderen beiden Parteien. Der Vermittler unterstützt Sie bei der Auswahl der richtigen Immobilie, verhandelt Verträge und bietet wertvolle Beratung und Informationen.

Die Bank

Der Vermittler oder Makler ist Ihre Schnittstelle zur Pflegeimmobilienwelt. Er ist die Verbindung zwischen Käufern und den anderen beiden Parteien. Der Vermittler unterstützt Sie bei der Auswahl der richtigen Immobilie, verhandelt Verträge und bietet wertvolle Beratung und Informationen.

- Warum verkaufen Projektentwickler und Baugesellschaften über Vermittler, und machen es nicht selbst?

  • gleiche Preise


- Warum kaufen Investoren über einen Anbieter/Vermittler?


Einen guten Vermittler zu wählen eröffnet für Sie als Investor große Vorteile – dieser kann Ihre Interessen adäquat umsetzen und handelt, anders als Verkaufsgesellschaften und Banken welche immer im Eigeninteresse handeln, gemäß MaklerG im bestmöglichen Interesse des Kunden, also für Sie.
Es ist also für Investoren von Vorteil, den Kauf über einen Anbieter abzuwickeln, da Ihnen so der Großteil der Arbeitslast abgenommen wird und ihnen zusätzliche Sicherheit bietet.



- Die Vorteile eines Vermittlers sind schlüssig, aber sind damit nicht hohe Zusatzkosten verbunden?

Zusammengefasst: Nein. Bei einem Kauf über die Deutsche Pflegeimmo entstehen keine Zusätzlichen Kosten - im Gegenteil, denn besagte Kosten fallen weg, da sie vom Betreiber übernommen werden.

Für Kundinnen und Kunden der Deutschen Pflegeimmo gilt :


  • Volle Kostenübernahme für Notar- und Grundbuchgebühren
  • Partnerschaften mit allen führenden Bauträgern und Betreibern
  • Bei Bedarf Kostenfreie Unterstützung beim finden einer Finanzierungsmöglichkeit
  • Die größte Auswahl Pflegeimmobilien
  • Kostenfreie Beratung für alle Fragen in Form einer Rundum Betreuung



Nach der Anbieterwahl ist der nächste Schritt die Auswahl der richtigen Immobilie


schritt 2
Die Immobilienauswahl

Sie haben sich also für einen passenden Anbieter entschieden - der nächste Schritt ist nun die Wahl der passenden Immobilie


Sollten Sie Ihre Auswahl bezüglich Ihrer Wunschimmobilie bereits getroffen haben, können Sie uns diese ohne weiteres mitteilen - wir erledigen anschließend alles Nötige, damit diese fortan zu Ihrer Immobilie wird.

Sollten Sie noch auf der Suche nach der passenden Pflegeimmobilie sein, führt Sie dieser Teil der Anleitung in die Auswahl ein:



- Wie finde ich eine für mich geeignete Kapitalanlage Pflegeimmobilie?


Die Wahl einer passenden Pflegeimmobilie, welche Ihre Ansprüche und Erwartungen erfüllt, ist von drei Hauptfaktoren abhängig:

Der Immobilienart
Suchen Sie ein Neubauprojekt oder ein Bestandsobjekt? Ein Neubauprojekt befindet sich entweder noch in der Fertigstellung oder wurde kürzlich erst in Betrieb genommen, es liegen alle Pläne und entwürfe vor und der Bau ist bereits im Gange. Ein Bestandsobjekt ist bereits fertiggestellt und bereits in Betrieb. Die Wahl hängt stark von Ihren persönlichen Präferenzen, Ihren langfristigen Zielen und der gewünschten Lage ab. Beide Optionen bieten einzigartige Vorteile, die bei der Entscheidungsfindung sorgfältig abgewogen werden sollten.
Dem Standort
Der Standort einer Pflegeimmobilie hat direkten Einfluss auf ihre Rentabilität. Ein sorgfältig ausgewählter Standort kann die Nachfrage steigern, die Mietpreise stabilisieren und langfristige Wertzuwächse ermöglichen. Jeder Standort ist einzigartig und bringt spezifische Bedürfnisse und Gegebenheiten mit sich. Zu denen gehören: Wirtschaftliche Rahmenbedingung des Ortes, Demographische Faktoren, Infrastruktur und Erreichbarkeit, sowie Entwicklungs- und Wachstumsperspektiven. Eine Ausführliche Einführung in die Standortanalyse finden Sie in unserem Ratgeber.
Dem Budget
Das Budget, dass Sie für Ihre Pflegeimmobilieninvestition einplanen sollte sich ganz nach Ihren finanziellen Möglichkeiten richten und auch den Finanzierungsrahmen einzukalkulieren. Hierzu gehören nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Erwerbsnebenkosten, die im Rahmen des Kaufes anfallen, wie Notarkosten und Grundbucheintragungsgebühren. Für Kundinnen und Kunden der Deutschen Pflegeimmo fallen diese beiden Posten durch unsere volle Kostenübernahme jedoch weg.
Neubauprojekte und Bestandsobjekte haben beide ihre spezifischen Vorteile, die für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen relevant sein können

Vorteile eines Neubauprojektes:

  • Hohe Nachfrage und Energieeffizienz: Neubauten erfüllen moderne energetische Anforderungen, was sie energieeffizient und nachhaltig macht. Dies zieht Mieter durch niedrigere Betriebskosten an und verspricht stabile Renditen
  • Geringerer Instandhaltungsaufwand: Neue Gebäude benötigen in den ersten Jahren in der Regel weniger Reparaturen und Wartung
  • Gewährleistungsansprüche: Bei Neubauten bestehen in der Regel Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger oder Bauunternehmen
  • Geringeres Risiko von Mietpreisregulierungen: Neubauten sind oft von strengen Mietpreisbremsen ausgenommen, was für Investoren eine stabilere und besser kalkulierbare Renditeerwartung bei geringerem Risiko bietet
  • Eröffnung: Die Eröffnung eines Neubauprojekts wird von der jeweiligen umgebenden Bevölkerung merkbar wahrgenommen, dies kann sich positiv auf die Nachfrage auswirken
  • Zukunftssicherheit: Neubauten, die neuesten Standards entsprechen, sind weniger anfällig für zukünftige Regulierungen oder Sanierungsbedarf und bieten kontinuierliche Wertsteigerung
Neu heißt in diesem Zusammenhang allerdings nicht automatisch "besser", Bestandsobjekte haben gleichwertige Vorteile, die sie für Investorinnen und Investoren als attraktiv gestalten

Vorteile eines Bestandsobjektes:

  • Sofortige Verfügbarkeit: Bestandsimmobilien sind in sofort verfügbar und bezugsfertig. Im Gegensatz zu Neubauten müssen Sie bei Bestandsimmobilien nicht auf die Fertigstellung warten
  • Etabliertes Konzept: Existierende Objekte besitzen eine bewährte Struktur, die sie oft über mehrere Jahrzehnte verfeinerten. Bewohner, Business und Buchhaltung haben bereits eine feste und gute Funktionsweise
  • Etablierte Lage: Bestandsobjekte befinden sich oft in etablierten und gewachsenen Lagen mit guter Infrastruktur
  • Potenzial für Wertsteigerung durch Sanierung: Durch Renovierung und Modernisierung kann der Wert einer Bestandsimmobilie erhöht werden
  • Geringeres Fertigstellungsrisiko: Bei Bestandsimmobilien besteht kein Risiko von Bauprojektverzögerungen oder Ausfällen, was sie für Kapitalanleger sicherer macht​
  • Wirtschaftlichkeit und Nachholpotenzial bei Mieten: Bestandsimmobilien können ihre Wirtschaftlichkeit unter Beweis stellen. Sie bieten die Möglichkeit, Mieten bis zum Mietspiegel anzupassen, was besonders bei guter Marktentwicklung überproportionale Steigerungen ermöglicht​


Die Standortwahl kann je nach Ansprüchen durchaus umfangreich sein, denn es gibt eine große Reihe von Faktoren, Metriken und technischen Indikatoren, die Standorte und Ihre Qualität beschreiben, zeitgleich kommt es auch auf den jeweiligen Kundenwunsch an.

Ländliche und städtische Standorte zum Beispiel unterscheiden sich von Lage und Infrastruktur. Allerdings wäre es voreilig zu glauben, die Nachfrage wäre bei städtischen Einrichtungen aufgrund der höheren Einwohnerzahl automatisch höher - wie mehrere Pflegebedarfsanalysen zeigen, ist der Pflegeplatzmangel in ländlichen Gebieten teilweise deutlich über dem städtischen Niveau. Der Bedarf nach Pflegeplätzen ist in Kennzahlen zu messen und Teil einer tiefgründigen Standortanalyse.
Kundinnen und Kunden können selbstverständlich eigenständige Recherche über alle zum Verkauf stehenden Pflegeimmobilien durchführen und so Standortanalyse betreiben (mehr dazu in unserem Ratgeber), wir von der Deutschen Pflegeimmo allerdings glauben, dass dies unser Job sein sollte, um Ihnen somit die Auswahl so leicht wie nur möglich zu machen. Eine tiefgründige und tagesaktuelle Standortanalyse wird am besten von einem Spezialisten durchgeführt, um alle Faktoren einzukalkulieren.


Eine gute Pflegeimmobilie ist
  • an einem Standort mit einem soliden Bedarf und wirtschaftlicher Situation, das gilt für ländliche und städtische Lagen gleichermaßen
  • von einem guten Betreiber geführt
  • in einem guten Zustand
  • passend zu Ihren Anforderungen

Sie können sich entweder selber eine Immobilie aussuchen, bspw. mithilfe unserer leistungsstarken Immobiliensuche, welche speziell für Pflegeimmobilien entwickelt wurde, oder mit unserer kostenfreien Beratung zu einer geeigneten Wahl kommen. Die oben genannten Faktoren und Unterscheidungen sollten dabei immer berücksichtigt werden.


Die richtige Pflegeimmobilie ist gefunden? Dann fahren wir fort mit der Finanzierung
Beim Neubau besteht die Pflegeeinrichtung noch nicht in ihrer Gänze und ist somit ein fertiges Konzept, welches sich noch im Bau befindet. Investoren können die einzelnen Apartments im Voraus erwerben und profitieren bei der Auswahl vom first-mover-advantage (Recht des Schnelleren).
schritt 3
Wie kümmere ich mich um die Finanzierung meines Objektes?
Die Finanzierung ist einer der Kernfaktoren des Kaufs. Der Kauf verläuft entweder über Eigenkapital oder über eine Baufinanzierung, hier zeitweise vereinfacht "Finanzierung" genannt.
- Ich brauche keine Finanzierung

Sollten Sie keine Finanzierung benötigen, bzw. bereits eine Finanzierungszusage erhalten haben, können Sie einfach den Notarantrag ausfüllen und uns diesen zusenden. Der Notarantrag wird nun von uns für Sie überprüft und nach Absprache mit dem jeweiligen Verkäufer erhalten Sie so:
  • einen Notartermin und
  • einen Musterkaufvertrag.

Zwischen dem Eingang des Musterkaufvertrages und dem Notartermin werden nun mindestens 14 Tage liegen, um den Rahmen der Widerrufsfrist zu erfüllen.


- Wie genau verläuft der Prozess bis hin zu einer Baufinanzierung?


Die Baufinanzierung ist ein finanzielles Arrangement, das es Einzelpersonen oder Unternehmen ermöglicht, den Kauf oder Bau einer Immobilie zu finanzieren.
Wichtig: Obwohl sich das Wort "Bau" in der Terminologie befindet, sind hiermit nicht ausschließlich Neubauprojekte, bzw. Immobilien die sich im Bau befinden gemeint, sondern alle existierenden Formen von Immobilien - also Bauobjekte. Dies kann Wohnimmobilien wie Eigenheime, Eigentumswohnungen oder Mietshäuser sowie gewerbliche Immobilien wie Bürogebäude, Lagerhallen oder Einzelhandelsflächen umfassen.

Die Immobilienfinanzierung beinhaltet im Allgemeinen die Bereitstellung von Geldern durch eine Bank, eine Finanzierungsgesellschaft oder einen anderen Kreditgeber, um die Kosten des Immobilienkaufs oder -baus zu decken. Dieses Darlehen wird dann in der Regel über einen festgelegten Zeitraum, oft mehrere Jahre, zurückgezahlt, wobei Zinsen auf den ausstehenden Saldo berechnet werden.

Für Kundinnen und Kunden der Deutschen Pflegeimmo gilt: Auch die Finanzierung Ihrer Pflegeimmobilie ist ein Punkt, den wir weitgehend für Sie vereinfachen. Lesen Sie hier, wie diese gehandhabt wird

Ablauf der Finanzierung:

Die Finanzierung Ihrer Pflegeimmobilie ist ein umfangreicher Schritt, hier sind einführend die Schlüsselinformationen(gelten auch für alle anderen Immobilienarten), die Sie für eine Baufinanzierung wichtig sind:

Fünf Grundfragen:
  1. Gesamtkosten: Die Gesamtkosten Ihrer Investition sind Kaufpreis der Immobilie und alle Nebenkosten.
  2. Eigenkapital: Überlegen Sie, wie viel Eigenkapital Sie für Ihre Investition verwenden möchten. Ein angemessener Eigenkapitalanteil kann Ihre Finanzierung verbessern.
  3. Monatliche Belastung: Kalkulieren Sie die monatliche Belastung, die Sie tragen können. Berücksichtigen Sie dabei Ihre Einkommenssituation.
  4. Tragbarkeit aus dem Einkommen: Stellen Sie sicher, dass die monatlichen Raten aus Ihrem Einkommen tragbar sind, ohne Ihre finanzielle Stabilität zu gefährden.

Finanzierungsmodelle:
Es gibt verschiedene Finanzierungsmodelle, darunter:
  • Annuität: Hier zahlen Sie Zinsen und Tilgung in gleichbleibenden monatlichen Raten.
  • Endfällig: In diesem Modell zahlen Sie nur Zinsen, während die Tilgung ganz am Ende in einer Summe fällig wird.
  • Festzins und variabler Zins: Wählen Sie zwischen einem festen oder variablen Zinssatz, je nach Ihren Präferenzen und Marktbedingungen.
  • Bausparvertrag: Bausparverträge können eine Möglichkeit sein, wir raten allerdings von diesem Finanzierungsmodell im Rahmen der Pflegeimmobilien ab, da diese für Anlegerinnen und Anleger zusätzliche Kosten bedeuten können
  • KfW Finanzierung: Erkunden Sie staatliche Förderprogramme wie die KfW, um von günstigen Konditionen zu profitieren.

Die Voraussetzungen hierfür sind
  1. Ein positiver Cashflow: Also eine positive Differenz aus Einnahmen und Ausgaben. Dies kann mithilfe einer Haushaltsrechnung errechnet werden, ein Vermögensbericht hilft hierbei
  2. Bei allen Kapitalanlegern min. 2000€ Netto pro Monat für eine höhere Finanzierung (bspw. 110%)


Benötigte Unterlagen:
Für eine reibungslose Finanzierung sind bestimmte Unterlagen erforderlich, darunter:
  • Bonitätsunterlagen: Dazu gehören eine Selbstauskunft, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, die Vorjahres-Dezember-Abrechnung, die letzten zwei Steuerbescheide und ein Eigenkapitalnachweis oder Kontoauszug. Bei Selbstständigen wird hier eine Einnahme-Überschuss-Rechnung (EÜR) benötigt, alternativ eine Bilanz
  • Objektunterlagen: Diese Unterlagen werden von uns bereitgestellt, da uns alle Unterlagen über alle Objekte bereits vorliegen. Umfasst sind hierbei das Exposé, die Flurkarte, den Grundbuchauszug, den Kaufvertragsentwurf, die Teilungserklärung, die letzten drei Eigentümerversammlungsprotokolle, den Grundriss und ggf. die Baubeschreibung.


Der Zins ist Abhängig vom Objekt und der Bonität. Aus diesem Grund ist es ratsam, die Bonität am Besten vor Baufinanzierung zu verbessern.

TIPP: Ein mal im Jahr den SCHUFA-Score übeprüfen, sowie ungenutzte Girokonten und Dispokreditlinien schließen, hierdurch kann der Score schon deutlich verbessert werden

Finanzierungsberatung:
Die Nutzung der Hausbank ist für Anlegerinnen und Anleger in der Regel keine gute Wahl - eine Baufinanzierung mit einem spezialisiertem Anbieter ist kostengünstiger, mit deutlich geringerer Wartezeit verbunden und erspart zeitaufwändige Besuche bei mehreren Banken. Hinzu kommt, dass Regionalbanken in den meisten Fällen keine Finanzierung außerhalb Ihres Geschäftsgebietes möglich machen und nur ein begrenztes Kontingent für Baufinanzierungen pro Jahr anbieten. In der Vergangenheit wurden sogar Individuen und Institutionen mit sehr guten Credit-Scores abgelehnt, da diesen Banken in der Regel Hintergrundwissen über Pflegeimmobilien fehlt. Hierfür sollte alternativ ein Finanzierungsberater genutzt werden.
Die Deutsche Pflegeimmo als unabhängiger Berater ist für Sie kostenfrei, spart Ihnen zusätzlich deutlich mehr Zeit da alle Angebote für Sie eingeholt werden und Sie so das beste Angebot einfach aus einer Liste wählen können. Wir arbeiten mit Banken, die das Konzept kennen und bereits eine Großzahl von Pfleimmobilien einwerteten.


- Muss ich mich eigenständig um eine Finanzierung kümmern, wenn ich eine Brauche?

Nein. Sollten Sie noch nach einer Finanzierungsoption suchen helfen wir Ihnen dabei, eine zu beschaffen. Hier klicken



Sollte die Finanzierungsfrage nun geklärt sein, steht zeitnah bereits der Notartermin an.
schritt 4
Notartermin
Die Unterzeichnung des Kaufvertrages
Beim Notartermin wird von amtlicher Seite bestätigt oder beurkundet, dass ein Rechtsgeschäft, eine Tatsache oder eine Unterschrift rechtliche Gültigkeit hat. Hierzu zählen auch Kaufverträge.
  • Die Finanzierungsfrage ist geklärt und Sie dürfen sich bereits auf den Notartermin freuen? Frühestens 14 Tage nach Erhalt der Kaufvertragsvorlage können Sie bereits zum Notar und den Besitzübertrag unterzeichnen. Die 14 Tage entstammen aus dem zweiwöchigen Widerrufsrecht.


    - Was gilt es beim Notartermin zu beachten und wie ist der Ablauf?

    Ein Notartermin ist ein amtlicher Besuch, der gute Vorbereitung einer Großzahl von Dokumenten erfordert. Die Punkte die Sie als Kundin oder Kunde bei uns beachten müssen sind jedoch relativ überschaubar
    Die folgenden Unterlagen sind von Ihnen zum Notartermin mitzubringen:
  • Personalausweis.


Sie lesen richtig - dem Notar werden alle nötigen Dokumente von uns, dem Verkäufer und weiteren Beteiligten vorgelegt. Die Identifikation ist alles, was von Ihnen mitgebracht werden muss.

Die folgenden Unterlagen bereiten wir für Sie bzw. das Notariat vor:

  • Musterkaufvertrag: Oftmals vorab vom Verkäufer oder Makler zur Verfügung gestellt, dient als Grundlage für den notariellen Kaufvertrag.
  • Grundbuchauszug: Aktueller Auszug des Grundbuchs, aus dem die Eigentumsverhältnisse ersichtlich sind.
  • Nachweise über die Eigentumsverhältnisse: Bei Verkäufern, um zu beweisen, dass sie berechtigt sind, das Eigentum zu veräußern.
  • Baubeschreibung und Grundrisse: Bei Neubauten oder wenn wesentliche bauliche Veränderungen vorliegen.
  • Energieausweis: Muss vom Verkäufer vorgelegt werden und gibt Auskunft über den energetischen Zustand der Immobilie.
  • Betriebskostenaufstellung: Wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt, sind die aktuellen Wirtschaftspläne und Abrechnungen der Wohneigentümergemeinschaft relevant.

Sollten andere Dokumente benötigt werden, so lassen wir Sie dies selbstverständlich mit ausreichend Vorlaufzeit wissen.


Die Notarielle Kaufabwicklung:

Die notarielle Beurkundung gilt juristisch als die strengste Form einer Urkunde und ist bei rechtlich umfangreichen Vorgängen, wie dem Immobilienkaufvertrag, gesetzlich vorgeschrieben. Die Wirksamkeit des Vertrags tritt erst mit der notariellen Unterschrift ein.



Partei A und Partei B einigen sich zu einem bestimmten Kaufpreis auf einen Besitzerwechsel, also Verkäufer und Käufer sind sich zu diesem Preis über das Kaufgeschäft einig. Nun übernimmt der Makler bzw. Vermittler alle oben genannten Daten und Unterlagen, fasst diese für einen Notar zusammen und legt diese somit für den Notartermin vor.
Am Tag des Notartermins treffen sich alle beteiligten Parteien beim Notar. Der Ablauf ist in der Regel wie folgt:

  • Verlesung des Kaufvertrages: Der Notar Liest den ausgearbeiteten Kaufvertrag beiden Parteien vor, also dass Partei A (Verkäufer) für einen Kaufpreis von X an Partei B (Kunde/Investor) die Immobilie verkaufen wird.

  • Prüfung von Grundschulden: Vor Kauf müssen alle Grundschulden gelöscht werden, wenn der bisherige Eigentümer noch eine Grundschuld abbezahlen muss, müssen diese zuerst vom Eigentümer gelöscht bzw. bezahlt werden

  • Unterschrift: Beide Parteien unterzeichnen den Kaufvertrag zu den genannten Konditionen und der Vertrag wird somit rechtskräftig

  • Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt: Diese wird unmittelbar nach dem Termin veranlasst, so wird der neue Eigentümer offiziell im Grundbuch eingetragen, beginnend ab Zahlungseingang


Im Grunde verläuft der Notartermin wie ein Skript und ist ein standardisiertes Vorgehen beim Immobilienkauf - für den Käufer gilt zwar aufmerksam den Konditionen zuzuhören und sich ihrer Korrektheit zu vergewissern, in der Regel gibt es hier allerdings keine "Neuigkeiten" die man zum ersten mal hört.

- Was ist, wenn ich dennoch zwischendurch Fragen habe?

Notare sind verpflichtet beide Parteien unabhängig zu beraten und über alle wichtigen Aspekte des Rechtsgeschäft aufzuklären. Sie sind jederzeit befugt dem Notar Fragen zu stellen, falls etwas nicht klar sein sollte oder Sie Rückfragen haben sollten; solange der Termin im vorgegeben Zeitrahmen stattfindet ist hierfür in jedem Fall Puffer vorhanden.


Der Begriff Zahlungseingang bildet die Brücke zum nächsten Punkt - Das Ziel ist mittlerweile in guter Sichtweite

TIPP: Beim Kauf über die Deutsche Pflegeimmo werden alle Kosten für den Notartermin sowie Grundbucheintragungskosten übernommen

schritt 5
Zahlung
- Wie verläuft nun das Begleichen des Kaufbetrages?

Ist der Notartermin erfolgreich gewesen, findet nun die Zahlung statt.

Bei einem Hausverkauf übernehmen Notarinnen und Notare die Abwicklung der Zahlung. Sie stellen sicher, dass alle notwendigen Bedingungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind. Sobald dies der Fall ist, senden sie eine Fälligkeitsmitteilung an die Käuferinnen und Käufer. Diese Mitteilung dient als offizielle Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises und markiert einen wichtigen Schritt im Verkaufsprozess, der die Übergabe des Eigentums an die neuen Besitzerinnen und Besitzer vorbereitet. In diesem Schreiben wird genau festgelegt, welcher Betrag an wen für die Kaufpreissumme zu entrichten ist. Zudem wird eine Zahlungsfrist vorgegeben, die in der Regel 14 Tage umfasst, um die erforderlichen Zahlungen zu leisten. Diese detaillierte Aufschlüsselung stellt sicher, dass alle Beteiligten über die genauen Modalitäten und Fristen im Klaren sind und der Kaufprozess reibungslos abläuft.

Das zuständige Notariat gewährleistet nun mithilfe einer Auflassungsvormerkung den rechtlichen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums durch das Eintragen im Grundbuch. Diese Vormerkung dient als Sicherung für den Käufer, bis der Kaufpreis entsprechend der Anweisungen aus der Fälligkeitsmitteilung vollständig bezahlt ist. Nach Eingang der Zahlung erfolgt die formelle Eintragung im Grundbuch, wodurch der Käufer oder die Käuferin offiziell als neuer Eigentümer oder neue Eigentümerin des Objekts registriert wird

- Wozu dient die Auflassungsvormerkung?

Mit der Auflassungserklärung von Verkäufer und Käufer im Rahmen der Eigentumsübertragung erhält der Käufer bestimmte Rechte und übernimmt zugleich bestimmte Pflichten:

  1. Der Verkäufer kann nicht mehr vom Verkauf zurücktreten.
  2. Eine zusätzliche Belastung des Grundstücks durch den Verkäufer ist ausgeschlossen.
  3. Gläubiger des Verkäufers können nicht mehr auf die Immobilie zugreifen.
  4. Selbst bei einem höheren Angebot eines anderen Käufers bleibt der ursprüngliche Kaufvertrag bestehen.
  5. Die Insolvenz des Verkäufers hat keinen Einfluss auf den Abschluss des Kaufs und die Übertragung des Eigentums


So verläuft der Zahlungsablauf aus Käufersicht:

1
Fälligkeitsmitteilung
Nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung von der Verkäuferseite wird Ihnen der fällige Teil des Kaufpreises in Rechnung gestellt, zahlbar innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist
2
Zahlung
Der Kaufpreis wird entweder gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in festgelegten Raten oder nach Übergabe der Immobilie vollständig gezahlt
3
Bestätigung
Nach Bestätigung der vollständigen Zahlungseingangs durch den Verkäufer veranlasst der Notar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch

Kundinnen und Kunden der Deutschen Pflegeimmo können sich bei jedem Abschnitt dieses Vorganges jederzeit entgeltfrei an uns wenden und Unterstützung erhalten.


Nachdem Sie die Grunderwerbsteuer entrichtet haben, informiert das Finanzamt den Notar oder die Notarin, um die Unbedenklichkeitsbescheinigung auszustellen. Diese Bescheinigung ist eine Voraussetzung für die Einleitung der Grundbuchänderung durch den Notar. Sobald diese Änderung vollzogen ist, wird das Haus offiziell auf Ihren Namen überschrieben.

Sobald die Zahlung abgeschlossen ist, werden sie im Grundbuch eingetragen und offiziell Eigentümerin oder Eigentümer einer Immobilie ernannt - Was uns zu unserem letzten Schritt bringt:
schritt 6
Neues Eigentum
- Was passiert nach der Zahlung?

Zu einem festgelegten Termin erfolgt die formelle Übergabe des Sonder- und Gemeinschaftseigentums. Diese Abnahme wird professionell begleitet durch ein Gutachten eines Sachverständigen. Dieses Gutachten dient Ihrer Sicherheit und stellt sicher, dass sowohl das individuelle als auch das gemeinschaftliche Eigentum den vereinbarten Standards und Qualitätsanforderungen entsprechen. Bei dieser Gelegenheit können Sie alle Aspekte der Immobilie, insbesondere des Gemeinschaftseigentums, gründlich prüfen und sicherstellen, dass alles Ihren Erwartungen entspricht.


Natürlich erfolgt bei dieser speziellen Form der Immobilie keine Übergabe wie bei einer Eigentumswohnung, also eine Schlüsselübergabe mit anschließendem Leerstand bis Sie einen Mieter finden, da der Betreiber der Einrichtung alle Vermieterpflichten übernimmt. Das macht Pflegeimmobilien oft besonders attraktiv, da sie nicht mit dem Aufwand von regulären Wohnobjekten verbunden sind.

Bei einem Neubauprojekt steht die Inbetriebnahme bis zur Fertigstellung noch aus, hierbei werden sie am Tag der Fertigstellung zum Eigentümer


Sollten Sie das bevorzugte Belegungsrecht in Anspruch nehmen wollen:

Das bevorzugte Belegungsrecht auf einen Pflegeplatz ist ein Rechtsanspruch, der den Eigentümern von Pflegeimmobilien von den Betreibergesellschaften zugesichert wird. Nach dem Kauf eines Pflegeappartements haben die Eigentümer das Recht auf einen schnellen Einzug bei Pflegebedürftigkeit. Dieses Recht wird aktiv, wenn eine Pflegebedürftigkeit eintritt, wobei der Betreiber eine baldige Unterbringung in der Einrichtung garantiert. Oft gilt dieses Recht auch für Familienmitglieder, dessen Geltungsbereich vertraglich festgelegt sein sollte. Der Anspruch kann sich auf alle Einrichtungen ausweiten, die vom selben Unternehmen betrieben werden.

Dies gilt entweder für die Eigentümerin oder den Eigentümer, oder für direkte Angehörige.


Herzlichen Glückwunsch


Wenn Sie alle Schritte mit Leichtigkeit bis hierhin durchgeführt haben, sind Sie nun im Besitz einer, oder mehrerer Pflegeimmobilien. Ihnen stehen nun ab diesem Zeitpunkt Mieteinnahmen zu und Sie profitieren von allen Vorteilen einer Pflegeimmobilie. Als Eigentümer können Sie sich auf stabile und langfristige Renditen freuen, die durch die steigende Nachfrage im Pflegemarkt und die gesellschaftliche Relevanz der Pflegeimmobilie gesichert sind.

Als Eigentümerin oder Eigentümer haben Sie Anrecht auf alle Vorzüge des Immobilienbesitzes:

  1. Wertsteigerung
  2. Langfristige Stabilität
  3. Mieteinnahmen
  4. Steuervorteile
  5. Inflationsschutz
  6. Steuervorteile durch Abschreibung gemäß AFA § 7 ESTG
  7. Vermögenssicherheit und Vermögensdiversifikation
  8. Langfristige Mietstabilität
  9. Erbplanung und Vermögensübertragung
  10. Altersvorsorge

Gepaart mit Vorteilen von Pflegeimmobilien als spezielle Immobilienform:

  1. Geringer Verwaltungsaufwand
  2. Investition in Zukunftsmarkt
  3. Attraktive Mietrendite
  4. Steuerfreie Erlöse nach 10 Jahren
  5. Staatliche Förderungen
  6. Investition in Wachstumsmarkt
  7. Hoher Bedarf
  8. Vorteile beim bevorzugten Belegungsrecht


Der Weg zum Immobilieninvestment besitzt möglicherweise hürden, unser Team hat es sich jedoch zur Aufgabe gemacht diese für Sie weitgehend aus dem Weg zu räumen, sodass Sie Vorteile eines Immobilieninvestments genießen können, ohne dass dieses einen großen Teil Ihrer wertvollen Zeit in Anspruch nimmt. So können sich weiterhin das wesentliche Konzentrieren und Ihren alltäglichen Verpflichtungen nachgehen, während wir uns um Details kümmern und sicherstellen, dass Ihr Investment den größtmöglichen Erfolg erzielt.
Ein Investment mit der Deutschen Pflegeimmo bedeutet für Anlegerinnen und Anleger:
  • Größte Auswahl am deutschen Markt
    Angeboten sind ausschließlich Qualitätsimmobilien, welche modernen Anforderungen entsprechen und von Betreibern mit gewisser Reputation verwaltet werden
  • Zusammenarbeit mit Spezialisten
    Immobilien sind ein sehr breiter, vielfältiger Markt. DPI Kunden profitieren von langjährigem Expertenwissen mit speziellem Fokus auf Pflegeimmobilien
  • Bestpreisgarantie
    Unabhängig von Standort oder Art der Pflegeimmobilie, wird der Preis, der über die Deutsche Pflegeimmo angeboten wird, garantiert immer besser sein als bei Vergleichsportalen und anderen Anbietern
  • Notar- und Grundbuchkostenübernahme
    Zusätzliche Gebühren können einen großen Kostenfaktor darstellen, selbst nach Kauf - diese werden Ihnen beim Kauf über uns als Anbieter nicht in Rechnung gestellt
So läuft der Kauf einer Pflegeimmobilie zusammengefasst ab:
Anbieterwahl
Die Wahl eines seriösen und geeigneten Anbieters, der in Ihrem Interesse handelt, diese Interessen versteht und sie professionell durchzusetzen weiß. Die Wahl eines Spezialisten als Anbieter, welcher Sie schritt für Schritt durch den Kaufprozess mitnimmt spart beträchtliche Summen an Kapital und enorm Zeit
Wahl des Objekts
Budget und Standortfaktoren spielen eine Rolle. Die Anlegerin oder der Anleger teilt dem Anbieter seine Wunschimmobilie mit, oder findet zusammen mit dem Anbieter eine geeignete Immobilie
Finanzierung
Finanzierung Ja/Nein? Bei kauf durch Eigenkapital ist keine Finanzierung notwendig, ansonsten Baufinanzierung beantragen. Hierbei nicht auf die Hausbank zurückgreifen, da dies oft mit geringerer Kreditwahrscheinlichkeit und langen, komplizierten Prüfungsprozessen verbunden ist
Notartermin
Zusammenkommen aller Parteien zur Prüfung und Unterzeichnung des Kaufvertrages, so wie Löschung von Grundschulden

Zahlung
Käufer erhält Fälligkeitsmitteilung vom Verkäufer, nach Zahlungseingang wird die Käuferin oder der Käufer offiziell ins Grundbuch eingetragen
Übergabe
Keine Übergabe im Traditionellen Sinne, da sich der Betreiber um die Immobilie kümmert, sonder eine Abnahme durch Gutachten eines Sachverständigen, um sicherzustellen, dass die Immobilie wie beschrieben übergeben wird
Abschlussgedanken
Der Kauf einer Pflegeimmobilie gleicht im Wesentlichen dem Kauf anderer Arten von Immobilien, bringt jedoch spezifische Details und Vorteile mit sich, die es zu berücksichtigen gilt. In der Anleitung haben wir Schritt für Schritt den Kaufprozess einer Pflegeimmobilie beleuchtet, von der Anbieterauswahl über die Immobilienwahl bis zur Finanzierung und dem Notartermin.

Wir hoffen, dass diese Anleitung allen Leserinnen und Lesern, Neuinvestoren und Interessierten einen guten Überblick des Kaufprozesses bietet und die Simplizität des Kaufes aufzeigt. Mit dem richten Anbieter an Ihrer Seite reduziert sich Ihr Aufwand auf ein Minimum, sichert Sie beim Kauf ab und spart Kapital.

Das Pflegeimmo Journal bietet tiefe Einblicke in die Welt der Pflegeimmobilien und versorgt Leserinnen und Leser mit den aktuellsten Themen und Hintergrundwissen für einen Sektor mit enormen Bedarf. Wenn Sie Nutzen aus Journalthemen wie diesem Ziehen konnten, abonnieren Sie gerne unseren Newsletter oder kontaktieren Sie uns

- Ein Blog von Siawash Danshian


Maxim Moskarov
Chief Sales Officer
Carestone Group GmbH
Sie wissen nicht genau, was eine gute Pflegeimmobilie ausmacht, oder welche am besten geeignet ist? Dieser Aufgabe nehmen wir uns gerne an, mithilfe unserer kostenfreien Beratung können wir zusammen einen geschulten Blick auf unser weitreichendes Angebot an Immobilien werfen und so Ihr Wunschobjekt finden.
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